Hay tres cosas que la norma sí define: la alcabala la paga el comprador, el impuesto a la renta por la ganancia lo paga el vendedor y los honorarios notariales son libres. Todo lo demás —quién asume la escritura, la inscripción, los certificados— es costumbre y negociación, así que conviene dejarlo escrito en la minuta y no descubrirlo el día de la firma.
Datos clave
- Alcabala: la paga el comprador, 3% sobre el exceso de 10 UIT (S/ 55.000 inafectos en 2026).
- Renta de segunda categoría: la paga el vendedor, 5% de la ganancia.
- Honorarios notariales libres desde el DL 1049, con una referencia de mercado en torno a 0,5%-1% del valor.
- Formalizar la compraventa cuesta entre 3% y 6% del valor del inmueble, sumando todo.
- Certificado literal de predios 2026: S/ 14 las primeras dos hojas y S/ 7 por hoja adicional.
El reparto habitual
| Concepto | Habitualmente lo paga | ¿Se puede negociar? |
|---|---|---|
| Impuesto de alcabala | Comprador | No: la obligación es del comprador |
| Impuesto a la renta por la ganancia | Vendedor | No: es su obligación tributaria |
| Honorarios notariales de la escritura | Comprador | Sí, por completo |
| Inscripción en Sunarp | Comprador | Sí |
| Certificados registrales previos | Comprador o compartido | Sí |
| Constancias municipales del vendedor | Vendedor | Poco: son documentos suyos |
| Levantamiento de hipoteca del vendedor | Vendedor | Poco |
| Tasación exigida por el banco | Comprador | Sí, si el vendedor quiere facilitar la venta |
La regla que evita discusiones
Escribir el reparto en la minuta, concepto por concepto. Una frase de dos líneas —"los gastos notariales y registrales serán asumidos por el comprador; los tributos de cada parte, por quien corresponda"— resuelve por adelantado la conversación incómoda del día de la firma. Ver quién paga qué en una compraventa.
Dónde se puede ahorrar de verdad
- Cotizando en varias notarías. Los honorarios son libres y la diferencia entre una y otra puede ser significativa.
- Pidiendo los certificados tú mismo, en línea, en vez de encargarlos con recargo.
- Evitando repetir documentos por vencimiento, lo que ocurre cuando la operación se alarga.
- Ordenando el expediente antes: cada observación en Sunarp es tiempo y dinero adicional.
Ver si los honorarios son negociables y cuánto cobra la notaría.
Lo que no conviene ahorrar
La revisión legal previa. Un certificado literal cuesta S/ 14 y una revisión de la partida cuesta una fracción muy pequeña de la operación; descubrir una carga después de firmar cuesta muchísimo más. Ver qué revisar en una partida.
Preguntas frecuentes
¿La ley dice quién paga la notaría?
No para los honorarios: son libres y se pactan. Lo que sí define la norma son los tributos de cada parte.
¿Quién paga la alcabala?
El comprador, con vencimiento el último día hábil del mes siguiente a la transferencia.
¿Puedo pedir que el vendedor asuma la escritura?
Se puede negociar, sobre todo si el mercado favorece al comprador.
¿Cuánto suma todo?
Entre 3% y 6% del valor del inmueble, considerando ambas partes.
¿La inscripción es obligatoria?
No es constitutiva de propiedad, pero sin ella no eres oponible frente a terceros: en la práctica, es indispensable.
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Fuentes
- Decreto Legislativo N° 1049, Ley del Notariado — SPIJ
- Plataforma de servicios en línea Sunarp
- Ministerio de Economía y Finanzas — Tributación municipal
- SUNAT — Renta de segunda categoría por venta de inmuebles
Cómo te ayuda EximiaHaus
El reparto de gastos se negocia mejor cuando ambas partes saben cuánto es cada cosa. Podemos ponerlo por escrito contigo:
- Calculadora de Alcabala — calcula en segundos el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
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