Cerrar la compra de una vivienda en el Perú exige efectivo además de la cuota inicial, y la mayor parte se calcula con tasas oficiales. Sobre un inmueble de S/ 300.000, la alcabala (S/ 7.350), la inscripción en Sunarp (S/ 944,50) y una escritura desde S/ 250 suman unos S/ 8.545, cerca del 2,8% del precio. Si compras con crédito, a eso se agregan la inscripción de la hipoteca, la tasación y los gastos del banco, que dependen de cada entidad. Es el rubro que con más frecuencia deja una compra a medio camino. Lo que cobra el perito lo detallamos en Tasación de inmuebles en el Perú 2026: cuánto cuesta, cómo se hace y cuánto vale tu casa.
Antes de pedir cotización, revisa tarifario notarial comparado 2026: lo que publica cada notaría por la escritura, con Sunarp y alcabala: los honorarios notariales son libres y la diferencia entre notarías puede ser de varios cientos de soles.
Datos clave
- Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT del valor de transferencia. Lo paga el comprador.
- UIT 2026: S/ 5.500 (DS 301-2025-EF), por lo que S/ 55.000 quedan inafectos.
- Gastos notariales: honorario libre; los tarifarios publicados de notarías de Lima parten de S/ 250 por escritura, más partes y testimonios por hoja.
- Derechos registrales Sunarp 2026: S/ 44,50 más el 3 por mil del precio en compraventas de más de S/ 35.000 (Res. 228-2025-SUNARP/GG).
- Total con tasas oficiales: sobre S/ 300.000, unos S/ 8.545 entre alcabala, Sunarp y escritura; con crédito se suman hipoteca, tasación y gastos bancarios.
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Ejemplo completo: departamento de S/ 300.000
| Concepto | Cómo se calcula | Monto estimado | Quién paga |
|---|---|---|---|
| Impuesto de alcabala | 3% sobre (300.000 − 55.000) | S/ 7.350 | Comprador |
| Gastos notariales | Honorario libre; tarifarios publicados desde S/ 250 por escritura, más partes y testimonios | Según cotización | Se pacta; suele asumirlo el comprador |
| Derechos registrales (Sunarp) | S/ 44,50 + 3 por mil de 300.000 | S/ 944,50 | Comprador |
| Tasación (si hay crédito) | Tarifa del perito o del banco | Variable | Comprador |
| Gastos bancarios y seguros iniciales | Según entidad | Variable | Comprador |
| Impuesto a la renta de 2.ª categoría | 5% sobre la ganancia de capital | Según ganancia | Vendedor |
Para repetir este ejemplo con el precio de tu vivienda, usa la calculadora de gastos de compraventa.
Lo que viene antes y después de este paso está en la guía para comprar una casa en el Perú en 2026.
¿Quién paga qué?
La regla práctica del mercado peruano:
- El comprador asume alcabala, derechos registrales, tasación y los gastos del crédito. Los honorarios notariales se pactan, pero en la práctica los suele cubrir el comprador.
- El vendedor asume el impuesto a la renta de segunda categoría por la ganancia de capital (5% de la ganancia), y debe entregar el inmueble libre de deudas de predial y arbitrios.
Todo esto se pacta expresamente en la minuta. Si no lo dejas por escrito, la discusión llega el día de la firma, que es el peor momento posible. Ver Minuta y escritura pública: cuál necesitas y cuánto cuesta cada paso y renta de segunda categoría por venta de inmuebles.
Tres errores caros
- Subvaluar el precio en la minuta para pagar menos alcabala. Además de ser una infracción tributaria, deja al comprador con un costo de adquisición bajo, lo que le hará pagar más impuesto a la renta el día que venda. Es un ahorro hoy y una factura mayor mañana.
- No pedir la constancia de no adeudo. Predial y arbitrios impagos se cobran contra el inmueble. Ver constancia de no adeudo.
- Olvidar los trámites posteriores. Tras la inscripción hay que actualizar la declaración jurada de autoavalúo ante la municipalidad y cambiar la titularidad de los servicios. Ver trámites municipales al comprar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de alcabala en 2026?
El 3% del valor de transferencia, descontando las primeras 10 UIT. Con la UIT 2026 en S/ 5.500, los primeros S/ 55.000 están inafectos: sobre un inmueble de S/ 300.000 el impuesto es de S/ 7.350.
¿Cuánto cuestan los gastos notariales en Perú?
No hay una tarifa oficial: los honorarios notariales no están tarifados por el Estado y cada notaría fija el suyo. Como referencia publicada, una notaría de Lima cobra las escrituras públicas desde S/ 250 con IGV, más S/ 16,50 por hoja de parte notarial y S/ 22 por hoja de testimonio, y aclara que el monto final depende de la extensión del contrato, del número de intervinientes y del valor del bien. Por eso conviene pedir cotización por escrito en más de una notaría.
¿Cuánto cuesta inscribir la compraventa en la Sunarp?
En 2026, S/ 44,50 de derecho de calificación más el derecho de inscripción: 1,5 por mil del precio si es de hasta S/ 35.000, o 3 por mil si es mayor, según el Anexo 1 de la Resolución 228-2025-SUNARP/GG. Para un departamento de S/ 300.000, S/ 944,50. Si compras con crédito, la hipoteca se inscribe aparte: S/ 44,50 más el 1,5 por mil del monto del préstamo si supera S/ 35.000.
¿Cuánto dinero extra debo tener además de la cuota inicial?
Lo que sumen la alcabala, la inscripción registral y la notaría, más la tasación y los gastos del crédito si compras financiado. Sobre S/ 300.000, las partidas con tasa oficial suman unos S/ 8.545: S/ 7.350 de alcabala, S/ 944,50 de Sunarp y una escritura desde S/ 250. Con crédito, suma la inscripción de la hipoteca (S/ 44,50 más el 1,5 por mil del préstamo), la tasación y los seguros iniciales, que varían según la entidad: pide esas cifras por escrito antes de firmar.
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Fuentes
- Ya rige la UIT 2026 en S/ 5.500 — El Peruano
- MEF establece en S/ 5.500 el valor de la UIT para el año 2026 — gob.pe
- Compraventa en Perú: ¿quién asume los gastos notariales? — La República
- Resolución 228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026, Anexo 1 (predios) — Sunarp, 23-dic-2025
- Precios por servicios notariales, IGV incluido — Notaría Gonzales Loli (Lima), consultado el 28 de septiembre de 2026
- Tarifario de los servicios notariales, IGV incluido — Notaría Galdos Villena (Lima), consultado el 28 de septiembre de 2026
Cómo te ayuda EximiaHaus
Los gastos de cierre se calculan sobre un valor: conviene que ese valor sea el correcto y que el inmueble no arrastre deudas.
- Calculadora de Alcabala — calcula en segundos el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
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