Cerrar la compra de una vivienda en el Perú cuesta entre 3% y 6% del precio, además de la cuota inicial. Sobre un inmueble de S/ 300.000 eso significa entre S/ 9.000 y S/ 18.000 en efectivo el día de la firma. Algunos estimados llegan al 5%-8% cuando se suman todos los gastos bancarios. Es el rubro que con más frecuencia deja una compra a medio camino.
Datos clave
- Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT del valor de transferencia. Lo paga el comprador.
- UIT 2026: S/ 5.500 (DS 301-2025-EF), por lo que S/ 55.000 quedan inafectos.
- Gastos notariales: entre 0,5% y 1% del valor del inmueble.
- Derechos registrales Sunarp: del orden de S/ 500 a S/ 1.000 en operaciones estándar.
- Total estimado: 3% a 6% del precio (algunos cálculos, 5% a 8%).
Ejemplo completo: departamento de S/ 300.000
| Concepto | Cómo se calcula | Monto estimado | Quién paga |
|---|---|---|---|
| Impuesto de alcabala | 3% sobre (300.000 − 55.000) | S/ 7.350 | Comprador |
| Gastos notariales | 0,5% a 1% del valor | S/ 1.500 – 3.000 | Se pacta; suele asumirlo el comprador |
| Derechos registrales (Sunarp) | Según arancel por valor | S/ 500 – 1.000 | Comprador |
| Tasación (si hay crédito) | Tarifa del perito o del banco | Variable | Comprador |
| Gastos bancarios y seguros iniciales | Según entidad | Variable | Comprador |
| Impuesto a la renta de 2.ª categoría | 5% sobre la ganancia de capital | Según ganancia | Vendedor |
¿Quién paga qué?
La regla práctica del mercado peruano:
- El comprador asume alcabala, derechos registrales, tasación y los gastos del crédito. Los honorarios notariales se pactan, pero en la práctica los suele cubrir el comprador.
- El vendedor asume el impuesto a la renta de segunda categoría por la ganancia de capital (5% de la ganancia), y debe entregar el inmueble libre de deudas de predial y arbitrios.
Todo esto se pacta expresamente en la minuta. Si no lo dejas por escrito, la discusión llega el día de la firma, que es el peor momento posible. Ver minuta y escritura pública y renta de segunda categoría por venta de inmuebles.
Tres errores caros
- Subvaluar el precio en la minuta para pagar menos alcabala. Además de ser una infracción tributaria, deja al comprador con un costo de adquisición bajo, lo que le hará pagar más impuesto a la renta el día que venda. Es un ahorro hoy y una factura mayor mañana.
- No pedir la constancia de no adeudo. Predial y arbitrios impagos se cobran contra el inmueble. Ver constancia de no adeudo.
- Olvidar los trámites posteriores. Tras la inscripción hay que actualizar la declaración jurada de autoavalúo ante la municipalidad y cambiar la titularidad de los servicios. Ver trámites municipales al comprar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de alcabala en 2026?
El 3% del valor de transferencia, descontando las primeras 10 UIT. Con la UIT 2026 en S/ 5.500, los primeros S/ 55.000 están inafectos: sobre un inmueble de S/ 300.000 el impuesto es de S/ 7.350.
¿Cuánto cuestan los gastos notariales en Perú?
Entre 0,5% y 1% del valor del inmueble como referencia de mercado. En una propiedad de S/ 350.000 eso equivale aproximadamente a un rango de S/ 1.750 a S/ 3.500. Los aranceles notariales no están tarifados por el Estado, así que conviene cotizar en más de una notaría.
¿Cuánto cuesta inscribir la compraventa en la Sunarp?
Los derechos registrales suelen ubicarse entre S/ 500 y S/ 1.000 en operaciones estándar, calculados según el valor del inmueble.
¿Cuánto dinero extra debo tener además de la cuota inicial?
Entre 3% y 6% del precio del inmueble, y hasta 8% en algunos cálculos que incluyen todos los gastos bancarios. Sobre S/ 300.000, entre S/ 9.000 y S/ 18.000 disponibles en efectivo al momento del cierre.
Todo el clúster, en orden y en un solo lugar: cómo se compra una casa, paso a paso.
Fuentes
- Ya rige la UIT 2026 en S/ 5.500 — El Peruano
- MEF establece en S/ 5.500 el valor de la UIT para el año 2026 — gob.pe
- Gastos notariales y registrales en Perú: cuánto se paga — Óptima Inmobiliaria
- Compraventa en Perú: ¿quién asume los gastos notariales? — La República
Cómo te ayuda EximiaHaus
Los gastos de cierre se calculan sobre un valor: conviene que ese valor sea el correcto y que el inmueble no arrastre deudas.
- Calculadora de Alcabala — calcula en segundos el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
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