Legalmente puedes acordar el precio que quieras, pero no puedes pagarlo en efectivo si supera los umbrales de la Ley 28194. El monto a partir del cual es obligatorio usar medios de pago del sistema financiero bajó a S/ 2.000 o US$ 500 con las modificaciones introducidas por el Decreto Legislativo 1529, y para la constitución o transferencia de derechos reales sobre inmuebles el umbral se redujo de 3 UIT a 1 UIT. En la práctica, cualquier compraventa de vivienda queda dentro de la obligación.
Datos clave
- Umbral general: S/ 2.000 o US$ 500 (tras el DL 1529).
- Inmuebles: el umbral para transferir o constituir derechos reales bajó de 3 UIT a 1 UIT.
- Medios de pago válidos: depósitos en cuenta, transferencias, giros, órdenes de pago, tarjetas de débito y crédito y cheques con cláusula "no negociable".
- Rol del notario: verifica que el contrato incluya la cláusula del medio de pago utilizado y, si se usó uno, comprueba su existencia y adjunta copia.
- Si el cliente se niega a acreditarlo: el notario no certifica la operación y corresponde el reporte de operación sospechosa a la UIF.
¿Qué pasa si igual pago en efectivo?
Tres consecuencias distintas y conviene separarlas.
- Tributaria. No acreditar el medio de pago compromete el reconocimiento del costo de adquisición: cuando vendas, si no puedes sustentar de manera fehaciente lo que pagaste, la ganancia sobre la que se calcula el impuesto crece.
- Notarial y de prevención. El notario debe verificar el medio de pago; si no se acredita, no certifica y puede reportar la operación.
- Civil. La jurisprudencia ha precisado que la Ley de Bancarización no fue diseñada para decidir la validez del acto: en la Casación 712-2022 (Sullana) se sostuvo que el juez no puede ignorar la minuta en la que el vendedor reconoció haber recibido el precio solo porque el pago fue en efectivo.
Es decir: la compra puede seguir siendo válida entre las partes, y aun así costarte caro en impuestos y en trámites.
| Aspecto | Pago bancarizado | Pago en efectivo |
|---|---|---|
| Costo de adquisición al vender | Sustentado | En riesgo |
| Escritura pública | Sin obstáculo | El notario puede no certificar |
| Prevención de lavado de activos | Trazabilidad completa | Posible reporte a la UIF |
| Prueba del pago | Voucher y estado de cuenta | Solo declaración de las partes |
| Seguridad física | Alta | Baja |
¿Cómo se documenta bien el pago?
Con la cláusula de medio de pago en la minuta —indicando qué instrumento se usó, de qué banco y por qué monto—, el voucher o constancia adjunta, y la coincidencia entre lo que dice el contrato y lo que muestran los estados de cuenta. Si hay pagos parciales, cada uno debe tener su rastro: arras, cuotas y saldo final. Ver cómo se paga legalmente una casa.
¿Y si el vendedor insiste en efectivo?
Es una señal de alerta, no un capricho: puede haber un problema de origen de fondos, una intención de subvaluar el precio en la escritura o una discusión pendiente con la SUNAT. Subvaluar, además, perjudica al comprador, porque reduce el costo que podrá acreditar cuando le toque vender. Ver por qué calcular el impuesto antes de vender.
¿Qué mira la UIF en una compraventa?
Patrones: pagos fraccionados para quedar bajo umbrales, uso de efectivo sin justificación, terceros que pagan por el comprador, precios muy alejados del valor de mercado. Ver la guía de alertas de la UIF en 2026.
Ver también: qué es el ITF y cuánto me cobran.
Preguntas frecuentes
¿Desde qué monto es obligatorio bancarizar?
Desde S/ 2.000 o US$ 500 con carácter general, tras la modificación del DL 1529; en inmuebles el umbral aplicable bajó a 1 UIT.
¿La compra en efectivo es nula?
No necesariamente: la jurisprudencia ha diferenciado el efecto tributario del efecto civil del acto. Pero el costo práctico es alto.
¿Puedo pagar una parte en efectivo y otra por banco?
Cada pago debe respetar los umbrales; fraccionar para evitarlos es justamente uno de los patrones que la normativa de prevención observa.
¿Qué es un cheque "no negociable"?
Un cheque con esa cláusula solo puede cobrarse por el beneficiario o depositarse en su cuenta; por eso califica como medio de pago válido.
¿Guardo los vouchers después de la escritura?
Sí, junto con el testimonio: son la prueba del costo de adquisición que necesitarás cuando vendas.
Fuentes
- Ley 28194, Ley para la lucha contra la evasión y para la formalización de la economía — SUNAT
- Modificaciones sobre el uso de medios de pago bancarizados — CMS Law
- Casación 712-2022, Sullana: la Ley de Bancarización no obliga a acreditar el pago solo con prueba bancaria — LP Derecho
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