La regla práctica es separar dos cosas: lo que ya forma parte del inmueble y lo que es mobiliario suelto. Lo primero se transfiere con la compraventa aunque nadie lo mencione; lo segundo es un acuerdo aparte, con su propio inventario y, de preferencia, su propio precio. Mezclarlo todo en una frase del tipo "va con muebles" es la fuente más común de discusiones el día de la entrega.
Datos clave
- Se transfiere con el inmueble: lo empotrado y lo instalado de forma permanente.
- No se transfiere solo: muebles sueltos, electrodomésticos móviles, cortinas, lámparas colgantes según el caso.
- Siempre: inventario firmado con marca, modelo, cantidad y estado.
- Mejor: precio del inmueble y precio de los muebles diferenciados.
- Al entregar: acta de entrega que confirme que el inventario está completo.
Qué va y qué no va con el inmueble
| Elemento | Normalmente | Comentario |
|---|---|---|
| Clósets y muebles altos y bajos de cocina empotrados | Van con el inmueble | Están fijados a la estructura |
| Encimera, horno y campana empotrados | Van con el inmueble | Salvo pacto expreso en contrario |
| Aire acondicionado instalado en pared | Suele ir | Conviene decirlo expresamente |
| Termas, bombas y equipos fijos | Van | Forman parte de las instalaciones |
| Lámparas colgantes y cortinas | Zona gris | Se define por escrito para evitar el reclamo típico |
| Refrigeradora, lavadora, microondas | No van | Son bienes muebles independientes |
| Juego de sala, comedor, camas | No van | Se venden aparte si hay acuerdo |
| Televisores y equipos con soporte | No van | El soporte queda, el equipo no |
Precio junto o precio separado
Conviene separarlo, por tres razones. Primero, transparencia: el comprador sabe cuánto está pagando por el departamento y cuánto por las cosas. Segundo, tasación: al banco le interesa el valor del inmueble, y meter USD 8.000 de muebles dentro del precio infla artificialmente el valor por m² y puede generar preguntas en la evaluación. Tercero, impuestos: la venta del inmueble y la venta de bienes muebles tienen tratamientos distintos, y confundirlos complica el cálculo del impuesto a la renta de segunda categoría y del costo computable.
La forma práctica es un documento de compraventa de bienes muebles con su propio inventario y su propio monto, anexo a la operación principal.
El inventario que evita el problema
Un inventario útil tiene cinco columnas: ambiente, descripción, marca y modelo, cantidad y estado. Se acompaña de fotos fechadas de cada ítem. Se firma en dos ejemplares, uno para cada parte, y se vuelve a revisar el día de la entrega física. Ese documento es también la mejor defensa del vendedor: si al mes el comprador reclama que la refrigeradora no enfría, el estado consignado y las fotos definen la conversación. Es el mismo instrumento que se usa en alquileres, explicado en cómo se hace un inventario de alquiler.
Cuándo conviene aceptar y cuándo no
Conviene cuando te ahorras la mudanza y el almacenaje —que cuestan dinero real—, cuando los muebles están hechos a medida para ese departamento y no entran en otro, y cuando incluirlos es lo que cierra la negociación sin bajar el precio del inmueble. Es una de las mejores monedas de cambio en una contraoferta.
No conviene cuando los muebles valen bastante y el comprador los quiere "de yapa"; cuando están en mal estado y te van a generar reclamos posteriores; y cuando los necesitas para tu siguiente vivienda. En ese último caso hay una salida intermedia: vender solo los que no te llevas y dejar constancia de cuáles se retiran.
El día de la entrega
Se recorre el inmueble con el inventario en la mano, se marca ítem por ítem y se firma el acta de entrega, junto con las llaves, los manuales, las garantías vigentes y los últimos recibos de servicios. Ese es el momento de dejar constancia de cualquier daño y de los medidores. Sobre el detalle de ese documento está por qué firmar el acta de entrega con cuidado.
Ver también: cuánto vale tu departamento si lo vendes con muebles, qué es amoblado y semiamoblado, si los muebles no entran por el ascensor y vicios ocultos: qué reclamar y en qué plazo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo llevarme las lámparas y las cortinas?
Si no se pactó nada, es una zona gris que genera discusiones. Lo correcto es decirlo por escrito antes de firmar: "no incluye lámparas ni cortinas".
¿Los muebles suben el valor de la tasación?
No. La tasación valora el inmueble y sus instalaciones fijas, no el mobiliario.
¿Cómo pongo precio a muebles usados?
Un criterio razonable es partir del valor de reposición y descontar por antigüedad y estado. Nunca se cobra como nuevo.
¿Debo entregar garantías y facturas?
Si existen y siguen vigentes, sí: aumentan el valor percibido y evitan reclamos.
¿Qué pasa si retiro algo que estaba en las fotos del aviso?
El comprador puede reclamarlo con razón, porque el aviso creó la expectativa. Si algo no se incluye, dilo en el aviso y en la oferta.
¿Y si el comprador quiere los muebles pero no puede pagarlos ahora?
Se puede pactar el pago del mobiliario en un plazo distinto, pero conviene que la entrega de esos bienes ocurra recién con el pago.
Fuentes
- Código Civil del Perú — arras confirmatorias y de retractación (arts. 1477 a 1483)
- Código Civil del Perú — compraventa (arts. 1529 y siguientes)
- Sunarp — bloqueo registral y publicidad de predios
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