¿Puedo vender mi departamento con MiVivienda?

Sí, puedes vender tu departamento a alguien que compra con crédito MiVivienda, y también si es usado: el reglamento del programa financia "viviendas terminadas". El valor total de la vivienda debe quedar entre 14 y 70 UIT, el inmueble debe estar independizado y con declaratoria de fábrica inscrita, y no puede tener cargas ni gravámenes que afecten la unidad. El comprador aporta entre 10 % y 30 % de inicial.

Para el vendedor eso significa acceder a un grupo grande de compradores que de otro modo no calificarían. La contrapartida es que el inmueble entra a una revisión más estricta: tiene que estar debidamente inscrito, independizado, sin cargas que impidan la hipoteca y dentro de los rangos de valor que el programa define. Los requisitos y montos vigentes los publica el Fondo MIVIVIENDA, y conviene verificarlos antes de anunciar.

Requisitos para que un inmueble califique a MiVivienda

El Reglamento de Crédito del Nuevo Crédito MIVIVIENDA, que publica el Fondo MIVIVIENDA, fija condiciones concretas sobre la vivienda. Son las que conviene revisar antes de publicar el aviso, porque ninguna se puede arreglar en la semana del cierre.

El artículo 5 del reglamento, "Calificación de las viviendas", establece el rango de valor: el valor total mínimo de la vivienda a ser adquirida o construida será de 14 UIT y el máximo de 70 UIT. El reglamento expresa ese tope en UIT, no en soles. Con la UIT de 2026 fijada en S/ 5.500 por el D.S. 301-2025-EF (SUNAT), 14 y 70 UIT equivalen a S/ 77.000 y S/ 385.000. Como el Fondo MIVIVIENDA publica los tramos y topes vigentes de cada uno de sus productos, ese cálculo sirve de referencia y el monto exacto se confirma en el Fondo antes de fijar el precio.

El mismo reglamento es explícito en un punto que decide muchas ventas: no se financia la adquisición de viviendas con cargas o gravámenes que afecten directamente a la unidad inmobiliaria, salvo las provenientes de servidumbre de acueducto, de electroducto, de luces, de vistas y desagüe, así como de servidumbres de paso. Tampoco se financia la adquisición de terrenos ni de estacionamientos independizados solamente. Y los recursos del Fondo se destinan a vivienda de casa-habitación, que debe ser ocupada por el beneficiario y su familia: no es un crédito para comprar y poner en alquiler.

Qué comprador puede usar MiVivienda (y cuál no)

Esto le sirve al vendedor para filtrar interesados antes de aceptar una separación. El reglamento define quién puede ser beneficiario del financiamiento del Fondo MIVIVIENDA, y son tres condiciones:

1. Calificar por ingreso familiar como sujeto de crédito ante la entidad financiera que otorgue el préstamo.
2. No ser propietario ni copropietario de otra vivienda en cualquier localidad del país. La condición alcanza al solicitante y, de ser el caso, a su cónyuge o conviviente legalmente reconocido —independientemente de su régimen patrimonial— y a sus hijos menores de edad.
3. No haber adquirido antes una vivienda financiada con recursos del Fondo MIVIVIENDA, del Programa Techo Propio, del FONAVI o del Banco de Materiales, aun cuando ya no sean propietarios de ella.

En la práctica, si el interesado ya tiene un departamento a su nombre o su cónyuge lo tiene, el crédito del programa no va a salir, por más que el banco le apruebe la capacidad de pago. Preguntarlo al inicio ahorra semanas.

¿Qué revisa el banco de mi inmueble?

Lo mismo que en cualquier crédito hipotecario, con más rigor. Que la partida registral esté a nombre del vendedor y sin cargas pendientes; que el inmueble esté independizado y con su declaratoria de fábrica inscrita; que no haya diferencias entre lo construido y lo registrado; y que la tasación respalde el valor de la operación.

El punto que más veces frena una venta es el tercero: ampliaciones o modificaciones que nunca se regularizaron. Si el inmueble tiene un piso más que la partida, el banco no financia hasta que eso se corrija.

Pasos para vender a un comprador con crédito MiVivienda

El orden importa: casi todo lo que demora una venta con crédito del programa se puede adelantar antes de que aparezca el interesado.

1. Revisa tu partida registral. Pide copia literal en Sunarp y confirma que el inmueble está independizado, con declaratoria de fábrica inscrita y a nombre de los titulares correctos.
2. Pide el certificado de gravamen. Si aparece una hipoteca u otra carga que afecte la unidad, define cómo se levanta y en qué momento del cierre.
3. Verifica que el precio quepa en el rango. El valor total de la vivienda debe ubicarse entre 14 y 70 UIT según el artículo 5 del reglamento.
4. Ordena las constancias municipales: predial y arbitrios al día, sin deuda pendiente a la fecha de la firma.
5. Filtra al interesado con las tres condiciones de beneficiario: ingreso calificado, no propietario de otra vivienda y sin vivienda previa financiada por el Estado.
6. Pide la aprobación del banco por escrito antes de firmar la separación, y deja claro qué pasa con el dinero si el crédito no sale.
7. Acompaña la tasación. La realiza un profesional designado por la entidad financiera; tener el inmueble presentable y los documentos a mano evita una segunda visita.
8. Firma la minuta y la escritura pública con el desembolso coordinado, y sigue la inscripción en Sunarp hasta que quede registrada.

Las diez etapas de una venta, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en cómo vender una propiedad: la guía completa 2026.

Si este tema te toca porque piensas vender, revisa primero cómo vender una casa hipotecada: pasos, costos y plazos y vuelve aquí para el detalle.

¿Me conviene como vendedor?

En general sí, por una razón simple: amplía la demanda. Un inmueble que califica para el programa puede ser comprado por familias que con crédito tradicional no llegarían a la cuota, y eso acorta el tiempo de venta. El costo es de paciencia: hay tasación, revisión legal y un calendario que no controlas.

Lo que conviene hacer es preparar el expediente antes de publicar el aviso, no cuando aparece el comprador. Tener copia literal, constancias municipales y los documentos de los titulares listos convierte un trámite de semanas en uno de días, y esa diferencia es la que retiene al comprador.

Hay además una ventaja de caja para el comprador que al vendedor le conviene conocer: los gastos de la operación —tasación, estudio de títulos, gastos notariales, certificado de registro inmobiliario, gastos registrales, alcabala y comisión por desembolso— pueden financiarse dentro del crédito hasta un máximo equivalente al 5 % del valor total de la vivienda. Un comprador con poca liquidez para gastos de cierre sigue siendo un comprador viable.

¿Qué le digo al comprador?

Que verifique con su banco antes de separar, porque el resultado depende de dos evaluaciones distintas: la suya y la del inmueble. Y que traiga la aprobación por escrito. Del lado del vendedor, es razonable pedir una separación con reglas claras sobre qué pasa si el banco no aprueba, tema que ya tiene su propio artículo: si te devuelven la separación cuando el banco no aprueba.

Ver también: qué es el crédito MiVivienda, vender a alguien que compra con crédito y qué es la independización.

Preguntas frecuentes

¿MiVivienda es solo para vivienda nueva?

No. El programa contempla también la compra de vivienda usada; las condiciones vigentes se consultan en el Fondo MIVIVIENDA.

¿Me pagan menos si el comprador usa MiVivienda?

El precio lo acuerdan las partes. Lo que sí puede aparecer es un tope por el rango de valor del programa, y ahí el precio tiene que caber dentro.

¿El bono lo recibe el comprador o yo?

Los bonos del programa benefician al comprador y se aplican a su crédito o a su inicial, según corresponda. El vendedor cobra el precio pactado.

¿Demora mucho más que una venta al contado?

Sí, porque suma tasación y revisión legal. Un expediente ordenado reduce bastante esa diferencia.

¿Puedo vender si el departamento aún no está independizado?

Con crédito bancario es muy difícil. Lo que corresponde es independizar antes, y eso conviene iniciarlo mucho antes de publicar.

¿Cuál es el valor máximo del inmueble para vender con crédito MiVivienda?

El artículo 5 del reglamento fija el valor total de la vivienda entre un mínimo de 14 UIT y un máximo de 70 UIT. Con la UIT de 2026 en S/ 5.500 (D.S. 301-2025-EF), esas cifras equivalen a S/ 77.000 y S/ 385.000 como referencia; los tramos y topes vigentes de cada producto los publica el Fondo MIVIVIENDA.

¿Cuánta inicial pone el comprador con crédito MiVivienda?

Entre 10 % y 30 % del valor total de la vivienda: el artículo 16 del reglamento establece que la cuota inicial no será menor al 10 % ni mayor al 30 %, y debe canalizarse por un medio de pago del sistema financiero.

¿Puedo vender si mi departamento tiene una hipoteca o una carga inscrita?

No con recursos del programa mientras la carga siga afectando la unidad: el reglamento excluye del financiamiento la adquisición de viviendas con cargas o gravámenes que afecten directamente a la unidad inmobiliaria. Se exceptúan las servidumbres de acueducto, electroducto, luces, vistas, desagüe y de paso. Lo habitual es pactar el levantamiento de la hipoteca con parte del precio, en el mismo acto de la firma.

¿Le puedo vender a un comprador que ya tiene otro departamento?

Con este programa, no. El reglamento exige que ni el solicitante ni su cónyuge o conviviente legalmente reconocido ni sus hijos menores de edad sean propietarios o copropietarios de otra vivienda en cualquier localidad del país. Ese comprador tendría que ir por un crédito hipotecario tradicional.

¿El comprador puede comprar mi departamento para alquilarlo?

No con este crédito. El reglamento señala que los recursos del Fondo MIVIVIENDA se destinan a vivienda de casa-habitación, que debe ser ocupada por el beneficiario y su familia.

También puede servirte: Ley 32379.

Fuentes

• Fondo MIVIVIENDA
• Fondo MIVIVIENDA — Reglamento de Crédito del Nuevo Crédito MIVIVIENDA (artículos 1, 4, 5, 16 y anexo de gastos)
• SUNAT — Valor de la UIT: S/ 5.500 para 2026 (D.S. 301-2025-EF)
• Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
• Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS)