¿Qué es el costo computable de un inmueble?

El costo computable es lo que le costó el inmueble al vendedor, actualizado, y sirve para calcular la ganancia sobre la que se paga el Impuesto a la Renta al vender. La cuenta es simple: precio de venta menos costo computable igual a ganancia. Todo lo que legítimamente aumente ese costo reduce el impuesto, y ahí está la parte que la mayoría desaprovecha por no guardar comprobantes.

Qué suma y qué no

Por qué importa tanto guardar comprobantes

Porque la diferencia se paga en efectivo el día que vendes. Una remodelación importante hecha hace ocho años, sustentada con facturas, puede aumentar el costo computable y reducir la ganancia gravada. Sin facturas, esa inversión existió pero no cuenta. Es el argumento más fuerte para pedir factura en las obras del inmueble aunque salga algo más caro en el momento.

Un caso que confunde a todos

Cuando el inmueble se recibió por herencia o donación, el costo no es cero ni el valor sentimental: hay reglas específicas para determinarlo. Antes de vender un inmueble heredado conviene calcular el costo computable con esas reglas, porque el resultado del impuesto puede cambiar mucho respecto a lo que la familia asume.

Calcula con la calculadora de Impuesto a la Renta y revisa cuándo se paga renta de segunda categoría, qué gastos acepta Sunat al vender y cómo funciona el índice de corrección monetaria.

Cómo se calcula, paso a paso

1. Parte del valor de adquisición que figura en tu escritura de compra y que puedes respaldar con los medios de pago.
2. Suma los costos de la compra que la norma permite incorporar: la alcabala que pagaste y los gastos notariales y registrales, con comprobantes a tu nombre.
3. Agrega las mejoras permanentes que puedas sustentar: una ampliación o una remodelación importante. El mantenimiento no entra.
4. Actualiza el costo con el Índice de Corrección Monetaria del MEF, tomando el factor que corresponde al mes y año en que compraste. Cuanto más antigua sea la adquisición, más pesa esta actualización.
5. Resta el costo computable al precio de venta. La diferencia es la ganancia, y sobre ella se paga el impuesto de segunda categoría, que equivale a un 5% efectivo.

El impuesto se paga antes de la escritura pública de venta, y la notaría comprueba que se haya pagado antes de elevarla. Por eso conviene hacer esta cuenta antes de fijar el precio, no cuando ya hay comprador.

Qué documentos juntar antes de vender

Cada sol que quieras sumar al costo necesita su respaldo. Reúne en una sola carpeta:

• La escritura pública de compra y las constancias de cómo pagaste el precio.
• La constancia de pago de la alcabala.
• Los comprobantes de notaría y registros de la compra, emitidos a tu nombre.
• Las facturas de cada mejora permanente y, si la obra amplió el área, la declaratoria de fábrica inscrita.
• Los comprobantes de los gastos de la venta, como la comisión del corredor, que se analiza aparte como gasto de la enajenación.

Si pagaste algo en efectivo por encima de los montos que la ley obliga a bancarizar, ese pago no te servirá para sustentar el costo.

Errores que inflan el impuesto

• Sumar gastos que no son costo. El mantenimiento, las reparaciones menores y los intereses del crédito hipotecario no integran el costo del bien. Tampoco los muebles.
• Dar por hecha una obra sin papeles. Una ampliación pagada en efectivo y sin comprobantes no reduce la ganancia, por grande que haya sido.
• Comprobantes a nombre de otra persona. Si la factura de la obra la emitieron a nombre de un familiar, cuesta vincularla a tu inmueble.
• Olvidar la actualización. Calcular la ganancia con el precio histórico, sin el ICM, te hace pagar sobre una ganancia mayor a la real.

La lista completa de conceptos que Sunat acepta está en qué gastos puedes descontar al vender tu inmueble.

Preguntas frecuentes

¿Si vendo por menos de lo que compré, pago impuesto?

No por ese concepto: si no hay ganancia, no hay renta gravada. La ganancia se calcula restando el costo computable al precio de venta, así que conviene documentar igual la operación y tener a mano la escritura y los comprobantes que acreditan lo que pagaste.

¿El costo computable se actualiza por inflación?

Sí. Al valor de adquisición del inmueble se le aplica el índice de corrección monetaria que publica el MEF para estos efectos. Ese costo actualizado es el que se resta al precio de venta para saber cuánta ganancia está gravada.

¿Qué gastos puedo sumar al costo computable?

Puedes sumar el precio pagado al comprar y la alcabala, como parte del costo de adquisición, además de las mejoras permanentes sustentadas con facturas. Los gastos notariales y registrales entran según las reglas aplicables y con comprobantes a tu nombre; el mantenimiento y la pintura no suman, porque son gastos de conservación.

¿Puedo incluir lo que gasté en muebles?

No, los bienes muebles no forman parte del inmueble. Lo que sí puede considerarse son las mejoras permanentes, siempre que estén sustentadas con facturas y, cuando corresponda, con la declaratoria de fábrica.

¿Qué pasa si perdí la escritura de compra?

Puedes pedir una copia en la notaría o en el registro. Consíguela antes de vender, porque sin documentos no hay costo: lo que no se puede acreditar no se computa, y eso aumenta la ganancia sobre la que pagas el impuesto.

¿El costo computable aplica a la venta de un terreno?

Sí, la lógica es la misma que en una casa o un departamento. Partes del valor de adquisición, lo actualizas con el índice de corrección monetaria y lo restas del precio de venta para obtener la ganancia.

¿Cuál es el costo computable de un inmueble heredado?

No es cero ni el valor sentimental: las herencias y donaciones tienen reglas propias para determinarlo. Antes de vender un inmueble heredado conviene calcularlo con esas reglas, porque el impuesto puede cambiar mucho respecto de lo que la familia asume.

Fuentes

• Sunat — Impuesto a la Renta de segunda categoría por venta de inmuebles
• Ministerio de Economía y Finanzas — Índice de Corrección Monetaria
• TUO de la Ley del Impuesto a la Renta