El costo computable es lo que le costó el inmueble al vendedor, actualizado, y sirve para calcular la ganancia sobre la que se paga el Impuesto a la Renta al vender. La cuenta es simple: precio de venta menos costo computable igual a ganancia. Todo lo que legítimamente aumente ese costo reduce el impuesto, y ahí está la parte que la mayoría desaprovecha por no guardar comprobantes.
Datos clave
- Punto de partida: el valor de adquisición del inmueble.
- Actualización: se aplica el índice de corrección monetaria que publica el MEF.
- Mejoras permanentes debidamente sustentadas pueden incorporarse al costo.
- Sin documentos no hay costo: lo que no se puede acreditar, no se computa.
- Herencias y donaciones tienen reglas propias para determinar el costo.
Qué suma y qué no
| Concepto | ¿Puede formar parte del costo? | Qué se necesita |
|---|---|---|
| Precio pagado al comprar | Sí | Escritura y comprobantes de pago |
| Alcabala pagada | Sí, como parte del costo de adquisición | Constancia de pago |
| Gastos notariales y registrales | Según las reglas aplicables | Comprobantes a tu nombre |
| Mejoras permanentes | Sí, si son de carácter permanente y están sustentadas | Facturas y, cuando corresponda, declaratoria de fábrica |
| Mantenimiento y pintura | No, son gastos de conservación | — |
Por qué importa tanto guardar comprobantes
Porque la diferencia se paga en efectivo el día que vendes. Una remodelación importante hecha hace ocho años, sustentada con facturas, puede aumentar el costo computable y reducir la ganancia gravada. Sin facturas, esa inversión existió pero no cuenta. Es el argumento más fuerte para pedir factura en las obras del inmueble aunque salga algo más caro en el momento.
Un caso que confunde a todos
Cuando el inmueble se recibió por herencia o donación, el costo no es cero ni el valor sentimental: hay reglas específicas para determinarlo. Antes de vender un inmueble heredado conviene calcular el costo computable con esas reglas, porque el resultado del impuesto puede cambiar mucho respecto a lo que la familia asume.
Calcula con la calculadora de Impuesto a la Renta y revisa cuándo se paga renta de segunda categoría, qué gastos acepta Sunat al vender y cómo funciona el índice de corrección monetaria.
Preguntas frecuentes
¿Si vendo por menos de lo que compré, pago impuesto?
Si no hay ganancia, no hay renta gravada por ese concepto. Igual conviene documentar la operación.
¿El costo se actualiza por inflación?
Se actualiza con el índice de corrección monetaria que publica el MEF para estos efectos.
¿Puedo incluir lo que gasté en muebles?
Los bienes muebles no forman parte del inmueble. Las mejoras permanentes sí pueden considerarse.
¿Qué pasa si perdí la escritura de compra?
Se puede obtener copia en la notaría o en el registro. Sin sustento, el costo se complica.
¿Aplica a la venta de un terreno?
Sí, la lógica de costo computable y ganancia es la misma.
¿Y si es mi casa habitación?
Existe una exoneración específica para la casa habitación cuando se cumplen sus requisitos.
Fuentes
- Sunat — Impuesto a la Renta de segunda categoría por venta de inmuebles
- Ministerio de Economía y Finanzas — Índice de Corrección Monetaria
- TUO de la Ley del Impuesto a la Renta
Cómo te ayuda EximiaHaus
Si vas a vender, conviene tener los números claros desde el inicio:
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