Los daños al inmueble —techo, muros, pisos, instalaciones— los repara el propietario, porque son reparaciones necesarias para que el bien siga sirviendo. Los bienes del inquilino dañados por la lluvia los asume el inquilino, salvo que el daño se deba a un problema que el propietario conocía y no reparó, como una gotera avisada meses antes. En un año con El Niño costero anunciado, alegar que la lluvia fue imprevisible es más difícil.
Lo esencial
- Daños al inmueble: los repara el propietario (art. 1680 del Código Civil).
- Bienes del inquilino: los asume el inquilino, salvo culpa del propietario.
- Avisos previos: si el inquilino avisó una gotera y el dueño no hizo nada, el dueño responde por los daños.
- Caso fortuito: exige un evento extraordinario, imprevisible e irresistible (art. 1315 del Código Civil).
- Con alerta oficial vigente, la falta de mantenimiento difícilmente se ampara en lo imprevisible.
¿Por qué el propietario repara el inmueble?
El artículo 1680 del Código Civil lo obliga a conservar el bien en buen estado para el fin del arrendamiento y a hacer las reparaciones necesarias. Un techo que filtra o un muro que se humedece por la lluvia afectan directamente el uso del inmueble. El inquilino, por su parte, debe avisar de inmediato cualquier reparación necesaria y, si es urgente, puede hacerla con derecho a reembolso avisando al mismo tiempo (art. 1682).
Las once etapas de un alquiler, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en la guía 2026 para alquilar un departamento o una casa.
Este artículo resuelve un punto concreto del alquiler; el recorrido completo, desde la visita hasta la entrega de llaves y con los plazos y costos de 2026, está en derechos del inquilino en el Perú: guía completa 2026.
¿Y las cosas del inquilino?
La regla general es que cada uno asume la pérdida de sus propios bienes cuando nadie tuvo la culpa. Pero si el propietario sabía que el techo filtraba, porque el inquilino se lo dijo por escrito, y no hizo nada, la lluvia deja de ser la única causa: la omisión del propietario contribuyó al daño. Ahí el inquilino tiene argumentos para reclamar el valor de lo perdido.
| Escenario | Daños al inmueble | Bienes del inquilino |
|---|---|---|
| Lluvia excepcional sin problema previo conocido | Propietario repara | Inquilino asume |
| Gotera avisada por escrito y no reparada | Propietario repara | Propietario puede responder |
| Inquilino no avisó una filtración visible | Propietario repara; inquilino responde por lo agravado | Inquilino asume |
| Inquilino tapó un sumidero o hizo obras | Inquilino responde | Inquilino asume |
| Filtración desde la azotea común | Propietario gestiona ante la junta | Se discute con la junta según la causa |
Elaboración de EximiaHaus con los arts. 1315, 1680 y 1682 del Código Civil (septiembre de 2026). Cada caso depende de sus pruebas.
¿Por qué El Niño anunciado cambia el análisis?
El caso fortuito o fuerza mayor, que libera de responsabilidad, exige un evento extraordinario, imprevisible e irresistible. En 2026, el ENFEN elevó a 62% la probabilidad de un Niño costero extraordinario y el Senamhi anunció lluvias sobre lo normal en la costa norte y central para el verano de 2027. Una lluvia intensa puede seguir siendo extraordinaria, pero un techo sin mantenimiento que filtra en una temporada de lluvias anunciada con meses de anticipación es difícil de presentar como imprevisible. La consecuencia práctica: revisar el techo antes de diciembre protege al propietario también en lo legal.
Qué conviene hacer ahora
- Inquilino: avisa por escrito cualquier mancha o gotera, con fotos y fecha.
- Propietario: revisa techo, canaletas y sumideros antes de la temporada; está en cómo preparar tu casa para El Niño.
- Ambos: dejen en el contrato quién limpia sumideros y canaletas y cómo se avisan las emergencias.
- Seguros: el propietario asegura la edificación; el inquilino puede asegurar su contenido.
Para las goteras en concreto, revisa quién paga las goteras en un alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Puedo dejar de pagar si la lluvia hace inhabitable el departamento?
Si el inmueble no puede usarse, conversen de inmediato; no dejes de pagar sin un acuerdo escrito o sin requerimiento previo.
¿El propietario puede cobrarme la limpieza después de la lluvia?
La limpieza ordinaria es del inquilino; los daños estructurales son del propietario.
¿Si la casa queda inhabitable, se termina el contrato?
Si el bien no puede usarse por una causa no imputable, se puede resolver; conviene formalizarlo por escrito.
¿Quién limpia las canaletas?
Si el contrato no lo dice, la limpieza periódica suele considerarse mantenimiento; la reparación de canaletas rotas, del propietario.
¿Qué pruebas guardo?
Mensajes de aviso previos, fotos antes y después, comprobantes de bienes dañados y presupuestos de reparación.
El resto del proceso, ordenado por etapas, está en nuestra guía para alquilar tu departamento en Lima.
Fuentes
- Código Civil, artículo 1682 — reparaciones a cargo del arrendatario (Conceptos Jurídicos)
- LP Derecho — Aspectos contractuales y registrales del contrato de arrendamiento
- Infobae (30-ago-2026) — Aumenta a 62% la probabilidad de un Niño costero de nivel extraordinario, según ENFEN
- Infobae (29-ago-2026) — Lluvias por encima de lo normal en la costa y sierra en el verano 2027, advierte Senamhi
Cómo te ayuda EximiaHaus
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