Si la terma venía con el departamento y falla por desgaste o antigüedad, la reparación o el cambio los paga el propietario: es un equipo suyo y quedarse sin agua caliente afecta el uso normal del inmueble. El inquilino paga si la dañó por mal uso —la encendió sin agua, manipuló el termostato, la conectó mal— o si el contrato le asignaba un mantenimiento que no hizo.
Lo esencial
- Falla por desgaste o antigüedad: propietario (art. 1680 del Código Civil).
- Daño por mal uso: inquilino.
- Mantenimiento menor pactado (purgar, limpiar): inquilino, si el contrato lo dice (art. 1682).
- Avisa por escrito apenas falle, con fotos del equipo y del problema.
- Pide al técnico un diagnóstico escrito: es la prueba de la causa.
¿Por qué el cambio de terma lo paga el dueño?
Porque es parte de lo que entregó para que el departamento sirva para vivir. El artículo 1680 del Código Civil obliga al propietario a conservar el bien en buen estado y a hacer las reparaciones necesarias. Una terma que dejó de funcionar por años de uso, por una resistencia quemada o por corrosión interna no se malogró por culpa de nadie: cumplió su vida útil, y ese costo es del propietario. El inquilino asume el mantenimiento ordinario —lo que se desgasta por el uso diario—, pero no el reemplazo de un equipo que llegó a su fin.
El lugar de este paso dentro de todo el alquiler está explicado en cómo alquilar una propiedad en el Perú: la guía maestra.
Los derechos y las obligaciones del inquilino, con tablas de plazos y un checklist por etapa, están en qué derechos tiene un inquilino en el Perú, etapa por etapa.
¿Cuándo la paga el inquilino?
- Si la encendió sin agua y quemó la resistencia.
- Si manipuló el termostato o la válvula de seguridad.
- Si la conectó a otra instalación sin permiso.
- Si no avisó una fuga y el daño creció.
- Si el contrato le asignaba purgar la terma y no lo hizo, y eso causó la falla.
| Diagnóstico del técnico | Causa | Quién paga |
|---|---|---|
| Resistencia quemada por uso normal y años | Desgaste | Propietario |
| Tanque perforado por corrosión | Desgaste | Propietario |
| Resistencia quemada por encender sin agua | Mal uso | Inquilino |
| Termostato o válvula manipulados | Mal uso | Inquilino |
| Falla por sarro, sin mantenimiento pactado | Depende del contrato | Quien tenía a cargo el mantenimiento |
Elaboración de EximiaHaus con los arts. 1680 y 1682 del Código Civil (septiembre de 2026).
¿Qué hago si el propietario no responde?
Quedarse sin agua caliente varios días en invierno o con niños pequeños puede considerarse urgente. El artículo 1682 permite al inquilino hacer una reparación urgente con derecho a reembolso, siempre que avise al propietario al mismo tiempo. Lo prudente es enviar un mensaje con el diagnóstico y el presupuesto, dar un plazo corto y, si no hay respuesta, reparar y pedir el reembolso con la boleta o factura. Cambiar la terma entera sin consultar es otra cosa: ahí conviene esperar la autorización, porque es una decisión de inversión del propietario.
¿Y el consumo de luz de la terma?
El consumo es del inquilino, porque es quien usa el servicio. Pero si la terma es muy antigua y consume más de lo normal, vale la pena conversarlo: un equipo ineficiente sube el recibo todos los meses. Revisa ¿Cuánto consume de luz una casa al mes? y, si el recibo te parece desproporcionado, por qué te llega tan alta la luz.
Para el propietario: cómo evitar el conflicto
Deja en el contrato la marca, capacidad y antigüedad de la terma, quién la purga y cada cuánto, y prueba que funcione el día de la entrega. Si la terma tiene muchos años, cambiarla antes de alquilar evita llamadas de emergencia. Y considera el costo en tu cuenta de rentabilidad: la calculadora de rentabilidad de alquiler te ayuda a ver cuánto queda después de gastos. El resto de reparaciones están en quién paga las reparaciones en un alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la terma malograda en un alquiler?
El propietario, si la terma venía con el departamento y falló por desgaste o antigüedad: el artículo 1680 del Código Civil lo obliga a conservar el bien y hacer las reparaciones necesarias. El inquilino paga si la dañó por mal uso o si el contrato le asignaba un mantenimiento que no hizo y eso causó la falla.
¿Cuándo le toca pagar la terma al inquilino?
Cuando la encendió sin agua y quemó la resistencia, manipuló el termostato o la válvula de seguridad, la conectó a otra instalación sin permiso o no avisó una fuga y el daño creció. También si el contrato le asignaba purgarla, no lo hizo y eso causó la falla. El diagnóstico escrito del técnico es la prueba de la causa.
¿El propietario puede exigirme pagar la mitad?
Solo si lo acuerdan. Legalmente, la falla por desgaste es suya: una terma con la resistencia quemada por años de uso o con el tanque perforado por corrosión cumplió su vida útil, y ese costo es del propietario. El inquilino asume el mantenimiento ordinario, no el reemplazo de un equipo que llegó a su fin.
¿Qué hago si el propietario no responde?
Si quedarte sin agua caliente es urgente, por ejemplo varios días en invierno o con niños pequeños, el artículo 1682 te permite hacer la reparación con derecho a reembolso, siempre que avises al propietario al mismo tiempo. Envía el diagnóstico y el presupuesto, da un plazo corto y, si no responde, repara y pide el reembolso con boleta o factura.
¿Puedo descontar la terma del alquiler?
Solo una reparación urgente que le correspondía al propietario y que le avisaste en el momento, con comprobante. Cambiar la terma entera sin consultar es otra cosa: ahí conviene esperar la autorización, porque es una decisión de inversión del propietario.
¿Quién paga el consumo de luz de la terma?
El inquilino, porque es quien usa el servicio. Pero si la terma es muy antigua y consume más de lo normal, vale la pena conversarlo con el propietario, porque un equipo ineficiente sube el recibo todos los meses.
¿Cada cuánto se purga una terma?
Según el fabricante; en zonas de agua dura conviene hacerlo con más frecuencia por el sarro. Quién la purga lo define el contrato: si se lo asigna al inquilino y no lo hace, y eso causa la falla, paga él.
¿La terma a gas en un alquiler tiene más riesgos?
Exige más cuidado: debe estar instalada en un lugar ventilado y revisada, nunca en un baño cerrado sin ventilación. Como con cualquier terma, manipular la válvula de seguridad o conectarla a otra instalación sin permiso es mal uso y lo paga el inquilino.
¿Si la terma la compré yo, me la llevo?
Sí, si la retiras sin dañar la instalación y dejas lo que había antes, salvo que hayas pactado otra cosa con el propietario.
¿Cómo evita el propietario el conflicto por la terma?
Dejando en el contrato la marca, capacidad y antigüedad de la terma, quién la purga y cada cuánto, y probando que funcione el día de la entrega. Si la terma tiene muchos años, cambiarla antes de alquilar evita llamadas de emergencia.
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Fuentes
- Código Civil, artículo 1682 — reparaciones a cargo del arrendatario (Conceptos Jurídicos)
- LP Derecho — Aspectos contractuales y registrales del contrato de arrendamiento
- El Comercio — Cómo calcular el consumo de energía de la terma, la lavadora y otros artefactos, vía Osinergmin
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