Con datos oficiales, el alquiler de un departamento en Lima es más caro en San Isidro, Barranco y Miraflores, y más económico en San Miguel, La Molina y Santiago de Surco. No hay una serie oficial del alquiler promedio en soles, pero el BCRP publica, para 12 distritos, el precio por m² y cuántos años de alquiler equivalen a ese precio. Con esos dos datos se estima el alquiler mensual por m²: unos S/ 44 en San Isidro frente a unos S/ 26 en San Miguel. Es una estimación a partir de datos oficiales, no una tarifa.
Datos clave
- Unos S/ 44 por m² al mes: alquiler estimado en San Isidro, el más alto del panel del BCRP, seguido de Barranco (S/ 42) y Miraflores (S/ 39).
- Unos S/ 26 por m² al mes: San Miguel, el más bajo del panel, junto a La Molina (S/ 27) y Santiago de Surco (S/ 28).
- 16,7 años de alquiler equivalen al precio de compra en el panel de 12 distritos del BCRP (primer trimestre de 2026): una renta bruta de cerca del 6 % anual.
- Fuera del panel (Lima Norte, Lima Este, el Callao) no hay una serie oficial de alquiler: ahí la referencia son los comparables de la zona.
El ranking: cuánto se paga por distrito
| Distrito | Precio por m² (US$) | PER (años) | Alquiler estimado por m² al mes | Un 70 m² al mes |
|---|---|---|---|---|
| San Isidro | 2.605 | 16,7 | S/ 44 | S/ 3.076 |
| Barranco | 2.556 | 17,0 | S/ 42 | S/ 2.958 |
| Miraflores | 2.464 | 17,8 | S/ 39 | S/ 2.733 |
| Magdalena | 1.986 | 15,4 | S/ 36 | S/ 2.545 |
| Lince | 1.894 | 15,1 | S/ 35 | S/ 2.478 |
| Surquillo | 1.856 | 15,0 | S/ 35 | S/ 2.444 |
| Jesús María | 2.103 | 17,5 | S/ 34 | S/ 2.366 |
| San Borja | 2.099 | 17,6 | S/ 34 | S/ 2.354 |
| Pueblo Libre | 1.875 | 16,9 | S/ 31 | S/ 2.186 |
| Santiago de Surco | 1.818 | 18,2 | S/ 28 | S/ 1.975 |
| La Molina | 1.510 | 15,5 | S/ 27 | S/ 1.919 |
| San Miguel | 1.637 | 17,4 | S/ 26 | S/ 1.850 |
Cómo leer la tabla: el PER dice cuántos años de alquiler equivalen al precio de compra. Si en un distrito el precio por m² es alto pero el PER también lo es, el alquiler no sube en la misma proporción. Por eso Jesús María y San Borja, con precios parecidos a los de Magdalena o más altos, quedan con un alquiler estimado por m² algo menor.
Las once etapas de un alquiler, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en la guía 2026 para alquilar un departamento o una casa.
Si todavía estás eligiendo distrito, conviene leer primero los mejores distritos de Lima para vivir en 2026, comparados por perfil y volver aquí para el detalle.
¿Por qué un distrito cuesta mucho más que otro?
No es solo prestigio. Tres factores explican casi toda la brecha:
- Cercanía al empleo. El centro financiero de San Isidro es el principal nodo corporativo del país: quien alquila ahí compra tiempo de traslado, y el mercado lo cobra.
- Perfil del inquilino. Barranco y San Isidro concentran demanda con alta capacidad de pago, incluida la de estadías cortas y ejecutivos extranjeros.
- Producto disponible. En Lima Top predominan departamentos más grandes, más nuevos y con más amenidades; en Lima Norte, unidades compactas orientadas a familias.
Vale la pena notar la asimetría: el distrito más caro para alquilar no es el más rentable para el inversionista. En el panel de 12 distritos del BCRP, la relación entre precio y alquiler anual (PER) más baja, es decir, la mayor renta en proporción al precio, está en zonas de precio intermedio: Surquillo (15,0 años, cerca del 6,7 % bruto) y Lince (15,1, cerca del 6,6 %), frente a 16,7 años (cerca del 6 %) del promedio del panel. San Isidro está en 16,7, y los más altos son Santiago de Surco (18,2) y San Borja (17,6). Lo desarrollamos en Rentabilidad del alquiler por distrito en Lima 2026: estudio frente al depósito a plazo y la inflación.
Si eres inquilino: cómo usar esta tabla
- Compara con la zona, no con la ciudad. Un pedido de S/ 4.000 puede ser razonable para un departamento grande en San Isidro y muy caro en San Miguel.
- Negocia el reajuste, no solo el monto inicial. Si la renta de la zona viene subiendo, dejar por escrito cómo y cuándo se ajusta vale más que S/ 100 de descuento el primer mes.
- Pide el contrato antes de pagar la garantía. Revisa qué incluye el mantenimiento y quién paga arbitrios. Ver Derechos del inquilino en el Perú 2026: contrato, garantía, aumento de renta, desalojo y qué revisar antes de alquilar (guía completa).
Si eres propietario: cómo fijar el precio
El error más caro no es cobrar poco: es cobrar de más y quedarse dos meses vacío. Dos meses sin inquilino sobre un alquiler de S/ 3.400 son S/ 6.800 perdidos, que no recuperas subiendo S/ 200 la mensualidad. Fija el precio con comparables reales de tu zona y tu metraje, no con el promedio de Lima ni con lo que pedía el vecino hace dos años. La guía completa está en cómo fijar el precio de alquiler.
Y no olvides el lado tributario: la renta de primera categoría se declara y paga mensualmente. Ver impuesto a la renta por alquileres.
En la página de cada distrito ves también lo que piden hoy los avisos de alquiler de la zona, con su mediana cuando hay al menos cinco.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta alquilar un departamento en Lima en 2026?
No hay una serie oficial del alquiler promedio en soles para toda Lima. Con los datos del BCRP se puede estimar por distrito: un departamento de 70 m² rondaría los S/ 3.076 al mes en San Isidro y los S/ 1.850 en San Miguel. Lo que sí publica el BCRP es la relación entre el precio y el alquiler anual: 16,7 años en su panel de 12 distritos en el primer trimestre de 2026, una renta bruta de cerca del 6 % del precio. Son referencias: el monto real varía según el distrito, el metraje, la antigüedad y si el departamento está amoblado.
¿Cuál es el distrito más caro para alquilar en Lima?
Entre los 12 distritos del panel del BCRP, San Isidro, con un alquiler estimado de unos S/ 44 por m² al mes en el primer trimestre de 2026. Le siguen Barranco (unos S/ 42) y Miraflores (unos S/ 39). La brecha se explica por la cercanía al principal nodo corporativo del país, un inquilino con alta capacidad de pago y departamentos más grandes, nuevos y con más amenidades.
¿Cuál es el distrito más barato para alquilar en Lima?
Dentro del panel del BCRP, San Miguel, con unos S/ 26 por m² al mes, seguido de La Molina y Santiago de Surco. Fuera del panel, en Lima Norte o Lima Este, los alquileres suelen ser más bajos, pero no hay una serie oficial que permita dar una cifra: ahí conviene comparar con avisos de la misma zona y metraje.
¿El alquiler está subiendo en Lima?
En el panel del BCRP, la relación entre precio y alquiler anual bajó de 17,1 a 16,7 años entre el primer trimestre de 2025 y el de 2026, lo que indica que la renta subió algo más que el precio de venta. No hay una serie oficial del alza del alquiler por distrito. Como la renta puede subir en cada renovación, conviene dejar por escrito cómo y cuándo se reajusta.
¿El distrito más caro para alquilar es el más rentable para invertir?
No necesariamente. En el panel del BCRP, San Isidro necesita 16,7 años de alquiler para igualar el precio, igual que el promedio del panel, mientras que Surquillo (15,0) y Lince (15,1), de precio intermedio, rinden algo más en proporción: cerca del 6,6 %-6,7 % bruto frente a cerca del 6 %. Es una cifra bruta, antes de impuestos, mantenimiento y vacancia.
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La guía completa del arrendador está en cómo alquilar una propiedad en el Perú.
Fuentes
- Precios de venta de departamentos en Lima Metropolitana: series trimestrales por distrito, por sector e indicador PER — BCRP, dato del primer trimestre de 2026
- Mercado inmobiliario va por récord en 2026 — RPP (Scotiabank, CODIP y BCRP)
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