En la gran mayoría de casos, el propietario. Una gotera viene del techo, de una tubería empotrada, de la impermeabilización o del departamento de arriba, y ninguna de esas cosas es mantenimiento ordinario: es una reparación necesaria, que el artículo 1680 del Código Civil pone a cargo del arrendador. Al inquilino le toca solo si la causó por mal uso o si el contrato dice otra cosa.
Lo esencial
- Reparación necesaria: techo, tuberías empotradas o impermeabilización son del propietario (art. 1680 CC).
- Avisa de inmediato y por escrito: si no avisas y el daño crece, respondes por lo que se agravó (art. 1682 CC).
- Si es urgente: puedes repararla tú con derecho a reembolso, avisando al mismo tiempo.
- Si viene del vecino de arriba: el propietario reclama al vecino, pero la gestión la hace él, no tú.
- Si viene de la azotea del edificio: responde la junta de propietarios.
¿Por qué la gotera es casi siempre del propietario?
Porque el Código Civil distingue entre mantenimiento ordinario —limpiar, cambiar un foco, destapar un sumidero— y reparaciones necesarias para que el bien sirva. Una gotera no aparece por usar el departamento: aparece porque algo de la estructura o de las instalaciones falló. El artículo 1680 obliga al propietario a conservar el bien en buen estado y a hacer todas las reparaciones necesarias durante el alquiler, salvo pacto distinto.
¿Y cuándo le toca al inquilino?
- Si la causó: una manguera de la lavadora mal conectada, una ducha que dejó abierta, una instalación que hizo sin permiso.
- Si no avisó a tiempo y el daño se agravó: responde por la parte que creció por su silencio.
- Si el contrato le traslada expresamente ciertas reparaciones, algo poco común en goteras.
| Origen de la gotera | Quién paga | Quién gestiona |
|---|---|---|
| Techo o impermeabilización de la casa | Propietario | Propietario |
| Tubería empotrada rota | Propietario | Propietario |
| Departamento de arriba | Dueño del departamento de arriba | Propietario del que alquilas |
| Azotea o montante del edificio | Junta de propietarios | Propietario ante la junta |
| Mal uso del inquilino | Inquilino | Inquilino |
Elaboración de EximiaHaus con los arts. 1680 y 1682 del Código Civil (septiembre de 2026).
¿Puedo arreglarla yo y descontarla del alquiler?
Solo si es urgente y avisas al mismo tiempo. El artículo 1682 permite al inquilino hacer directamente una reparación urgente con derecho a reembolso. Una gotera que moja una instalación eléctrica o que está inundando un cuarto es urgente; una mancha pequeña que crece despacio, no. En el primer caso, repara, guarda la boleta o factura y envía fotos antes y después. En el segundo, pide la reparación por escrito y espera un plazo razonable.
Descontar sin aviso y sin urgencia es la receta para que la discusión termine en la garantía. Revisa antes quién paga cada reparación en un alquiler.
¿Y si la gotera viene del departamento de arriba?
El responsable es el dueño de ese departamento, pero tú no tienes relación contractual con él: quien reclama es tu propietario. Tu obligación es avisarle rápido. Los pasos para el propietario están en quién paga si filtra agua del departamento de arriba.
Por qué este verano importa
El Senamhi prevé lluvias por encima de lo normal en la costa norte y central entre enero y marzo de 2027, asociadas a El Niño costero. En muchas ciudades costeras los techos se construyeron pensando en que casi no llueve. Si alquilas, avisa ahora de cualquier mancha en el techo; si eres propietario, revisarlo antes de diciembre sale mucho más barato que reparar un techo mojado y un inquilino molesto.
Preguntas frecuentes
¿Puedo dejar de pagar el alquiler hasta que arreglen la gotera?
No es recomendable. Dejar de pagar te pone en falta. Lo correcto es requerir por escrito y, si es urgente, reparar con reembolso.
¿Quién paga lo que se malogró por la gotera?
Si el propietario no reparó a tiempo pese al aviso, responde por los daños a tus bienes. Si no avisaste, es más difícil reclamar.
¿Cuánto tiempo tiene el propietario para arreglarla?
La ley no fija días; se exige un plazo razonable según la gravedad. Una gotera sobre una instalación eléctrica no admite espera.
¿Puedo irme del departamento por una gotera?
Si el propietario no repara y el inmueble deja de servir para vivir, tienes argumentos. Documenta cada requerimiento.
¿El seguro de hogar cubre goteras?
Depende de la póliza: suelen cubrir daños por agua súbitos, no el deterioro gradual por falta de mantenimiento.
Fuentes
- Código Civil, artículo 1682 — reparaciones a cargo del arrendatario (Conceptos Jurídicos)
- LP Derecho — Aspectos contractuales y registrales del contrato de arrendamiento
- Infobae (29-ago-2026) — Lluvias por encima de lo normal en la costa y sierra en el verano 2027, advierte Senamhi
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