Una deuda de mantenimiento inscrita en la partida registral es una carga que la junta de propietarios puede anotar sobre tu departamento cuando debes tres cuotas ordinarias, sucesivas o no, o una sola cuota extraordinaria. La crea el Decreto Legislativo 1568 (28 de mayo de 2023) y la desarrolla su reglamento, cuyo proyecto publicó el Ministerio de Vivienda en julio de 2024; un juzgado constitucional ordenó en 2026 publicarlo en 30 días hábiles. Al vender, cualquier comprador la verá en la copia literal.
El Decreto Legislativo 1568 contempla que la junta de propietarios inscrita pueda emitir una nota de deuda por cuotas de mantenimiento impagas y solicitar su inscripción en la partida registral del inmueble del moroso. El efecto es directo sobre la venta: cualquier comprador que revise la partida verá esa deuda.
Datos clave
- Quién la genera: la junta de propietarios, que debe estar inscrita en la Sunarp.
- Dónde aparece: en la partida registral del inmueble del propietario moroso.
- Quién la ve: cualquiera que solicite publicidad registral, incluido el comprador y su banco.
- Efecto económico: el comprador descuenta el monto o se retira de la operación.
- Umbral: tres cuotas ordinarias impagas, sucesivas o no, o una extraordinaria (proyecto de reglamento, art. 70).
- Estado: el DL 1568 rige 180 días después de que se publique su reglamento. Al 1 de octubre de 2026 no hemos encontrado esa publicación en El Peruano; el Noveno Juzgado Constitucional de Lima ordenó al Ministerio de Vivienda publicarlo en 30 días hábiles (orden conocida en agosto de 2026).
¿Por qué esta medida pesa más que un juicio?
Por el momento en que actúa. Una cobranza judicial persigue al deudor durante años y depende de que tenga bienes ejecutables. La inscripción, en cambio, no persigue a nadie: espera. Y se activa exactamente cuando el propietario más necesita una partida limpia, que es cuando quiere vender o hipotecar.
Es la misma lógica que hace tan efectivos a los gravámenes en general: no cobran, bloquean. Y en el mercado inmobiliario, bloquear equivale a cobrar.
Si estás por separar un inmueble, conviene leer primero qué revisar antes de comprar un departamento o casa en el Perú: la guía completa 2026 y volver aquí para el detalle de este punto.
Qué pasa exactamente en una venta
| Momento | Qué ocurre con la deuda inscrita |
|---|---|
| Publicación del inmueble | Nada: el anuncio no muestra la partida |
| Comprador interesado | Solicita copia literal y la encuentra |
| Evaluación bancaria | El banco la observa como carga sobre el inmueble |
| Negociación | El comprador exige descuento o cancelación previa |
| Cierre | Debe cancelarse y levantarse para inscribir sin observaciones |
Nótese la primera fila: la deuda no impide publicar. El problema aparece más tarde, cuando ya hay un interesado y expectativas creadas. Es el peor momento posible para una sorpresa.
¿Cuándo pueden inscribir la deuda y con qué documentos?
El proyecto de reglamento del DL 1568 (Ministerio de Vivienda, julio de 2024) lo detalla en sus artículos 70 y 71. El texto final puede cambiar, pero marca lo que la junta tendrá que probar:
| Requisito | Lo que prevé el proyecto de reglamento |
|---|---|
| Cuándo procede | Tres cuotas ordinarias impagas, sucesivas o no, o al menos una cuota extraordinaria; el reglamento interno puede exigir más cuotas (art. 70.1 y 70.2) |
| Quién decide | La junta de propietarios, con votos que representen el 50 % de los porcentajes de participación, sin contar al moroso ni a quienes no tienen derecho inscrito (art. 70.3) |
| Qué debe decir el acta | El monto adeudado y la unidad inmobiliaria afectada, bajo sanción de nulidad (art. 70.4) |
| Título que se presenta a Sunarp | Copia certificada del acta y los recibos impagos, que deben coincidir con el monto del acta (art. 70.5) |
| Qué queda en el asiento | Monto de la deuda, número de cuotas y fechas de vencimiento, datos de la certificación notarial del acta (art. 71) |
| Medida adicional | Reporte del moroso al Registro de Deudores (REDE) del Ministerio de Vivienda (art. 70.6) |
¿Cómo se levanta la carga, paso a paso?
El mismo proyecto (artículo 72) ordena el procedimiento cuando la deuda ya se pagó:
1. Pagas el total adeudado y pides por escrito a la Presidencia de la junta la cancelación de la carga, acreditando el pago.
2. La Presidencia otorga un documento privado con firma certificada notarialmente en el que declara cancelada la carga por extinción de la obligación. Ese documento es el título suficiente para inscribir el levantamiento en Sunarp.
3. Si la Presidencia no hace nada en cinco días hábiles, puedes dejar en custodia de un notario un cheque de gerencia por el total, que se entrega a la junta contra la firma del documento de levantamiento. Si la junta discute el monto, lo consignas judicialmente.
4. Los gastos notariales y registrales del levantamiento los paga el propietario moroso, salvo acuerdo distinto o inactividad de la Presidencia.
La carga también se levanta por renuncia de la junta (con el 75 % de participación), por sentencia que declare inválido el acuerdo, por resolución judicial del proceso de cobranza o por demolición de la unidad; en esos casos, salvo el pago, levantar la carga no extingue la deuda.
¿Qué más puede pasar: REDE, central de riesgos y cobranza judicial
La inscripción en la partida es una de tres herramientas. La segunda es el Registro de Deudores de cuotas de mantenimiento (REDE), a cargo del Ministerio de Vivienda, al que se reporta con el mismo umbral de tres cuotas ordinarias o una extraordinaria mediante un Formato de Reporte de Deuda; el proyecto prevé que la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP publicite esa información en su plataforma, con efecto sobre el historial crediticio del moroso. La tercera es la cobranza judicial: el propio DL 1568 convierte los recibos impagos en título ejecutivo para el proceso único de ejecución del Código Procesal Civil, con medidas cautelares. Las tres se pueden usar a la vez.
Cómo se levanta
Del mismo modo que cualquier carga: pagando y registrando la cancelación. La junta que inscribió la deuda es quien debe otorgar la constancia correspondiente, y esa constancia debe inscribirse. Pagar sin inscribir el levantamiento deja el problema exactamente donde estaba, que es el error clásico con las hipotecas canceladas y nunca levantadas.
Ver qué significa una partida bloqueada.
El lado del propietario: qué se puede discutir
Que exista un mecanismo no significa que toda deuda inscrita sea correcta. Un propietario puede cuestionar la existencia o el monto de la deuda cuando la cuota no fue aprobada válidamente por la junta, cuando el prorrateo no corresponde a su porcentaje de participación, cuando se le imputan gastos que no le corresponden o cuando no fue debidamente requerido.
Esas discusiones se ganan con documentos: actas, reglamento interno, estados de cuenta. Ver funciones y riesgos del presidente de la junta.
Qué hacer si vas a vender y tienes cuotas atrasadas
Regularizar antes de publicar. Es más barato y más rápido que hacerlo con un comprador esperando y un crédito aprobado con fecha de vencimiento.
Y si la deuda es grande, negociarla con la junta antes de que se inscriba: una junta suele preferir un acuerdo de pago cierto a un procedimiento largo. Ver documentos antes de publicar.
Preguntas frecuentes
¿Pueden inscribir mi deuda de mantenimiento en la partida de mi departamento?
El Decreto Legislativo 1568 contempla que la junta de propietarios inscrita emita una nota de deuda y solicite su inscripción en la partida registral del inmueble moroso. Su aplicación concreta depende del reglamento pendiente.
¿La deuda inscrita impide vender el inmueble?
No lo impide jurídicamente, pero en la práctica detiene la operación: el comprador la ve en la partida y el banco la observa, de modo que suele exigirse su cancelación previa.
¿Cómo se levanta una deuda inscrita?
Cancelando el monto adeudado y obteniendo de la junta la constancia correspondiente, que debe inscribirse en la partida. Pagar sin inscribir el levantamiento no resuelve el problema registral.
¿Puedo discutir una deuda que considero indebida?
Sí, especialmente si la cuota no fue válidamente aprobada, el prorrateo no corresponde al porcentaje de participación o no hubo requerimiento previo. La discusión se sustenta con actas, reglamento interno y estados de cuenta.
¿Qué debo hacer si voy a vender con cuotas atrasadas?
Regularizarlas antes de publicar o acordar un plan de pago con la junta, para evitar que el problema aparezca cuando ya exista un comprador con crédito aprobado.
¿Cuántas cuotas impagas bastan para inscribir la deuda?
Tres cuotas ordinarias, sucesivas o no, o una sola cuota extraordinaria, según el artículo 70 del proyecto de reglamento del DL 1568. El reglamento interno de cada edificio puede fijar un número mayor.
¿Ya está vigente la inscripción de deudas de mantenimiento?
El DL 1568 entra en vigencia 180 días calendario después de que se publique su reglamento. El proyecto es de julio de 2024 y en 2026 un juzgado constitucional ordenó al Ministerio de Vivienda publicarlo en 30 días hábiles; al 1 de octubre de 2026 no hemos encontrado la publicación en El Peruano.
¿Quién paga los gastos de levantar la carga?
El propietario moroso asume los gastos notariales y registrales, salvo acuerdo en contrario o cuando la Presidencia de la junta no gestiona la cancelación en cinco días hábiles desde el pedido.
¿La deuda de mantenimiento aparece en la central de riesgos?
El proyecto de reglamento crea el Registro de Deudores (REDE) del Ministerio de Vivienda y prevé que la SBS publicite esa información en su plataforma, de modo que la deuda pueda afectar la calificación crediticia del moroso.
¿Puede la junta cobrar judicialmente sin inscribir la carga?
Sí. El DL 1568 da a los recibos impagos de mantenimiento el carácter de título ejecutivo, de modo que la junta puede ir al proceso único de ejecución del Código Procesal Civil y pedir medidas cautelares, con o sin carga inscrita.
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Fuentes
- ¿Debe cuotas de mantenimiento? El nuevo régimen podría registrar la deuda y afectar la partida del inmueble — Construyendo.pe
- Vecinos morosos en edificios: Poder Judicial ordena reglamentar norma que permitirá registrar sus deudas — Infobae, 11/08/2026
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- Viviendas: las 'medidas de presión' que juntas de propietarios podrán aplicar sobre vecinos morosos — Payet, Rey, Cauvi, Pérez / PPU Legal
- Resolución N° 00059-2026-SUNARP/SN — Modifican el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Diario Oficial El Peruano, 07/05/2026
- Proyecto de Reglamento del Decreto Legislativo 1568 (artículos 70 a 72, 86 a 89) — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, 13/07/2024
- ¿Vive en un edificio y sus propietarios no pagan mantenimiento? Ahora la ley asegura su cobranza — El Peruano
- Condominios podrán tomar nuevas medidas contra morosos en pagos de mantenimiento — Gestión, 19/08/2026
- Actualización sobre cobro de cuotas de mantenimiento impagas en el régimen de propiedad horizontal — CMS Grau
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