En la ejecución de garantías, el valor del inmueble puede provenir de dos fuentes: la tasación convencional, cuando las partes acordaron en el contrato el valor del bien o la forma de determinarlo, o la tasación pericial, elaborada por profesionales colegiados y actualizada. De ese valor sale la base del remate: dos tercios en la primera convocatoria. Una tasación desactualizada o baja se traduce, directamente, en menos excedente para el propietario.
Datos clave
- Tasación convencional: nace del acuerdo de las partes en el contrato de garantía.
- Tasación pericial: la elaboran profesionales habilitados y debe reflejar valor comercial actualizado.
- Base del remate: dos tercios del valor de tasación en la primera convocatoria.
- Riesgo del valor bajo: menos excedente y mayor probabilidad de que la deuda no se cubra por completo.
- Punto de defensa: observar la tasación con sustento técnico y comparables del mercado.
Por qué el valor convenido puede jugar en contra
Muchos contratos fijan un valor del inmueble al momento de firmar. Años después, ese número puede estar muy por debajo del mercado, especialmente en distritos que se revalorizaron. Si el proceso usa ese valor, la base del remate se calcula sobre una cifra vieja. Por eso conviene revisar, al firmar, cómo se determinará el valor en caso de ejecución. Ver cláusulas clave del contrato.
| Escenario | Valor usado | Base de primera convocatoria |
|---|---|---|
| Tasación convencional de hace 8 años | S/ 280.000 | S/ 186.667 |
| Tasación pericial actualizada | S/ 430.000 | S/ 286.667 |
| Diferencia en la base | — | S/ 100.000 |
Cómo se observa una tasación
Uno: revisa los comparables usados y su representatividad (ubicación, área, antigüedad).
Dos: verifica que consten las mejoras y la construcción real del predio.
Tres: acompaña evidencia del mercado actual: avisos, transacciones, informes. Un contraste con el valorizador inmobiliario ayuda a dimensionar la brecha.
Cuatro: si la diferencia es relevante, sustenta la observación con una tasación propia de perito habilitado.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir una nueva tasación si la del expediente es antigua?
Puedes observarla y solicitar su actualización con sustento. La decisión corresponde al juzgado, y la calidad del sustento técnico es determinante.
¿Quién paga la tasación en el proceso?
Depende de cómo se resuelva la asignación de costos en el expediente. La regla práctica es que quien impulsa una actualización asume su costo inicial.
¿La tasación municipal sirve como referencia?
No para el remate: el autoavalúo tiene finalidad tributaria y suele estar por debajo del valor comercial. Ver valor de tasación vs. comercial.
¿Una mejor tasación puede salvar mi casa?
No evita el remate por sí sola, pero mejora dos cosas: la posibilidad de que aparezcan postores a un precio razonable y el excedente que te corresponde.
Fuentes
- Cuestiones prácticas del proceso de ejecución de garantías — IUS Latin
- La hipoteca y el proceso de ejecución de la garantía — Estudio Garcés Abogados
- Sobre la necesidad de reformar el sistema de garantías y facilitar el acceso al crédito — Ministerio de Economía y Finanzas
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