En la ejecución de garantías, el valor del inmueble puede provenir de dos fuentes: la tasación convencional, cuando las partes acordaron en el contrato el valor del bien o la forma de determinarlo, o la tasación pericial, elaborada por profesionales colegiados y actualizada. De ese valor sale la base del remate: dos tercios en la primera convocatoria. Una tasación desactualizada o baja se traduce, directamente, en menos excedente para el propietario.
Datos clave
- Tasación convencional: nace del acuerdo de las partes en el contrato de garantía.
- Tasación pericial: la elaboran profesionales habilitados y debe reflejar valor comercial actualizado.
- Base del remate: dos tercios del valor de tasación en la primera convocatoria.
- Riesgo del valor bajo: menos excedente y mayor probabilidad de que la deuda no se cubra por completo.
- Punto de defensa: observar la tasación con sustento técnico y comparables del mercado.
Por qué el valor convenido puede jugar en contra
Muchos contratos fijan un valor del inmueble al momento de firmar. Años después, ese número puede estar muy por debajo del mercado, especialmente en distritos que se revalorizaron. Si el proceso usa ese valor, la base del remate se calcula sobre una cifra vieja. Por eso conviene revisar, al firmar, cómo se determinará el valor en caso de ejecución. Ver cláusulas clave del contrato.
| Escenario | Valor usado | Base de primera convocatoria |
|---|---|---|
| Tasación convencional de hace 8 años | S/ 280.000 | S/ 186.667 |
| Tasación pericial actualizada | S/ 430.000 | S/ 286.667 |
| Diferencia en la base | — | S/ 100.000 |
Si estás por tasar o valorizar un inmueble, conviene leer primero la guía completa de tasación de inmuebles en el Perú y volver aquí para el detalle de este punto.
Cómo se observa una tasación
Uno: revisa los comparables usados y su representatividad (ubicación, área, antigüedad).
Dos: verifica que consten las mejoras y la construcción real del predio.
Tres: acompaña evidencia del mercado actual: avisos, transacciones, informes. Un contraste con el valorizador inmobiliario ayuda a dimensionar la brecha.
Cuatro: si la diferencia es relevante, sustenta la observación con una tasación propia de perito habilitado.
Lo que pasa con cada tasación si nadie puja
La tasación no solo fija la primera base: es el punto de partida de todas las rondas. Si la primera convocatoria queda desierta, la segunda recorta la base en 15%. Si tampoco aparecen postores, la tercera le quita otro 15% a esa cifra. Al final del recorrido, la base queda en torno al 48,2% del valor de tasación.
Aplicado al ejemplo de arriba, la brecha no se corrige con las rondas: se arrastra. Con el valor convenido de S/ 280.000, la base de la tercera convocatoria terminaría por debajo de la mitad de una cifra que ya tenía años de atraso. Con la pericial de S/ 430.000, el mismo porcentaje se aplica sobre un valor actual. Por eso la discusión sobre qué tasación usar conviene darla antes de la primera convocatoria, no cuando ya hubo rondas fallidas.
Las rondas desiertas suelen tener causas concretas: ocupantes dentro del inmueble, cargas difíciles de levantar, papeles incompletos o una base que los postores sienten alta para el riesgo que asumen. El recorrido completo, ronda por ronda, está en cuánto baja la base hasta la tercera convocatoria.
Qué revisar en el informe pericial antes de aceptarlo
Una tasación pericial pesa tanto como su sustento. Antes de darla por buena, o de encargar la tuya, confirma que el informe incluya estos elementos:
- Firma habilitada: un perito con colegiatura vigente, ingeniero o arquitecto según el tipo de inmueble.
- Fecha de valuación: la cifra corresponde a un momento determinado. Como referencia, en los préstamos con garantía se suelen pedir informes de los últimos seis meses.
- Descripción física y situación legal: áreas, antigüedad, estado de conservación y lo que figura en la partida.
- Metodología y comparables: inmuebles parecidos en ubicación, área y antigüedad, con su fuente.
- Valor comercial y valor de realización: el primero supone una venta ordenada; el segundo, una venta rápida o forzada, y es menor.
Este último punto merece atención. Si la cifra que pasa al expediente es la de realización, los dos tercios se calculan sobre un valor que ya viene castigado. Revisa cuál de las dos se está usando.
Otro recorte habitual nace en el registro. Cuando la partida no coincide con lo que está construido, el valor utilizable puede caer bastante. La corrección pasa por la declaratoria de fábrica y su inscripción, y conviene tenerla lista antes de que exista un proceso. Los criterios que sigue el perito están detallados en qué mira el perito al tasar.
El excedente y la opción de vender antes
El excedente es lo que sobra del precio del remate una vez pagados la deuda, los intereses y las costas. Se liquida dentro del proceso, y lo prudente es pedirlo por escrito, con la cuenta sustentada. Como intereses y costas siguen corriendo mientras el expediente avanza, cada mes de demora lo reduce.
Si la tasación del expediente está muy por debajo del mercado, evalúa también vender antes. Hasta que no haya adjudicación, pagar el total o llegar a un acuerdo con el acreedor todavía puede cambiar el resultado. La diferencia llega a ser grande: hay ejecutados que podían vender en S/ 470.000 y terminaron con su inmueble adjudicado por S/ 240.000. La condición es decidir a tiempo, porque el calendario lo marca el expediente y no el propietario.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir una nueva tasación si la del expediente es antigua?
Puedes observarla y solicitar su actualización con sustento. La decisión corresponde al juzgado, y la calidad del sustento técnico es determinante.
¿Quién paga la tasación en el proceso?
Depende de cómo se resuelva la asignación de costos en el expediente. La regla práctica es que quien impulsa una actualización asume su costo inicial.
¿La tasación municipal sirve como referencia?
No para el remate: el autoavalúo tiene finalidad tributaria y suele estar por debajo del valor comercial. Ver valor de tasación vs. comercial.
¿Una mejor tasación puede salvar mi casa?
No evita el remate por sí sola, pero mejora dos cosas: la posibilidad de que aparezcan postores a un precio razonable y el excedente que te corresponde.
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Fuentes
- Cuestiones prácticas del proceso de ejecución de garantías — IUS Latin
- La hipoteca y el proceso de ejecución de la garantía — Estudio Garcés Abogados
- Sobre la necesidad de reformar el sistema de garantías y facilitar el acceso al crédito — Ministerio de Economía y Finanzas
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