La base del remate no es el valor del inmueble: es dos tercios de la tasación. Si nadie puja, la segunda convocatoria reduce esa base en 15% y la tercera aplica otro 15% sobre la anterior. El resultado es que un inmueble puede transferirse por alrededor de la mitad de su valor de tasación, y esa diferencia la pierde exclusivamente el propietario.
Datos clave
- Primera convocatoria: base equivalente a dos tercios (66,7%) del valor de tasación.
- Segunda convocatoria: la base anterior se reduce 15%.
- Tercera convocatoria: se reduce otro 15% respecto de la segunda.
- Resultado acumulado: alrededor del 48% del valor de tasación.
- Plataforma: las convocatorias se ejecutan por REMAJU, con cronograma automático de fases.
Para ver el proceso completo, desde la demanda hasta las salidas antes del remate, y otros conflictos sobre inmuebles, revisa la guía de defensa de tu propiedad.
El cálculo, con un inmueble de S/ 500.000
| Convocatoria | Base | % del valor de tasación |
|---|---|---|
| Tasación | S/ 500.000 | 100% |
| Primera | S/ 333.333 | 66,7% |
| Segunda | S/ 283.333 | 56,7% |
| Tercera | S/ 240.833 | 48,2% |
Los cinco caminos para vender una propiedad, con las normas de 2026 y las ocho preguntas antes de firmar, están reunidos en vender con agente o solo: la guía de los cinco caminos.
Si lo que buscas es vender un inmueble que todavía tiene hipoteca, las nueve etapas —carta de saldo, minuta con levantamiento, pago al banco e inscripción en Sunarp—, con costos y plazos de 2026, están en la guía completa para vender una casa hipotecada en el Perú.
Qué significa para el deudor
Que cada convocatoria fallida no solo retrasa: destruye valor de su patrimonio. Y como los intereses y las costas siguen corriendo, el excedente se reduce por los dos lados. En la práctica, muchos ejecutados que hubieran podido vender por S/ 470.000 terminan viendo su inmueble adjudicado por S/ 240.000, con el saldo apenas cubriendo la deuda.
La alternativa que casi siempre gana
Vender antes, con precio de mercado, difusión seria y plazos manejados. Requiere dos cosas: decidir a tiempo y llegar al comprador correcto. Para lo primero, el reloj es el expediente; para lo segundo, la diferencia la hace la difusión. Ver vender antes del remate, ¿Cuánto tarda en venderse un departamento en Lima? Qué acelera y qué frena cada etapa y ¿Qué red social conviene para vender un inmueble en el Perú? Audiencias reales y qué rinde en cada una. Si se trata del local de una empresa, existe también el lease back inmobiliario: se vende a un inversionista y se sigue ocupando en alquiler.
Por qué los postores esperan a la tercera ronda
Que nadie puje en la primera convocatoria no significa que el inmueble no interese. Quien compra en remate le descuenta al precio todos los riesgos que asume, y con una base de dos tercios de la tasación muchas veces la cuenta todavía no le cierra. Esos riesgos son:
- Inmueble posiblemente ocupado. Si hay ocupantes, después de la adjudicación tendrá que pedir el lanzamiento, un trámite aparte que toma tiempo.
- Sin inspección interior. Muchas veces solo puede ver el inmueble desde afuera.
- Deudas acumuladas de predial, arbitrios y mantenimiento que debe presupuestar.
- Pago rápido. Los plazos del remate complican financiar con crédito hipotecario, así que el postor necesita liquidez propia, además del depósito previo (oblaje) para participar.
- Tiempos judiciales impredecibles hasta tener la posesión efectiva.
Un ejemplo lo muestra: un inmueble adjudicado en S/ 180.000 con valor de mercado de S/ 250.000 parece un descuento de S/ 70.000, pero después de deudas, lanzamiento, meses sin uso y remodelación, el ahorro real puede reducirse a la mitad. Por eso el postor espera a que la base baje, y cada ronda desierta la recorta otro 15 %. Esa cuenta, vista desde el comprador, está en qué puede salir mal al comprar en remate.
Qué puedes hacer mientras corren las convocatorias
- Revisa el expediente y el cronograma. Las fases en REMAJU avanzan de forma automática; saber en qué convocatoria estás te dice cuánto margen te queda.
- Calcula tu deuda completa, con intereses y costas, y compárala con un valor de mercado realista. Si ese valor supera con holgura la deuda, vender por tu cuenta suele conservar más patrimonio que esperar la adjudicación.
- Busca un acuerdo con el acreedor antes de la adjudicación: un pago total o un arreglo todavía pueden cambiar el desenlace.
- Evalúa la dación en pago solo si extingue toda la deuda y el valor asignado al inmueble es justo.
- Si el remate se concreta, pide formalmente el excedente, con sustento, una vez cubiertos la deuda, los intereses y las costas.
En el ejemplo de S/ 500.000, la base cae de S/ 333.333 a S/ 240.833 entre la primera y la tercera convocatoria. Cuanto antes tomes una decisión, más valor conservas.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la tercera convocatoria de remate?
Es la tercera fecha de subasta de un inmueble embargado cuando en las dos primeras nadie pujó. La primera convocatoria parte de dos tercios del valor de tasación; la segunda baja esa base 15 % y la tercera otro 15 %, de modo que el bien puede adjudicarse por alrededor del 48 % de su tasación. En el Poder Judicial las convocatorias se publican y ejecutan por REMAJU.
¿Cuáles son las fases de un remate judicial?
Tasación del inmueble, convocatoria con publicación de avisos, subasta en REMAJU con hasta tres convocatorias de base decreciente, adjudicación al mejor postor, pago del saldo y, si el deudor no entrega el bien, orden de lanzamiento. Si en la tercera convocatoria tampoco hay postores, el acreedor puede pedir que se le adjudique el inmueble por la última base (art. 742 del Código Procesal Civil). Mientras no haya adjudicación, el pago total o un acuerdo con el acreedor pueden detener el proceso.
¿Puedo detener el remate pagando en la última convocatoria?
Mientras no exista adjudicación, un pago total o un acuerdo con el acreedor pueden cambiar el desenlace. Las condiciones concretas dependen del estado del expediente.
¿Por qué a veces no hay postores?
Porque el inmueble tiene ocupantes, cargas complejas o documentación incompleta, o porque el precio base aún se percibe alto para el riesgo del proceso.
¿El excedente se paga rápido?
Se liquida dentro del proceso, luego de cubrir deuda, intereses y costas. Conviene solicitarlo formalmente y con sustento.
¿Es mejor entregar el inmueble y evitar el remate?
La dación en pago puede ser razonable si extingue toda la deuda y el valor asignado es justo. Ver dación en pago.
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Fuentes
- Remates judiciales en el Perú: cómo participar en un remate judicial electrónico (REMAJU) — IUS Latin
- REMAJU, Remate Judicial Electrónico — Poder Judicial del Perú
- La hipoteca y el proceso de ejecución de la garantía — Estudio Garcés Abogados
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- Vender tu propiedad — cómo se ordena la venta paso a paso y qué produce el portal por ti.
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