La base del remate no es el valor del inmueble: es dos tercios de la tasación. Si nadie puja, la segunda convocatoria reduce esa base en 15% y la tercera aplica otro 15% sobre la anterior. El resultado es que un inmueble puede transferirse por alrededor de la mitad de su valor de tasación, y esa diferencia la pierde exclusivamente el propietario.
Datos clave
- Primera convocatoria: base equivalente a dos tercios (66,7%) del valor de tasación.
- Segunda convocatoria: la base anterior se reduce 15%.
- Tercera convocatoria: se reduce otro 15% respecto de la segunda.
- Resultado acumulado: alrededor del 48% del valor de tasación.
- Plataforma: las convocatorias se ejecutan por REMAJU, con cronograma automático de fases.
El cálculo, con un inmueble de S/ 500.000
| Convocatoria | Base | % del valor de tasación |
|---|---|---|
| Tasación | S/ 500.000 | 100% |
| Primera | S/ 333.333 | 66,7% |
| Segunda | S/ 283.333 | 56,7% |
| Tercera | S/ 240.833 | 48,2% |
Qué significa para el deudor
Que cada convocatoria fallida no solo retrasa: destruye valor de su patrimonio. Y como los intereses y las costas siguen corriendo, el excedente se reduce por los dos lados. En la práctica, muchos ejecutados que hubieran podido vender por S/ 470.000 terminan viendo su inmueble adjudicado por S/ 240.000, con el saldo apenas cubriendo la deuda.
La alternativa que casi siempre gana
Vender antes, con precio de mercado, difusión seria y plazos manejados. Requiere dos cosas: decidir a tiempo y llegar al comprador correcto. Para lo primero, el reloj es el expediente; para lo segundo, la diferencia la hace la difusión. Ver vender antes del remate, cuánto tarda una venta y cómo se vende hoy por redes.
Preguntas frecuentes
¿Puedo detener el remate pagando en la última convocatoria?
Mientras no exista adjudicación, un pago total o un acuerdo con el acreedor pueden cambiar el desenlace. Las condiciones concretas dependen del estado del expediente.
¿Por qué a veces no hay postores?
Porque el inmueble tiene ocupantes, cargas complejas o documentación incompleta, o porque el precio base aún se percibe alto para el riesgo del proceso.
¿El excedente se paga rápido?
Se liquida dentro del proceso, luego de cubrir deuda, intereses y costas. Conviene solicitarlo formalmente y con sustento.
¿Es mejor entregar el inmueble y evitar el remate?
La dación en pago puede ser razonable si extingue toda la deuda y el valor asignado es justo. Ver dación en pago.
Fuentes
- Remates judiciales en el Perú: cómo participar en un remate judicial electrónico (REMAJU) — IUS Latin
- REMAJU, Remate Judicial Electrónico — Poder Judicial del Perú
- La hipoteca y el proceso de ejecución de la garantía — Estudio Garcés Abogados
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