La contradicción en la ejecución hipotecaria: causales, plazo y por qué la mayoría se pierde

En el proceso único de ejecución, la contradicción es la vía para oponerse al mandato de ejecución, pero solo procede por causales tasadas: nulidad formal del título, inexigibilidad o iliquidez de la obligación, y extinción de la obligación (pago, novación, prescripción o compensación). Los argumentos sobre lo injusto del contrato, la situación personal del deudor o la conveniencia económica no encajan en esas causales y terminan declarados improcedentes.

Las causales, explicadas sin tecnicismos

Desde la carta de saldo del banco hasta la inscripción del levantamiento, el orden de una venta con el crédito vivo está en la guía 2026 para vender una casa hipotecada y levantar la hipoteca.

Dónde está el margen real de defensa

En los números. Un estado de cuenta que incluye capitalización de intereses no permitida, moratorios por encima del tope aplicable, comisiones no pactadas o pagos no imputados puede sostener una contradicción por iliquidez o por pago parcial. Requiere reconstruir la deuda desde el primer desembolso. Ver revisar el saldo deudor y intereses excesivos.

Los cuatro errores que hunden una contradicción

Uno: presentarla fuera de plazo. Dos: no adjuntar la prueba documental. Tres: discutir la validez del negocio con argumentos que corresponden a otra vía procesal. Cuatro: alegar hechos sin cuantificarlos: decir «me cobraron de más» sin liquidación alternativa rara vez prospera.

Lo que se puede hacer en paralelo

Negociar. Un acuerdo de pago documentado, una dación en pago o una venta con cancelación del crédito son salidas que existen incluso durante el proceso. Ver conciliación con el acreedor y dación en pago.

Qué hacer desde el día en que te notifican

El mandato de ejecución te da tres días hábiles para pagar, y el plazo para contradecir es igual de corto. No hay audiencia previa que te dé más tiempo: si no recoges la notificación, el plazo corre de todas formas. El orden de trabajo que funciona es este:

1. Anota la fecha exacta de notificación. Todos los plazos se cuentan desde ahí.
2. Pide copia completa del expediente. Revisa los anexos: el documento con la garantía, el estado de cuenta del saldo deudor y, si corresponde, la tasación comercial actualizada.
3. Reúne tus comprobantes. Constancias de depósito, transferencias y recibos, incluidos los pagos que el acreedor pudo no imputar.
4. Busca asesoría especializada ese mismo día. El abogado necesita tiempo para reconstruir la deuda antes de redactar.

Si lo que tienes en la mano es la demanda recién notificada, el paso a paso inicial está en qué hacer en los primeros días tras la demanda.

Cómo armar la liquidación alternativa

Una contradicción por iliquidez o por pago parcial se sostiene con una cifra propia frente a la del acreedor. Para construirla, compara punto por punto:

• Capital: el saldo que realmente queda frente al que declara la demanda.
• Intereses: qué tasa se aplicó, desde qué fecha y si se capitalizaron sin estar permitido.
• Cargos del periodo de impago: comisiones y seguros que se sumaron mientras no pagabas.
• Costas y costos del proceso.

Ten presente qué respalda la hipoteca según el artículo 1107 del Código Civil: capital, intereses, primas de seguro pagadas por el acreedor y costas del juicio. Lo que no entre en esas categorías debe justificarse. Si el acreedor está fuera del sistema financiero, rige la tasa máxima del BCRP, que entre mayo y octubre de 2026 es 114,13 % anual en soles. Lo cobrado por encima se devuelve o se aplica al capital, a elección del deudor, según el artículo 1243.

Una liquidación corregida no borra la deuda, pero puede reducirla lo suficiente como para que un acuerdo con el acreedor, antes imposible, se vuelva viable.

Qué pasa después, según cómo se resuelva

Si la contradicción se declara fundada, el proceso se detiene. Si es infundada, sigue su curso:

1. Se tasa el inmueble y se convoca el remate, que se realiza de forma electrónica por REMAJU.
2. La primera convocatoria parte de dos tercios del valor de tasación; si queda desierta, la base baja 15 % en cada nueva convocatoria.
3. Viene la adjudicación y luego el lanzamiento.
4. Si el remate deja un saldo después de cubrir deuda, intereses y costas, ese excedente es del propietario.

Aun con la contradicción perdida, el proceso se puede frenar antes de la adjudicación si pagas el íntegro de la deuda, los intereses y las costas, o si el juzgado aprueba una transacción. Las etapas completas están en cómo se llega al remate y hasta cuándo se puede frenar.

Preguntas frecuentes

¿La contradicción suspende el remate?

Mientras se resuelve, el proceso no avanza a las etapas siguientes en los términos que disponga el juzgado. No es una suspensión indefinida ni automática de todo el proceso.

¿Necesito abogado?

Sí. Es un proceso técnico, con plazos cortos y causales tasadas; los escritos sin sustento formal se rechazan.

¿Puedo apelar si la declaran infundada?

Existe recurso de apelación conforme a las reglas procesales. El punto crítico es que el fondo de la defensa ya quedó definido por lo alegado y probado inicialmente.

¿Sirve alegar que la tasa era abusiva?

Cuando el cobro supera los topes aplicables o incluye capitalización prohibida, el argumento se traduce en iliquidez o en pago parcial: hay que llevarlo a números, no a calificativos.

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Fuentes

• Cuestiones prácticas del proceso de ejecución de garantías — IUS Latin
• La hipoteca y el proceso de ejecución de la garantía — Estudio Garcés Abogados
• Jurisprudencia del artículo 1249 del Código Civil: limitación al anatocismo — LP Derecho
• Proceso de ejecución de garantías (Recuadro 3) — Reporte de Estabilidad Financiera del BCRP