Vender no se traba por el precio: se traba por los papeles. La lista es corta, pero cada documento tiene su plazo y alguno caduca, así que conviene reunirlos antes de tener comprador, no cuando ya hay fecha de notaría.
Datos clave
- El documento central: copia literal vigente de la partida registral, contigo como propietario actual.
- Del municipio: HR y PU del año, y predial y arbitrios al día.
- Si eres casado: interviene el cónyuge, salvo separación de patrimonios inscrita.
- Si no puedes firmar: poder por escritura pública inscrito en Sunarp; una carta poder no basta.
La lista, documento por documento
- Copia literal vigente de la partida registral. Acredita que eres el propietario y muestra si hay cargas o gravámenes. Se obtiene en línea.
- DNI vigente de todos los que firman.
- HR y PU del año en curso, que emite la municipalidad. Con ellos se calcula la alcabala.
- Constancia de no adeudo de predial y arbitrios. Si debes, la municipalidad puede frenar la certificación.
- Recibos de servicios cancelados: luz, agua y gas. No es obligatorio por ley, pero el comprador informado los pide.
- Constancia de no adeudo de mantenimiento, si es departamento o condominio.
- Declaratoria de fábrica, si lo construido no está inscrito. Sin ella vendes el terreno, no la casa.
Los casos que añaden requisitos
Estás casado. Bajo sociedad de gananciales el inmueble es social y ambos cónyuges intervienen. Sin esa firma la venta es impugnable.
Heredaste el inmueble. La sucesión debe estar inscrita y todos los herederos intervienen. Si hay menores, se suma autorización judicial.
Son varios propietarios. Todos firman. Si uno se niega, existen vías, pero son lentas.
Hay hipoteca vigente. Se coordina el levantamiento con el banco en la misma operación.
No puedes estar presente. Poder por escritura pública inscrito en Sunarp, con facultades expresas para vender ese inmueble.
Lo que caduca
La copia literal tiene vigencia y los certificados municipales son del año en curso. Si reúnes todo en enero y firmas en noviembre, varios documentos habrá que volver a sacarlos. Por eso el orden sensato es: revisar que todo esté en regla al decidir vender, y sacar los documentos definitivos cuando haya comprador.
Lo primero, de verdad
Antes de cualquier papel, pide tu copia literal y léela. Si aparece una carga que no esperabas, una hipoteca no levantada o un área que no coincide, eso es lo que hay que resolver primero — y puede llevar meses.
Fuentes
- Sunarp — Publicidad registral: copia literal y búsqueda de índice
- Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú
- Sunat — Vendo mi casa: declaración y pago del impuesto a la renta
- Código Civil peruano — compraventa (arts. 1529 y ss.) y arras (arts. 1477 y ss.)
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