La venta de la casa habitación no está gravada con el impuesto a la renta de segunda categoría, pero no basta con decir que vivías ahí: hay que cumplir las condiciones y poder acreditarlo ante la notaría, que es quien exige el sustento antes de elevar la escritura.
Datos clave
- Condición de permanencia: el inmueble debe haber estado en propiedad del vendedor por al menos dos años.
- Condición de destino: no debe haber estado destinado exclusivamente a comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.
- Regla adicional: también quedan fuera del gravamen los inmuebles adquiridos antes del año 2004.
- Sin ganancia no hay impuesto: si vendes por debajo del costo actualizado, no hay renta.
- Cuando sí aplica: el impuesto es 5% de la ganancia, con el costo actualizado por el ICM del MEF.
Con qué se acredita
| Qué hay que probar | Documento |
|---|---|
| Fecha de adquisición | Escritura pública de compra y partida registral |
| Que el uso era vivienda | Declaración jurada de predial (PU) con uso casa habitación |
| Que vivías ahí | Recibos de servicios a tu nombre, dirección en el DNI |
| Que no tenías otra vivienda dedicada a eso | Declaración jurada y, si se pide, certificado de Sunarp |
| Que no hubo uso comercial | Ausencia de licencia de funcionamiento en esa dirección |
Los casos que generan dudas
- El departamento que alquilaste un tiempo. Alquilar como vivienda no lo convierte en local comercial, pero conviene revisar el caso con un especialista.
- La casa donde también tenías una oficina. El requisito habla de destino exclusivo a esos usos; el uso mixto exige análisis.
- El inmueble heredado. Tiene reglas propias de costo y fechas. Ver impuestos al vender una casa heredada.
- La segunda propiedad. Si vendes una que no era tu vivienda, el impuesto aplica normalmente.
Si no calificas: cómo se calcula
El impuesto es 5% de la ganancia, y la ganancia es la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición actualizado por el Índice de Corrección Monetaria del MEF, que se publica por resolución viceministerial. Esa actualización importa mucho: en compras antiguas puede reducir sustancialmente la ganancia gravada. Ver la calculadora con ICM y renta de segunda categoría.
El error de no revisarlo antes
Muchos vendedores descubren en la notaría, con el comprador esperando, que tienen que pagar un impuesto que no habían presupuestado. Calcularlo antes de publicar el aviso te permite fijar un precio mínimo real y evitar renegociar en el peor momento. Ver por qué calcularlo antes.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años debo tener el inmueble?
Al menos dos años en propiedad para calificar como casa habitación.
¿Si lo alquilé pierdo el beneficio?
El requisito se refiere al destino a comercio, industria u oficina. Consulta tu caso concreto.
¿Quién verifica esto?
La notaría exige el sustento y la SUNAT puede fiscalizarlo después.
¿Y si compré antes de 2004?
Esas enajenaciones quedan fuera del gravamen conforme a las reglas vigentes.
¿Cuánto pagaría si no califico?
5% de la ganancia. Ver cuánto pagas al vender.
Fuentes
- SUNAT — Renta de segunda categoría por venta de inmuebles
- SUNAT — Orientación tributaria
- Índice de Corrección Monetaria — Ministerio de Economía y Finanzas
- Plataforma de servicios en línea Sunarp
Cómo te ayuda EximiaHaus
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