La venta de la casa habitación no está gravada con el impuesto a la renta de segunda categoría, pero no basta con decir que vivías ahí: hay que cumplir las condiciones y poder acreditarlo ante la notaría, que es quien exige el sustento antes de elevar la escritura.
Datos clave
- Condición de permanencia: el inmueble debe haber estado en propiedad del vendedor por al menos dos años.
- Condición de destino: no debe haber estado destinado exclusivamente a comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.
- Regla adicional: también quedan fuera del gravamen los inmuebles adquiridos antes del año 2004.
- Sin ganancia no hay impuesto: si vendes por debajo del costo actualizado, no hay renta.
- Cuando sí aplica: el impuesto es 5% de la ganancia, con el costo actualizado por el ICM del MEF.
Con qué se acredita
| Qué hay que probar | Documento |
|---|---|
| Fecha de adquisición | Escritura pública de compra y partida registral |
| Que el uso era vivienda | Declaración jurada de predial (PU) con uso casa habitación |
| Que vivías ahí | Recibos de servicios a tu nombre, dirección en el DNI |
| Que no tenías otra vivienda dedicada a eso | Declaración jurada y, si se pide, certificado de Sunarp |
| Que no hubo uso comercial | Ausencia de licencia de funcionamiento en esa dirección |
Lo que viene antes y después de este paso está en la guía para vender una propiedad en 2026.
Los casos que generan dudas
- El departamento que alquilaste un tiempo. Alquilar como vivienda no lo convierte en local comercial, pero conviene revisar el caso con un especialista.
- La casa donde también tenías una oficina. El requisito habla de destino exclusivo a esos usos; el uso mixto exige análisis.
- El inmueble heredado. Tiene reglas propias de costo y fechas. Ver impuestos al vender una casa heredada.
- La segunda propiedad. Si vendes una que no era tu vivienda, el impuesto aplica normalmente.
Si no calificas: cómo se calcula
El impuesto es 5% de la ganancia, y la ganancia es la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición actualizado por el Índice de Corrección Monetaria del MEF, que se publica por resolución viceministerial. Esa actualización importa mucho: en compras antiguas puede reducir sustancialmente la ganancia gravada. Ver la calculadora con ICM y renta de segunda categoría.
El error de no revisarlo antes
Muchos vendedores descubren en la notaría, con el comprador esperando, que tienen que pagar un impuesto que no habían presupuestado. Calcularlo antes de publicar el aviso te permite fijar un precio mínimo real y evitar renegociar en el peor momento. Ver por qué calcularlo antes.
Preguntas frecuentes
¿Con qué documentos demuestro que es mi casa habitación?
Con la escritura pública de compra y la partida registral, que prueban la fecha de adquisición, y con la declaración jurada de predial (PU) con uso casa habitación. Que vivías ahí se acredita con recibos de servicios a tu nombre y la dirección de tu DNI, y que no hubo uso comercial, con la ausencia de licencia de funcionamiento en esa dirección. Se suma una declaración jurada y, si se pide, un certificado de Sunarp.
¿Cuántos años debo tener el inmueble?
Al menos dos años en propiedad para calificar como casa habitación. Además, el inmueble no debe haber estado destinado exclusivamente a comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares. La fecha de adquisición se acredita con la escritura de compra y la partida registral.
¿Quién verifica esto?
La notaría exige el sustento antes de elevar la escritura, y la SUNAT puede fiscalizarlo después. Por eso conviene reunir los documentos antes: muchos vendedores descubren en la notaría, con el comprador esperando, que tienen que pagar un impuesto que no habían presupuestado.
¿Si lo alquilé pierdo el beneficio?
No necesariamente: alquilarlo como vivienda no lo convierte en local comercial, porque el requisito se refiere al destino exclusivo a comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares. Aun así, conviene revisar tu caso concreto con un especialista. Si además tenías una oficina en la casa, el uso mixto exige análisis.
¿Y si compré antes de 2004?
Esas enajenaciones quedan fuera del gravamen conforme a las reglas vigentes: es una regla adicional a la de casa habitación. Lo que tienes que acreditar es la fecha de adquisición, con la escritura pública de compra y la partida registral.
¿Cuánto pagaría si no califico?
5% de la ganancia, que es la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición actualizado por el Índice de Corrección Monetaria del MEF. En compras antiguas esa actualización puede reducir sustancialmente la ganancia gravada, y si vendes por debajo del costo actualizado, no hay renta. Ver Vender tu casa: cuándo pagas impuesto a la renta y cuándo estás exonerado.
Si tu situación es algo distinta, mira ¿Cuánto me cuesta vender si el comprador usa crédito?.
Lectura relacionada: casa habitación e impuesto a la renta.
Fuentes
- SUNAT — Renta de segunda categoría por venta de inmuebles
- SUNAT — Orientación tributaria
- Índice de Corrección Monetaria — Ministerio de Economía y Finanzas
- Plataforma de servicios en línea Sunarp
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