¿Se paga impuesto por heredar una casa en el Perú? Impuesto a la herencia 2026: no existe y la sucesión no paga alcabala

¿Qué sí se paga entonces?

Los costos del trámite —notaría, registro— y los tributos municipales del inmueble, que no se suspenden porque el titular haya fallecido. Muchas familias descubren la deuda acumulada de predial y arbitrios recién cuando piden un certificado para vender.

• Impuesto a la herencia: no existe en la legislación peruana vigente.
• Alcabala: las transferencias por causa de muerte están inafectas.
• Predial y arbitrios: siguen corriendo, y los herederos responden por la deuda hasta el valor de lo que reciben.
• Al vender: puede haber renta de segunda categoría sobre la ganancia.
• Costo computable: en adquisiciones a título gratuito la regla es estricta; conviene revisarla antes de vender.

Lo que esta nota explica en detalle es una etapa de vender una casa heredada en el Perú, paso a paso.

¿Por qué la venta sí puede costar caro?

Porque el impuesto grava la ganancia, y la ganancia depende del costo computable que se pueda acreditar. En bienes recibidos a título gratuito ese costo no se asume automáticamente igual al valor de mercado: hay reglas específicas y la diferencia puede ser de miles de soles. El detalle está en cuánto se paga de impuesto al vender una casa heredada, y el cálculo con el Índice de Corrección Monetaria, en la calculadora de impuesto a la renta.

¿Y si vendemos entre varios herederos?

Cada uno tributa por su parte de la ganancia. Antes de eso hay que tener la sucesión inscrita y, si se quiere vender el bien completo, el acuerdo de todos. Los caminos posibles están en cómo se vende un inmueble en copropiedad.

¿Conviene vender o alquilar lo heredado?

Depende del inmueble y de la familia: alquilar mantiene un activo pero obliga a administrar en conjunto; vender liquida el conflicto pero puede dejar plata quieta. Las dos caras están en ventajas y desventajas de alquilar un inmueble heredado. Para decidir con números, empieza por saber cuánto vale: valorizador inmobiliario.

La fecha del fallecimiento decide cuánto pagarás al vender

Para efectos tributarios, el heredero adquiere el inmueble el día en que murió el causante, porque la herencia se transmite desde ese momento (Código Civil, art. 660). Esa fecha ubica tu caso en uno de tres escenarios:

• Fallecimiento antes del 1 de enero de 2004: la venta por una persona natural no está gravada con el impuesto a la renta.
• Entre 2004 y el 31 de julio de 2012: el costo computable es el autovalúo del año de adquisición, actualizado con el Índice de Corrección Monetaria que publica el MEF.
• Desde el 1 de agosto de 2012: el costo es el que tenía el fallecido, pero solo si lo pruebas con documentos. Si no puedes, el costo es cero (Ley del Impuesto a la Renta, art. 21, modificado por el D. Leg. 1120).

La misma fecha sirve para contar los 2 años de casa habitación: si el inmueble heredado estuvo al menos ese tiempo en tu propiedad, no lo destinaste solo a comercio, oficina, almacén o cochera y, si tienes más de un inmueble en esas condiciones, es el que te queda como único después de vender los demás, la venta queda exonerada (art. 1-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta). Para ver el proceso entero, revisa cómo vender una casa en el Perú: etapas, costos y plazos reales.

Un ejemplo con números

Supón que heredaste después de agosto de 2012 un departamento que tu padre había comprado y que vendes en S/ 450.000.

1. Si conservas la escritura de compra de tu padre y ese costo, actualizado, da S/ 350.000, la ganancia es S/ 100.000 y el impuesto de 5 % asciende a S/ 5.000.
2. Si no encuentras ningún documento del costo, este se toma como cero y el 5 % se aplica sobre los S/ 450.000 completos: pagas más de cuatro veces lo del primer caso por falta de prueba, no por la norma.
3. Si lo tuviste al menos 2 años desde el fallecimiento y es el único inmueble que te queda al venderlo, no pagas y solo presentas al notario la declaración jurada de no estar obligado.

El cálculo completo, con cada régimen, está en los impuestos al vender una casa heredada.

Qué reunir antes de poner el inmueble en venta

Ordenar los papeles con tiempo evita que la firma se postergue en la notaría, que verifica el pago del vendedor antes de elevar la escritura:

1. La sucesión intestada o el testamento, inscritos en Sunarp, con los herederos como propietarios.
2. La partición, si cada heredero quiere vender su parte por separado; si no, todos deben firmar.
3. La constancia de no adeudo de predial y arbitrios de la municipalidad o el SAT.
4. La declaración de autovalúo del año de adquisición, si heredaste entre 2004 y julio de 2012.
5. Cualquier documento que pruebe lo que el inmueble le costó al fallecido, si heredaste desde agosto de 2012.

El impuesto se paga con el Formulario Virtual 1665 antes de la escritura. Un detalle más: desde la tercera venta de inmuebles en un mismo año, la ley presume habitualidad y cambian las reglas, como se explica en cuándo pagas impuesto al vender tu casa.

Si heredaste un inmueble, descarga gratis el checklist de lo que hay que hacer al heredar una casa (PDF).