El precio pactado manda… salvo que sea menor al autovalúo. El artículo 24 del TUO de la Ley de Tributación Municipal fija que la base imponible es el valor de transferencia, "el cual no podrá ser menor al valor de autovalúo del predio correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia, ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM)".
Datos clave
- Regla: base = el mayor entre el precio pactado y el autovalúo ajustado (art. 24).
- El ajuste por IPM aplica a las transferencias realizadas desde el 1 de febrero de cada año.
- Se toma el índice acumulado del ejercicio hasta el mes anterior a la transferencia.
- El IPM lo publica el INEI para Lima Metropolitana.
- Dónde está tu autovalúo: en la HR y el PU del ejercicio.
¿Cuándo termina mandando el autovalúo?
En la práctica, en tres situaciones: cuando se vende entre familiares a un precio simbólico, cuando el precio declarado es bajo para reducir impuestos, y cuando el predio tiene un autovalúo alto respecto del mercado —algo que pasa en zonas donde el valor comercial cayó. En el resto de operaciones, el precio de mercado supera al autovalúo y la regla no se activa.
El lugar de este punto dentro de toda la tasación está explicado en la guía maestra de tasación y valor de un inmueble.
¿Cómo se aplica el ajuste por IPM?
| Momento de la transferencia | Ajuste |
|---|---|
| Enero | Sin ajuste: se toma el autovalúo del ejercicio |
| Desde el 1 de febrero | Autovalúo × índice acumulado del ejercicio hasta el mes anterior |
¿Y si el precio declarado es menor al real?
Es una mala idea por partida doble. Del lado del comprador, la alcabala se calcula igual sobre el autovalúo, así que el ahorro puede ser nulo. Del lado del vendedor, un precio declarado bajo reduce el costo computable del comprador para una venta futura, lo que le encarece el Impuesto a la Renta cuando le toque vender. Está explicado en donar un inmueble.
¿Dónde consigo el autovalúo?
En la declaración jurada del impuesto predial del año: la Hoja Resumen (HR) trae el resumen del contribuyente y el Predio Urbano (PU) el detalle de cada predio con su valor. Si nunca las has visto, están explicadas en HR y PU: qué son y para qué sirven. En la calculadora de alcabala puedes ingresar el autovalúo y el porcentaje de ajuste para ver cuál de los dos valores manda en tu caso.
Ejemplo: una venta entre familiares por debajo del autovalúo
Una persona le vende a su sobrino una casa por S/ 100.000 en 2026. En la HR y el PU de ese año, el autovalúo ya ajustado por el IPM es de S/ 200.000.
- Lo que el comprador espera pagar: S/ 100.000 menos las 10 UIT (S/ 55.000) deja S/ 45.000 afectos; el 3% da S/ 1.350.
- Lo que realmente liquida la municipalidad: como el autovalúo ajustado es mayor, la base pasa a ser S/ 200.000. Restadas las 10 UIT quedan S/ 145.000, y el impuesto sube a S/ 4.350.
El precio bajo no redujo nada: solo generó una diferencia que el comprador tiene que cubrir al momento de pagar, además del efecto sobre su Impuesto a la Renta cuando venda en el futuro.
Cómo comprobar cuál manda antes de firmar
- Pide al vendedor la HR y el PU del ejercicio en que se hará la transferencia. Si firmas en enero, usa el autovalúo tal cual.
- Si la transferencia es desde el 1 de febrero, multiplica el autovalúo por el IPM acumulado del año hasta el mes anterior.
- Si el precio está en dólares, conviértelo a soles con el tipo de cambio del día de la operación antes de comparar.
- Si compras solo una cuota, el porcentaje que adquieres reduce la base en esa misma proporción.
- Toma el mayor de los dos valores, réstale las 10 UIT del año de la transferencia (no las del año en que pagues) y aplica el 3%.
Puedes hacer este cálculo en la calculadora de alcabala, que tiene campos para el autovalúo, el ajuste y el porcentaje adquirido. El resultado es referencial: la liquidación definitiva la emite la municipalidad o el SAT.
Plazo y forma de pago cuando manda el autovalúo
Que la base sea el valor municipal no cambia las reglas de pago:
- Vence el último día hábil del mes calendario siguiente a la transferencia, aunque la escritura pública se firme después.
- Se paga al contado. El artículo 26 no permite trasladar al impuesto las cuotas que hayas pactado con el vendedor.
- Si el resultado es cero porque el valor no pasa de las 10 UIT, la transferencia igual se declara ante la municipalidad.
Para ver cuánto sube el impuesto en cada rango de valor, revisa la tabla de alcabala por monto.
Preguntas frecuentes
¿El autovalúo es el valor comercial del inmueble?
No. Es un valor determinado con los aranceles y valores unitarios oficiales para efectos tributarios, y suele ser menor al de mercado.
¿Qué autovalúo se usa, el del comprador o el del vendedor?
El del predio en el ejercicio en que se produce la transferencia, que es el declarado por quien era titular ese año.
¿Y si el autovalúo está desactualizado?
La municipalidad puede fiscalizar y determinar el valor que corresponde. Un autovalúo desactualizado también complica la venta y el crédito.
¿El ajuste por IPM lo calculo yo?
La liquidación la hace la administración. La calculadora permite estimarlo ingresando el porcentaje acumulado, para anticipar el monto.
¿Esta regla existe también en provincias?
Sí, es la misma norma nacional. Lo que cambia es la entidad que liquida.
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Fuentes
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, Decreto Supremo N° 156-2004-EF (artículos 21 al 29)
- SAT de Lima — Impuesto de Alcabala: obligados, base imponible y liquidación
- Unidad Impositiva Tributaria 2026: S/ 5.500 (Decreto Supremo del MEF)
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