Las ventajas de alquilar un inmueble heredado son conservar el bien, cobrar una renta mensual y ganar tiempo para decidir; las desventajas, que con varios herederos arrendar exige la unanimidad de todos (artículo 971 del Código Civil), que alguien tiene que administrar y que cada heredero declara su parte de la renta ante la SUNAT. Antes de alquilar hace falta la sucesión inscrita y un acuerdo escrito entre los herederos.
La ventaja de alquilar lo heredado es evidente: genera renta sin obligar a la familia a vender algo que tiene carga afectiva, y mantiene el activo mientras se decide qué hacer. La desventaja aparece cuando son varios herederos: el inmueble pertenece a todos en copropiedad, y eso convierte cada decisión —fijar la renta, elegir al inquilino, hacer una reparación— en un acuerdo que hay que construir.
Datos clave
- Primero la sucesión, después el alquiler: sin sucesión inscrita en Sunarp, el inmueble sigue figurando a nombre del causante.
- Cada heredero tiene una cuota ideal y puede disponer libremente de ella, pero no del bien completo sin unanimidad.
- El impuesto a la renta de primera categoría es 5% efectivo del alquiler bruto, y desde 2026 se paga sobre lo percibido.
- Formulario Virtual 1683: se declara y paga por cada predio, en el mes en que se cobra la renta.
- Bancarización obligatoria a partir de S/ 2.000 o US$ 500.
Las dos columnas
| Ventajas | Desventajas |
|---|---|
| Renta mensual sin vender el bien | Requiere acuerdo entre todos los herederos |
| Mantiene el inmueble ocupado y cuidado | Alguien tiene que administrar, y suele no estar pagado |
| Da tiempo para decidir la venta con calma | Los conflictos familiares se trasladan al inquilino |
| Cubre predial, arbitrios y mantenimiento | El reparto de la renta y de los gastos hay que pactarlo |
| Permite tasar y conocer el valor real | Cada heredero declara su parte ante la SUNAT |
Lo que viene antes y después de este paso está en cómo alquilar tu departamento o casa, paso a paso.
Este artículo resuelve una parte del camino; el recorrido entero, desde la sucesión intestada hasta el impuesto de la venta, está en la guía completa para vender una casa heredada.
¿Se puede alquilar una casa heredada? Lo que exige el Código Civil
Sí, pero con tres reglas que la familia suele pasar por alto. Primera: desde el momento de la muerte, los bienes pasan a los sucesores (artículo 660), así que los herederos ya son dueños aunque la partida de Sunarp siga a nombre del causante; lo que falta es inscribir la sucesión para poder acreditarlo. Segunda: mientras no haya partición, el inmueble es un bien común y las decisiones se toman según el artículo 971: por unanimidad para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o modificarlo; por mayoría absoluta para los actos de administración ordinaria. Tercera: el artículo 1669 permite que un copropietario arriende el bien indiviso sin el consentimiento de los demás solo si estos lo ratifican expresa o tácitamente.
| Decisión sobre la casa heredada | Qué se necesita | Base |
|---|---|---|
| Alquilarla (firmar el contrato de arrendamiento) | Unanimidad de los herederos | Art. 971, inciso 1 |
| Venderla o hipotecarla | Unanimidad | Art. 971, inciso 1 |
| Prestarla (comodato) o hacer modificaciones | Unanimidad | Art. 971, inciso 1 |
| Actos de administración ordinaria | Mayoría absoluta de cuotas | Art. 971, inciso 2 |
| Contrato de alquiler firmado por un solo heredero | Válido solo si los demás lo ratifican | Art. 1669 |
| Vender la propia cuota a un tercero | Libre, con derecho de retracto de los demás | Arts. 977 y 989 |
Elaboración de EximiaHaus sobre el Código Civil peruano. Qué cuenta como "administración ordinaria" lo decide cada caso; la jurisprudencia trata la venta y el arrendamiento del bien común como actos que requieren a todos.
La Corte Suprema ha sido estricta con esto. En la Casación 1057-2015-Cusco declaró nula la transferencia de un bien común hecha sin la unanimidad del artículo 971, por tratarse de una norma de orden público. Y en la Casación 1904-T-96-Ayacucho resolvió que el arrendamiento celebrado por un solo copropietario, sin ratificación de los demás, no es válido y el inquilino queda como ocupante precario. Traducido: un hermano que alquila por su cuenta expone al inquilino a un desalojo y a la familia a un juicio.
Cuánto queda para cada heredero: un ejemplo
Tres hermanos heredan en partes iguales una casa que se alquila en S/ 1.500 al mes. El impuesto a la renta de primera categoría es el 5% efectivo del alquiler: S/ 75 al mes en total. Pero no lo paga uno por todos: cada hermano obtiene S/ 500 de renta, declara y paga S/ 25 con su propio Formulario Virtual 1683 en el mes en que cobra, y le quedan S/ 475 antes de gastos. Si de ese monto se descuentan el predial, los arbitrios y una reserva para reparaciones según lo pactado por escrito, el reparto deja de ser motivo de pelea. Lo que no funciona es que el que administra cobre todo, pague el impuesto completo con su RUC y reparta "lo que queda": la SUNAT atribuye la renta a cada copropietario según su cuota.
Los cuatro acuerdos que hay que firmar antes
- Quién administra y con qué facultades: firmar contratos, cobrar, autorizar reparaciones.
- Cómo se reparte la renta, normalmente en proporción a las cuotas.
- Cómo se pagan los gastos: predial, arbitrios, mantenimiento y reparaciones.
- Qué pasa si uno quiere vender su parte, incluido el derecho de retracto de los demás dentro del plazo legal.
Ver vender en copropiedad y qué pasa si uno no quiere vender.
El error tributario más frecuente
Que uno solo de los herederos declare todo el alquiler. Cada copropietario obtiene renta en proporción a su cuota y debe declararla por separado; declarar todo bajo un solo RUC simplifica el trámite pero crea un problema fiscal y de reparto. Ver renta de primera categoría y Formulario 1683.
Alquilar o vender: la pregunta de fondo
Alquilar tiene sentido cuando el inmueble está en buena zona, la renta cubre gastos con holgura y la familia no necesita la liquidez. Vender tiene sentido cuando el inmueble exige inversión, la renta es baja frente a su valor o cuando mantener la copropiedad va a costar más en conflictos que en soles. Ver alquilar o vender y impuestos al vender una casa heredada.
Ver también: alquilar con inmobiliaria o por mi cuenta: ventajas y desventajas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar sin haber inscrito la sucesión?
En la práctica se hace, pero es frágil: el inquilino contrata con quien no figura como titular y cualquier trámite posterior se complica.
¿Todos los herederos deben firmar el contrato?
Lo más seguro es que firmen todos o que otorguen poder a quien administre.
¿Cómo se reparte la renta?
En proporción a la cuota de cada uno, salvo acuerdo distinto por escrito.
¿Quién paga el predial?
Los copropietarios, según lo que acuerden. Frente al municipio, la obligación recae sobre los titulares.
¿Se puede alquilar solo una parte de la casa?
Sí, y en inmuebles grandes puede ser la mejor salida. Ver alquilar por habitaciones.
¿Se puede alquilar una casa heredada sin la sucesión inscrita?
Los herederos son dueños desde la muerte (artículo 660 del Código Civil), pero sin la sucesión inscrita no pueden acreditarlo ante el inquilino, el banco ni la municipalidad. Inscribirla primero evita contratos frágiles. Ver sucesión intestada y declaratoria de herederos.
¿Qué pasa si un heredero alquila la casa sin permiso de los demás?
El contrato solo vale si los demás lo ratifican expresa o tácitamente (artículo 1669). Si no, la Corte Suprema ha considerado al inquilino ocupante precario, sujeto a desalojo, y el heredero responde ante los otros.
¿Se necesita unanimidad para alquilar un inmueble heredado?
Sí. El artículo 971 del Código Civil exige unanimidad para arrendar el bien común; la mayoría absoluta solo alcanza para actos de administración ordinaria.
¿Cuánto impuesto paga cada heredero por el alquiler?
El 5% efectivo de la parte de la renta que le corresponde, declarado con el Formulario Virtual 1683 en el mes en que la cobra. Con un alquiler de S/ 1.500 entre tres, S/ 25 cada uno.
¿Qué pasa si un heredero vive en la casa y no quiere alquilarla?
Sin su voto no se puede arrendar el bien completo, porque hace falta unanimidad. Las salidas son el acuerdo con compensación, la venta de cuotas entre herederos o la división y partición. Ver un heredero vive en la casa y no quiere salir y cómo se reparte una casa entre varios herederos.
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- ¿Cómo se alquila una casa que heredamos entre varios?
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- Alquilar tu propiedad y elegir al inquilino
Fuentes
- Código Civil peruano — Sistema Peruano de Información Jurídica
- Rentas de Primera Categoría — SUNAT Personas
- Plataforma de servicios en línea Sunarp
- Guía para arrendamiento — Formulario 1683, SUNAT
- Casación 1057-2015-Cusco, Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema: nulidad de la transferencia del bien común sin la unanimidad del artículo 971 del Código Civil
- Casación 1904-T-96-Ayacucho: arrendamiento de bien indiviso por un solo copropietario sin ratificación (artículos 911 y 1669 del Código Civil)
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