El artículo 21 grava la transferencia de propiedad "cualquiera sea su forma o modalidad". No hace falta que haya una compraventa ni que haya dinero: si la propiedad cambia de manos, hay alcabala. Eso incluye la permuta, la dación en pago y el aporte de un inmueble al capital de una sociedad.
Datos clave
- Permuta: dos transferencias, dos bases, dos impuestos —uno por cada adquirente.
- Dación en pago: una transferencia; la paga quien recibe el inmueble.
- Aporte a una sociedad: la sociedad adquiere el inmueble y es la obligada.
- Base: el valor de transferencia, con el piso del autovalúo (art. 24).
- Tramo no afecto: 10 UIT por cada transferencia gravada.
Para detener el remate con un acuerdo escrito: modelo de minuta de dación en pago de inmueble, en Word.
La permuta: dos impuestos, no uno
En una permuta cada parte entrega un inmueble y recibe otro, así que cada una es adquirente de algo. La consecuencia es que hay dos hechos gravados y cada quien paga la alcabala del inmueble que recibe, sobre el valor de ese inmueble y con su propio tramo de 10 UIT. Es la operación que más sorprende, porque como no hay dinero de por medio muchos asumen que no hay impuesto.
Cómo queda cada caso
| Operación | ¿Quién paga? | Sobre qué valor |
|---|---|---|
| Permuta de dos inmuebles | Cada parte, por el que recibe | El valor del inmueble que adquiere |
| Dación en pago (entrego el inmueble para cancelar una deuda) | El acreedor que recibe el inmueble | El valor asignado en el acto |
| Aporte de un inmueble al capital de una empresa | La sociedad que lo recibe | El valor del aporte |
| Adjudicación por disolución de sociedad conyugal | Inafecto si es división de gananciales (art. 27) | — |
¿Y el Impuesto a la Renta?
Corre por separado y en sentido contrario: lo paga quien transfiere, si obtuvo ganancia de capital. En una permuta las dos partes transfieren, así que las dos pueden tener renta gravada. Es el caso donde más conviene modelar los dos impuestos juntos antes de firmar, con la calculadora de alcabala y la calculadora de renta.
¿Qué valor se asigna a cada inmueble?
El que las partes declaren en el acto, con el piso del autovalúo del artículo 24. En permutas entre inmuebles de valor desigual suele haber un pago compensatorio en dinero, y ese monto debe reflejarse en los valores declarados: si no cuadra, la administración puede observarlo.
Ver también: cuánto pago de alcabala por un departamento de 300 mil soles, heredé un inmueble: ¿pago alcabala? Qué sí se paga y qué no y qué impuestos pago al comprar una casa.
Un ejemplo con números para cada operación
La cuenta es siempre la misma: al valor del inmueble que se recibe se le descuentan 10 UIT (S/ 55.000 en 2026, con una UIT de S/ 5.500) y al saldo se le aplica el 3 %. Lo que cambia es quién la hace y cuántas veces.
Permuta con pago compensatorio
Entregas una casa valorizada en S/ 400.000 y la otra parte te da a cambio un departamento de S/ 250.000 más S/ 150.000 en efectivo para igualar valores.
- La otra parte adquiere la casa: base afecta de S/ 345.000 y alcabala de S/ 10.350.
- Tú adquieres el departamento: base afecta de S/ 195.000 y alcabala de S/ 5.850.
Son dos liquidaciones independientes, cada una con su propio tramo libre. El dinero compensatorio no genera una tercera alcabala, pero debe figurar en el acto para que los valores declarados cuadren.
Dación en pago
Un deudor cancela su deuda entregando un departamento valorizado en S/ 150.000. El acreedor que lo recibe liquida sobre S/ 95.000 y paga S/ 2.850.
Aporte a una sociedad
Un socio aporta un local valorizado en S/ 600.000 al capital de su empresa. La sociedad paga sobre S/ 545.000 afectos: S/ 16.350.
Si en cualquiera de los tres casos el valor declarado es menor que el autovalúo ajustado, la base pasa a ser el autovalúo. Puedes comprobar cada cifra en la calculadora de alcabala.
¿Cuándo y dónde se paga?
- Define quién es adquirente. En la permuta son los dos; en la dación, el acreedor; en el aporte, la sociedad.
- Liquida ante el SAT si el inmueble está en Lima Metropolitana; fuera de Lima, ante la municipalidad provincial o la distrital que corresponda al inmueble según el artículo 29 de la Ley de Tributación Municipal.
- Respeta el plazo: vence el último día hábil del mes que sigue a la transferencia.
- Declara aunque no salga impuesto. Cuando el valor no supera S/ 55.000 no hay monto que pagar, pero la transferencia se declara igual.
- Lleva los comprobantes a la notaría. Quien transfiere, además, debe acreditar el pago del Impuesto a la Renta o que no está obligado a pagarlo.
Errores que salen caros
- Creer que sin dinero no hay impuesto. La norma grava el cambio de dueño, no el pago.
- Declarar valores bajos para reducir la base. El piso del autovalúo se aplica igual y la diferencia puede ser observada.
- Omitir el pago compensatorio. Si los valores declarados no explican la diferencia entre inmuebles, la liquidación queda expuesta.
- Pactar que la alcabala la asuma quien entrega. El artículo 25 la carga solo al comprador y prohíbe pactar lo contrario; en estas operaciones, ese papel lo cumple quien adquiere.
- Olvidar el otro impuesto. La alcabala y la renta tienen acreedores y plazos distintos; el detalle está en quién paga cada uno de los dos impuestos.
Si vas a formalizar un intercambio, tienes el modelo de contrato de permuta de inmuebles en Word, con la cláusula de compensación en dinero.
Preguntas frecuentes
¿La permuta paga el doble de alcabala?
Paga dos alcabalas, una por cada transferencia, pero cada una sobre el valor del inmueble que se recibe y con su propio tramo de 10 UIT.
¿La dación en pago entre empresas también tributa?
Sí. El impuesto grava la transferencia con independencia de quién sea el adquirente, salvo las entidades inafectas del artículo 28.
¿El aporte a una empresa familiar está inafecto?
No hay una inafectación por vínculo familiar. La sociedad es una persona distinta y adquiere el inmueble.
¿Y la separación de bienes en un divorcio?
La división de gananciales está entre los supuestos inafectos del artículo 27; conviene revisar cómo se instrumenta el acto.
¿Se declaran las dos transferencias de una permuta?
Sí, cada adquirente declara y liquida la suya ante la entidad que corresponda.
Para los requisitos y el detalle del trámite: cuánto se paga de alcabala en 2026.
Fuentes
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, Decreto Supremo N° 156-2004-EF (artículos 21 al 29)
- Código Civil peruano — donación, anticipo de legítima, permuta y copropiedad
- SAT de Lima — Impuesto de Alcabala: obligados, base imponible y liquidación
Cómo te ayuda EximiaHaus
Las operaciones que no son una compraventa simple se estructuran antes de firmar:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
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