La alcabala 2026 se calcula con una sola fórmula: (valor del inmueble − S/ 55.000) × 3 %. Los S/ 55.000 son las 10 UIT que la ley deja fuera del impuesto (UIT 2026 = S/ 5.500). Un departamento de S/ 300.000 paga (300.000 − 55.000) × 3 % = S/ 7.350, y lo paga el comprador. Si quieres hacer la cuenta con tus propios datos, usa la Calculadora de alcabala de EximiaHaus: es gratis y te da también la fecha límite de pago.
Para calcular la alcabala necesitas cuatro datos: la fecha de la transferencia, el valor pactado, el autovalúo del ejercicio y si la operación cae en alguno de los casos especiales. Con eso sale el monto exacto y —lo que casi nadie calcula— la fecha límite de pago, que es el último día hábil del mes siguiente.
Datos clave
- Tasa: 3% sobre el exceso de 10 UIT, a cargo exclusivo del comprador (art. 25 del TUO de la Ley de Tributación Municipal).
- Tramo no afecto 2026: 10 UIT × S/ 5.500 = S/ 55.000 que no pagan impuesto.
- Base imponible: el valor de transferencia, que nunca puede ser menor al autovalúo del ejercicio ajustado por el IPM (art. 24).
- Plazo: hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la transferencia (art. 26).
- Se usa la UIT del año de la transferencia, no la del año en que pagas. Para transferencias de 2025 la UIT era S/ 5.350, así que el tramo no afecto era S/ 53.500.
- Si el precio está en dólares, primero se lleva a soles; el 3 % se aplica siempre sobre soles.
¿Qué dato va en cada campo?
| Campo | De dónde sale | Para qué se usa |
|---|---|---|
| Fecha de la transferencia | La fecha de la minuta o del documento de transferencia | Define la UIT aplicable y el vencimiento |
| Valor de transferencia | El precio pactado en la minuta | Es la base, salvo que el autovalúo sea mayor |
| Tipo de cambio | El del día de la operación, si el precio está en dólares | Lleva el precio a soles |
| Autovalúo | La HR y el PU del ejercicio | Piso mínimo de la base imponible |
| Porcentaje adquirido | La cuota que compras, si no es el 100% | Reduce la base en esa proporción |
| Casos especiales | Primera venta de constructora o supuesto inafecto | Cambian o eliminan el impuesto |
La fórmula oficial, paso a paso
El cálculo sale de los artículos 24 y 25 del TUO de la Ley de Tributación Municipal. Así lo hace la calculadora y así puedes hacerlo tú en una hoja de papel:
- Lleva el precio a soles. Si la minuta dice US$ 150.000, multiplícalo por el tipo de cambio de la fecha de la transferencia.
- Compáralo con el autovalúo. La base es el valor de transferencia, pero nunca menos que el autovalúo del ejercicio. Desde el 1 de febrero, ese autovalúo se ajusta con el Índice de Precios al por Mayor de Lima Metropolitana acumulado hasta el mes anterior a la transferencia (art. 24). Te quedas con el mayor de los dos.
- Aplica el porcentaje que compras. Si adquieres el 50 %, la base es la mitad.
- Resta las 10 UIT del año de la transferencia. En 2026 son S/ 55.000 (art. 25). Si el resultado es cero o negativo, no hay impuesto que pagar, pero la transferencia se declara igual.
- Multiplica lo que queda por 3 %. Ese es el impuesto.
- Anota el vencimiento: el último día hábil del mes siguiente a la transferencia (art. 26).
Ejemplos calculados con la UIT 2026
| Valor del inmueble | Menos 10 UIT | Base afecta | Alcabala (3 %) |
|---|---|---|---|
| S/ 55.000 | − S/ 55.000 | S/ 0 | S/ 0 |
| S/ 150.000 | − S/ 55.000 | S/ 95.000 | S/ 2.850 |
| S/ 200.000 | − S/ 55.000 | S/ 145.000 | S/ 4.350 |
| S/ 300.000 | − S/ 55.000 | S/ 245.000 | S/ 7.350 |
| S/ 400.000 | − S/ 55.000 | S/ 345.000 | S/ 10.350 |
| S/ 500.000 | − S/ 55.000 | S/ 445.000 | S/ 13.350 |
| S/ 1.000.000 | − S/ 55.000 | S/ 945.000 | S/ 28.350 |
Si buscas un monto que no está aquí, la tabla completa de la alcabala por monto tiene más filas.
Cuatro casos en los que el resultado cambia
La cuenta de arriba es la del caso normal. Estos son los casos en los que la calculadora te pide un dato adicional, y por qué:
| Caso | Cómo se calcula | Alcabala |
|---|---|---|
| Precio en dólares: US$ 150.000 con un tipo de cambio de 3,40 (ejemplo) | 150.000 × 3,40 = S/ 510.000; menos 55.000 = S/ 455.000; × 3 % | S/ 13.650 |
| Precio pactado S/ 120.000, pero autovalúo ajustado de S/ 150.000 | Manda el autovalúo: 150.000 − 55.000 = S/ 95.000; × 3 % | S/ 2.850 (y no S/ 1.950) |
| Compras el 50 % de un inmueble de S/ 400.000 | Base S/ 200.000; menos 55.000 = S/ 145.000; × 3 % | S/ 4.350 |
| Transferencia de diciembre de 2025 por S/ 300.000, pagada en enero de 2026 | Se usa la UIT 2025 (S/ 5.350): 300.000 − 53.500 = S/ 246.500; × 3 % | S/ 7.395 |
El caso del autovalúo tiene su propia explicación en cuándo se calcula la alcabala sobre el autovalúo, y el de las cuotas en compro el 50 % de un inmueble. Si compras en planos a una constructora, la regla es otra: la primera venta solo paga por el valor del terreno, como se explica en la alcabala en la primera venta de una constructora.
¿Hasta cuándo tienes para pagar?
El plazo vence el último día hábil del mes siguiente a la transferencia. Dos ejemplos con el calendario de este año:
- Transferencia del 10 de setiembre de 2026: vence el viernes 30 de octubre de 2026, porque el 31 cae sábado.
- Transferencia del 15 de octubre de 2026: vence el lunes 30 de noviembre de 2026.
Si te pasas, se suman intereses moratorios. Qué se paga de más y cómo regularizarlo está en me pasé del plazo de la alcabala, y los canales para pagar, en dónde y cómo se paga la alcabala.
Errores comunes al calcular la alcabala
- Aplicar el 3 % sobre todo el precio. Con S/ 300.000 saldrían S/ 9.000 en vez de S/ 7.350: te sobran S/ 1.650, que es justo el 3 % de las 10 UIT que la ley descuenta.
- Usar la UIT del año en que pagas. Vale la del año de la transferencia.
- Olvidar el autovalúo. Si declaras un precio por debajo del autovalúo ajustado, la municipalidad liquida sobre el autovalúo.
- Pensar que la paga el vendedor. La ley la pone a cargo exclusivo del comprador, sin pacto en contrario; a quien le toca la renta es al vendedor, como se explica en alcabala e impuesto a la renta: quién paga cada uno.
- No declarar cuando sale cero. Aunque el valor no pase de S/ 55.000, la transferencia se declara ante la municipalidad.
- Confundir la alcabala con los gastos de notaría y registro. Son costos distintos; el total de la compra está en los gastos de cierre al comprar vivienda.
¿Cómo se lee el resultado?
El resultado tiene cinco piezas y conviene mirarlas en orden. La base imponible es el valor sobre el que se calcula todo; si te salió el autovalúo y no el precio, es porque el autovalúo era mayor. El tramo no afecto son las 10 UIT que la ley descuenta. La base afecta es la diferencia, y sobre ella corre el 3%. La fecha de vencimiento es el dato que más gente pasa por alto, porque el plazo no depende de cuándo firmes la escritura pública sino de cuándo se produjo la transferencia. Puedes ver el detalle campo por campo en la calculadora de alcabala.
¿Y si el resultado sale en cero?
Hay dos maneras de llegar a cero y no son lo mismo. Si el valor no supera las 10 UIT, el impuesto es cero pero la transferencia se declara igual ante la municipalidad. Si la operación es una de las inafectas del artículo 27 —una herencia, un anticipo de legítima, una partición—, tampoco hay impuesto, pero el trámite ante la municipalidad cambia. Revisa en qué casos estás exonerado.
¿Sirve para provincias?
Sí: la tasa, el tramo de 10 UIT y el plazo son de ley nacional y rigen en todo el país. Lo que cambia es quién cobra: en Lima Metropolitana lo administra el SAT, y fuera de Lima la municipalidad distrital o la provincial cuando existe un Fondo de Inversión Municipal. El detalle está en alcabala en provincia.
¿Ya tienes el precio y la fecha? Haz tu cálculo con la Calculadora de alcabala de EximiaHaus y guarda el resultado para llevarlo a la notaría.
Preguntas frecuentes
¿El resultado de la calculadora es la liquidación oficial?
No. Es un cálculo referencial con las reglas de la ley. La liquidación definitiva la emite la municipalidad o el SAT, que puede aplicar el ajuste por IPM al autovalúo con el índice del mes que corresponda.
¿Qué pasa si no tengo el autovalúo a la mano?
Puedes dejar el campo vacío: la calculadora usará el precio pactado, que es lo normal cuando el precio de mercado supera al autovalúo. Solo importa cuando el precio pactado es bajo.
¿La alcabala se paga antes o después de la escritura?
El plazo corre desde la transferencia, y las notarías suelen exigir el comprobante de pago para elevar la minuta a escritura pública. En la práctica se paga antes.
¿La puede pagar el vendedor?
El artículo 25 dice que es de cargo exclusivo del comprador y que no se admite pacto en contrario. Las partes pueden acordar quién pone el dinero, pero frente a la municipalidad el obligado es el comprador.
¿Cómo se calcula la alcabala en 2026?
Restas S/ 55.000 (10 UIT de S/ 5.500) al valor del inmueble y al resultado le aplicas el 3 %. La base es el precio pactado o el autovalúo ajustado, el que sea mayor.
¿A partir de qué monto se paga alcabala en 2026?
Desde que el valor del inmueble supera los S/ 55.000. Por debajo de ese monto el impuesto es cero, aunque la transferencia se declara igual.
¿Qué UIT uso si firmé en diciembre y pago en enero?
La del año de la transferencia. Una compra de diciembre de 2025 se calcula con la UIT 2025 de S/ 5.350, aunque la pagues en enero de 2026.
¿Cuánto es la alcabala de un departamento de S/ 300.000 en 2026?
Base S/ 300.000, menos el tramo no afecto de S/ 55.000, queda S/ 245.000 afectos; el 3% son S/ 7.350.
Si todavía no conoces el procedimiento completo, empieza por cuánto se paga de alcabala en 2026.
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Fuentes
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, Decreto Supremo N° 156-2004-EF (artículos 21 al 29)
- SAT de Lima — Impuesto de Alcabala: obligados, base imponible y liquidación
- Unidad Impositiva Tributaria 2026: S/ 5.500 (Decreto Supremo del MEF)
- MEF establece en S/ 5.500 el valor de la UIT para el año 2026 (D.S. N° 301-2025-EF) — Plataforma del Estado Peruano
- SAT de Lima: conoce todo sobre el impuesto de alcabala y cuánto se paga — Municipalidad Metropolitana de Lima
Cómo te ayuda EximiaHaus
La alcabala se calcula antes de firmar, no cuando llega la liquidación. Esto lo puedes resolver hoy:
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
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