Para calcular la alcabala necesitas cuatro datos: la fecha de la transferencia, el valor pactado, el autovalúo del ejercicio y si la operación cae en alguno de los casos especiales. Con eso sale el monto exacto y —lo que casi nadie calcula— la fecha límite de pago, que es el último día hábil del mes siguiente.
Datos clave
- Tasa: 3% sobre el exceso de 10 UIT, a cargo exclusivo del comprador (art. 25 del TUO de la Ley de Tributación Municipal).
- Tramo no afecto 2026: 10 UIT × S/ 5.500 = S/ 55.000 que no pagan impuesto.
- Base imponible: el valor de transferencia, que nunca puede ser menor al autovalúo del ejercicio ajustado por el IPM (art. 24).
- Plazo: hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la transferencia (art. 26).
- Se usa la UIT del año de la transferencia, no la del año en que pagas.
¿Qué dato va en cada campo?
| Campo | De dónde sale | Para qué se usa |
|---|---|---|
| Fecha de la transferencia | La fecha de la minuta o del documento de transferencia | Define la UIT aplicable y el vencimiento |
| Valor de transferencia | El precio pactado en la minuta | Es la base, salvo que el autovalúo sea mayor |
| Tipo de cambio | El del día de la operación, si el precio está en dólares | Lleva el precio a soles |
| Autovalúo | La HR y el PU del ejercicio | Piso mínimo de la base imponible |
| Porcentaje adquirido | La cuota que compras, si no es el 100% | Reduce la base en esa proporción |
| Casos especiales | Primera venta de constructora o supuesto inafecto | Cambian o eliminan el impuesto |
¿Cómo se lee el resultado?
El resultado tiene cinco piezas y conviene mirarlas en orden. La base imponible es el valor sobre el que se calcula todo; si te salió el autovalúo y no el precio, es porque el autovalúo era mayor. El tramo no afecto son las 10 UIT que la ley descuenta. La base afecta es la diferencia, y sobre ella corre el 3%. La fecha de vencimiento es el dato que más gente pasa por alto, porque el plazo no depende de cuándo firmes la escritura pública sino de cuándo se produjo la transferencia. Puedes ver el detalle campo por campo en la calculadora de alcabala.
¿Y si el resultado sale en cero?
Hay dos maneras de llegar a cero y no son lo mismo. Si el valor no supera las 10 UIT, el impuesto es cero pero la transferencia se declara igual ante la municipalidad. Si la operación es una de las inafectas del artículo 27 —una herencia, un anticipo de legítima, una partición—, tampoco hay impuesto, pero el trámite ante la municipalidad cambia. Revisa en qué casos estás exonerado.
¿Sirve para provincias?
Sí: la tasa, el tramo de 10 UIT y el plazo son de ley nacional y rigen en todo el país. Lo que cambia es quién cobra: en Lima Metropolitana lo administra el SAT, y fuera de Lima la municipalidad distrital o la provincial cuando existe un Fondo de Inversión Municipal. El detalle está en alcabala en provincia.
Preguntas frecuentes
¿El resultado de la calculadora es la liquidación oficial?
No. Es un cálculo referencial con las reglas de la ley. La liquidación definitiva la emite la municipalidad o el SAT, que puede aplicar el ajuste por IPM al autovalúo con el índice del mes que corresponda.
¿Qué pasa si no tengo el autovalúo a la mano?
Puedes dejar el campo vacío: la calculadora usará el precio pactado, que es lo normal cuando el precio de mercado supera al autovalúo. Solo importa cuando el precio pactado es bajo.
¿La alcabala se paga antes o después de la escritura?
El plazo corre desde la transferencia, y las notarías suelen exigir el comprobante de pago para elevar la minuta a escritura pública. En la práctica se paga antes.
¿La puede pagar el vendedor?
El artículo 25 dice que es de cargo exclusivo del comprador y que no se admite pacto en contrario. Las partes pueden acordar quién pone el dinero, pero frente a la municipalidad el obligado es el comprador.
¿Cuánto es la alcabala de un departamento de S/ 300.000 en 2026?
Base S/ 300.000, menos el tramo no afecto de S/ 55.000, queda S/ 245.000 afectos; el 3% son S/ 7.350.
Fuentes
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, Decreto Supremo N° 156-2004-EF (artículos 21 al 29)
- SAT de Lima — Impuesto de Alcabala: obligados, base imponible y liquidación
- Unidad Impositiva Tributaria 2026: S/ 5.500 (Decreto Supremo del MEF)
Cómo te ayuda EximiaHaus
La alcabala se calcula antes de firmar, no cuando llega la liquidación. Esto lo puedes resolver hoy:
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