San Juan de Lurigancho es el distrito más poblado del Perú y también uno de los más malinterpretados en precio: su m² está en S/ 4.793, por encima de Los Olivos. Un 2 dormitorios de 65 m² se ubica alrededor de S/ 311.545.
Datos clave
- Precio por m²: S/ 4.793.
- 2 dormitorios (65 m²): alrededor de S/ 311.545.
- Entrada completa: cerca de S/ 73.121.
- Cuota estimada: S/ 2.163 al mes a 20 años.
Precio total por tipología en SJL
La oferta formal de departamentos se concentra en los ejes con acceso al Metro y en las avenidas principales, que es donde aplican estos valores:
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 45 m² · 1 dormitorio | S/ 215.685 | S/ 43.137 | S/ 4.821 | S/ 1.497 |
| 65 m² · 2 dormitorios | S/ 311.545 | S/ 62.309 | S/ 7.696 | S/ 2.163 |
| 85 m² · 3 dormitorios | S/ 407.405 | S/ 81.481 | S/ 10.572 | S/ 2.828 |
| 110 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 527.230 | S/ 105.446 | S/ 14.167 | S/ 3.660 |
La entrada de verdad: inicial, alcabala y gastos
El error más común al presupuestar es guardar solo la cuota inicial. Sobre un 2 dormitorios de 65 m² en San Juan de Lurigancho, la cuenta completa del día de la firma queda así:
- Inicial del 20%: S/ 62.309.
- Alcabala: S/ 7.696 (3% del precio menos las 10 UIT no afectas).
- Notaría, registro y tasación: alrededor de S/ 3.115, tomando el 1% del precio como referencia gruesa.
- Total a tener disponible: cerca de S/ 73.121, es decir un 23% del precio.
Esa diferencia entre el 20% que uno tenía en la cabeza y el 23% real es la que hace que muchas compras se caigan a última hora. Puedes afinar el impuesto con la Calculadora de Alcabala y revisar la tabla de alcabala por monto; el detalle del porcentaje de inicial está en cuánto es la cuota inicial de un departamento.
¿Qué ingreso pide el banco para ese departamento?
Con inicial del 20%, el préstamo del 2 dormitorios sería de S/ 249.236 y la cuota estimada de S/ 2.163 al mes a 20 años. A esa cuota hay que sumarle los seguros de desgravamen e inmueble, que en la práctica agregan cerca de un 8%: el pago mensual efectivo queda en torno a S/ 2.336.
Los bancos suelen aceptar que ese pago no pase del 30% al 35% del ingreso neto familiar. Con el criterio más conservador, el hogar necesitaría alrededor de S/ 7.787 netos al mes para calificar por un departamento así en San Juan de Lurigancho. Si el ingreso es menor, las salidas reales son tres: subir la inicial, sumar un cotitular o mirar una tipología más chica.
Antes de ilusionarse conviene saber cuánto presta el banco: lo explicamos en cuánto me presta el banco según mi sueldo y en qué mira el banco además del score.
Por qué el m² de SJL no es el más barato
La intuición dice que el distrito más popular debería ser el más barato, y no es así. La explicación está en la Línea 1 del Metro: los ejes cercanos a las estaciones concentran la oferta formal de departamentos y cotizan con premio, porque conectan con el centro y el sur en un tiempo que ningún bus iguala.
El resto del distrito tiene mucha autoconstrucción, donde el producto no es un departamento en edificio con áreas comunes sino un piso sobre una vivienda familiar. Esos inmuebles no siempre están saneados y, sin independización inscrita, el crédito hipotecario no sale.
Más contexto en el precio del m² en San Juan de Lurigancho 2026 y en cómo es vivir en San Juan de Lurigancho.
La verificación que aquí no es opcional
Antes de separar cualquier unidad en SJL, revisa tres cosas en la partida registral: que el predio esté independizado, que la fábrica esté declarada e inscrita, y que no haya cargas o gravámenes vigentes. Un departamento sin declaratoria de fábrica puede ser una buena vivienda y aun así ser imposible de financiar y difícil de revender.
Si el vendedor te dice que "está en trámite", pide el número de título y verifica. Ese trámite puede tomar meses y, mientras tanto, el banco no desembolsa.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto necesito ganar para comprar en SJL?
Para el 2 dormitorios de la tabla, con 20% de inicial, el ingreso familiar sugerido ronda los S/ 7.787 netos mensuales.
¿Por qué SJL cuesta más por m² que Los Olivos?
Porque la oferta formal se concentra en los ejes del Metro, donde la conectividad se paga. Fuera de esos ejes los valores bajan, pero también baja la proporción de inmuebles saneados.
¿Estos precios incluyen estacionamiento?
No. En San Juan de Lurigancho el estacionamiento suele venderse aparte y se registra como unidad independiente, así que súmalo al presupuesto y recuerda que también paga alcabala.
¿Puedo comprar con menos del 20% de inicial?
Sí, hay productos con 10%, pero la cuota sube y casi siempre la tasa también. Con 10% de inicial la cuota del 2 dormitorios pasaría de S/ 2.163 a S/ 2.433.
¿El precio por m² es el mismo en todo el distrito?
No. Es una mediana: dentro de San Juan de Lurigancho hay ejes que están claramente por encima y calles que están por debajo. Úsalo como punto de partida, no como tasación.
El precio de entrada más bajo de la capital: cuánto cuesta un departamento en Villa María del Triunfo.
Fuentes
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Precio del m² por distrito en Lima, comparativa con datos de Nexo Inmobiliario 2025 (vía Tale Inmobiliaria)
- Impuesto de Alcabala — Servicio de Administración Tributaria de Lima
- Tasas de interés del sistema financiero — Superintendencia de Banca, Seguros y AFP
Cómo te ayuda EximiaHaus
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