Cuánto cuesta un departamento de 2 dormitorios en Lima

El 2 dormitorios de 65 m² es el producto más transado de Lima: va de S/ 311.545 en San Juan de Lurigancho a S/ 540.670 en San Isidro. Precio por distrito y cuota.

El 2 dormitorios de 65 m² es el corazón del mercado limeño: es lo que más se construye, lo que más se busca y lo que más rápido se revende. Su precio va de S/ 311.545 a S/ 540.670 según dónde esté.

Datos clave

Metraje de referencia: 65 m².
Más accesible de la tabla: S/ 311.545 en San Juan de Lurigancho.
Lima Moderna: entre S/ 372.840 y S/ 413.010.
Lima Top: S/ 527.280 en Miraflores y S/ 540.670 en San Isidro.

Precio de un 2 dormitorios por distrito

Distrito	Precio de 65 m²	Inicial 20%	Alcabala	Cuota a 20 años
San Juan de Lurigancho	S/ 311.545	S/ 62.309	S/ 7.696	S/ 2.163
Ate	S/ 345.410	S/ 69.082	S/ 8.712	S/ 2.398
San Miguel	S/ 372.840	S/ 74.568	S/ 9.535	S/ 2.588
Pueblo Libre	S/ 377.195	S/ 75.439	S/ 9.666	S/ 2.619
Surquillo	S/ 406.250	S/ 81.250	S/ 10.538	S/ 2.820
Surco	S/ 411.515	S/ 82.303	S/ 10.695	S/ 2.857
Magdalena del Mar	S/ 413.010	S/ 82.602	S/ 10.740	S/ 2.867
San Borja	S/ 439.400	S/ 87.880	S/ 11.532	S/ 3.051
Jesús María	S/ 458.315	S/ 91.663	S/ 12.099	S/ 3.182
Miraflores	S/ 527.280	S/ 105.456	S/ 14.168	S/ 3.661
San Isidro	S/ 540.670	S/ 108.134	S/ 14.570	S/ 3.754

Cálculo de EximiaHaus: 65 m² × precio por m² de cada distrito. En San Miguel, Pueblo Libre, Surquillo, Surco, Magdalena del Mar, San Borja, Jesús María, San Isidro y Miraflores, que están en el panel del BCRP, se usa la mediana de venta de departamentos del BCRP al 4T2025, convertida a soles a S/ 3,38 por dólar. San Juan de Lurigancho y Ate no están en ese panel: para ellos se usa una referencia de precio de oferta, según una comparativa de precios de oferta del sector (2025). Alcabala de 3% sobre el exceso de 10 UIT (UIT 2026: S/ 5.500). Cuota a tasa nominal de 8,5% anual (TEA de 8,84%), 20 años y 20% de inicial.

Cuánto cambia con estacionamiento

El estacionamiento casi nunca está incluido en el precio por m² del departamento: se vende como unidad independiente y en Lima Moderna puede sumar una cifra equivalente a varios metros cuadrados del propio departamento. También paga su propia alcabala y aumenta el mantenimiento mensual.

La pregunta correcta no es si lo quieres, sino si lo necesitas: en distritos con buena conectividad, muchos compradores prefieren renunciar a él y bajar el precio de entrada. En cambio, para la reventa, un 2 dormitorios con estacionamiento se coloca más rápido.

Por qué esta tipología define el mercado

El 2 dormitorios funciona para casi todos los perfiles: pareja joven, familia pequeña, inversionista de renta y comprador que revende en pocos años. Esa amplitud de público es lo que sostiene su liquidez, y es también lo que la hace la referencia natural para comparar distritos.

Compara con el 1 dormitorio y revisa cuántos dormitorios conviene comprar para revender y US$ 2.042 el metro cuadrado en Lima: qué mide esa cifra del BCRP y qué esconde el promedio.

¿Cuánto dinero necesitas el día de la compra?

El precio del cuadro no es lo que sale de tu cuenta al inicio. La entrada se arma con varios conceptos:

La inicial. Con el 20 % habitual, va de S/ 62.309 en San Juan de Lurigancho a S/ 108.134 en San Isidro. Con el Nuevo Crédito Mivivienda puede bajar a 7,5 %, lo que cambia mucho el esfuerzo de ahorro.
La alcabala. Es el 3 % sobre lo que exceda las 10 UIT; con la UIT 2026 en S/ 5.500, los primeros S/ 55.000 no pagan. En un 2 dormitorios de Surco son S/ 10.695.
Notaría e inscripción registral de la compraventa.
Con crédito, la tasación y los seguros que exige el banco.

Sumando todo, en Lima Moderna la entrada ronda los S/ 97.114. Si el departamento es nuevo y lo compras en planos, la inicial puede pagarse en cuotas durante la obra; en uno usado, en cambio, necesitas la entrada completa el día de la firma.

¿1 o 2 dormitorios? La diferencia en soles

Subir de un 1 dormitorio de 45 m² a un 2 dormitorios de 65 m² mueve el presupuesto más de lo que parece. Con la misma fuente de precios por distrito:

Surco: S/ 284.895 el 1 dormitorio y S/ 411.515 el 2 dormitorios; la cuota sube de S/ 1.978 a S/ 2.857.
San Miguel: S/ 258.120 frente a S/ 372.840.
Miraflores: S/ 365.040 frente a S/ 527.280.

La comparación también se cruza entre distritos. Lo que cuesta un 2 dormitorios en San Juan de Lurigancho, S/ 311.545, casi alcanza para un 1 dormitorio en Jesús María, que está en S/ 317.295. Qué conviene depende de cuántas personas vivirán ahí y de cuánto pesa el tiempo de viaje diario. Si el plan es alquilar, el 1 dormitorio rinde más por metro, pero rota más; el 2 dormitorios se revende a un público más amplio. Los precios del más chico están en cuánto cuesta un departamento de un dormitorio en Lima.

Qué revisar al comparar avisos de 2 dormitorios

Área útil, no solo número de dormitorios. Hay proyectos que reducen cuartos y sala para encajar la distribución en menos metros. El precio baja, pero el producto es otro.
Ancho del dormitorio secundario. Comprueba que entre una cama de plaza y media y quede espacio para circular.
Nuevo o usado. El nuevo suele ser compacto y trae ascensor y áreas comunes; el usado da más metros por el mismo dinero, pero puede venir sin ascensor, sin estacionamiento y con instalaciones antiguas.
Partida registral y área verificada. Confirma que no haya cargas y que el metraje inscrito coincida con el anunciado.

Preguntas frecuentes