Cuánto cuesta un departamento de 2 dormitorios en Lima

El 2 dormitorios de 65 m² es el producto más transado de Lima: va de S/ 190.710 en San Martín de Porres a S/ 527.280 en Miraflores. Precio por distrito y cuota.

El 2 dormitorios de 65 m² es el corazón del mercado limeño: es lo que más se construye, lo que más se busca y lo que más rápido se revende. Su precio va de S/ 190.710 a S/ 527.280 según dónde esté.

Datos clave

Metraje de referencia: 65 m².
Más accesible: S/ 190.710 en San Martín de Porres.
Lima Moderna: entre S/ 372.840 y S/ 413.010.
Lima Top: hasta S/ 527.280 en Miraflores.

Precio de un 2 dormitorios por distrito

Distrito	Precio de 65 m²	Inicial 20%	Alcabala	Cuota a 20 años
San Martín de Porres	S/ 190.710	S/ 38.142	S/ 4.071	S/ 1.324
Los Olivos	S/ 234.000	S/ 46.800	S/ 5.370	S/ 1.625
San Juan de Lurigancho	S/ 311.545	S/ 62.309	S/ 7.696	S/ 2.163
Ate	S/ 345.410	S/ 69.082	S/ 8.712	S/ 2.398
San Miguel	S/ 372.840	S/ 74.568	S/ 9.535	S/ 2.588
Pueblo Libre	S/ 377.195	S/ 75.439	S/ 9.666	S/ 2.619
Surquillo	S/ 406.250	S/ 81.250	S/ 10.538	S/ 2.820
Surco	S/ 411.515	S/ 82.303	S/ 10.695	S/ 2.857
Magdalena del Mar	S/ 413.010	S/ 82.602	S/ 10.740	S/ 2.867
San Borja	S/ 439.400	S/ 87.880	S/ 11.532	S/ 3.051
Jesús María	S/ 458.315	S/ 91.663	S/ 12.099	S/ 3.182
San Isidro	S/ 499.395	S/ 99.879	S/ 13.332	S/ 3.467
Miraflores	S/ 527.280	S/ 105.456	S/ 14.168	S/ 3.661

Cálculo de EximiaHaus: 65 m² × precio por m² de cada distrito según la comparativa distrital publicada en este blog. Alcabala de 3% sobre el exceso de 10 UIT (UIT 2026: S/ 5.500). Cuota a TEA 8,5%, 20 años y 20% de inicial.

Cuánto cambia con estacionamiento

El estacionamiento casi nunca está incluido en el precio por m² del departamento: se vende como unidad independiente y en Lima Moderna puede sumar una cifra equivalente a varios metros cuadrados del propio departamento. También paga su propia alcabala y aumenta el mantenimiento mensual.

La pregunta correcta no es si lo quieres, sino si lo necesitas: en distritos con buena conectividad, muchos compradores prefieren renunciar a él y bajar el precio de entrada. En cambio, para la reventa, un 2 dormitorios con estacionamiento se coloca más rápido.

Por qué esta tipología define el mercado

El 2 dormitorios funciona para casi todos los perfiles: pareja joven, familia pequeña, inversionista de renta y comprador que revende en pocos años. Esa amplitud de público es lo que sostiene su liquidez, y es también lo que la hace la referencia natural para comparar distritos.

Compara con el 1 dormitorio y revisa cuántos dormitorios conviene comprar para revender y el precio del m² en Lima 2026.

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