El metro cuadrado en San Juan de Lurigancho promedia S/ 4.793 según los datos de AAMI para el primer trimestre de 2026, con una tasa de absorción de 11,58%: una de las más altas de Lima Metropolitana. Traducido, es un distrito donde lo que se construye se vende rápido, impulsado por más de 1,2 millones de habitantes y una demanda de vivienda que supera con holgura a la oferta formal.
Datos clave de San Juan de Lurigancho
- Precio promedio: S/ 4.793/m² (AAMI, 1T2026), un 33% por debajo del promedio de Lima en vivienda nueva vendida (~S/ 7.196/m², AAMI, abril de 2026).
- Absorción: 11,58% mensual, la segunda más alta del ranking distrital de AAMI.
- Población: más de 1.264.000 habitantes — el distrito más poblado del Perú.
- Proyectos comerciales: hasta tres centros comerciales en cartera, con superficies proyectadas de 110.000 m², 80.000 m² y cerca de 44.000 m² de área arrendable.
- Contexto: Lima Este creció 50% en ventas de vivienda en el primer semestre de 2026 (CODIP).
Valor arancelario del suelo en San Juan de Lurigancho (MEF 2026) y avisos
| Indicador | San Juan de Lurigancho | Fuente y periodo |
|---|---|---|
| Valor arancelario del suelo (fiscal, no de mercado) | S/ 93 por m² de terreno | MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15, ejercicio 2026 |
Todo sobre San Juan de Lurigancho: zonas, avisos y agentes · San Juan de Lurigancho en el mapa del precio del m² · Propiedades en venta en San Juan de Lurigancho
Precio del m² en los distritos vecinos de Lima Este: Ate · Santa Anita · El Agustino · Chaclacayo · San Luis · Cieneguilla.
Fuentes: MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15 (29 de octubre de 2025), mediana de los valores arancelarios por vía del distrito: valor fiscal para el autovalúo y el predial, no precio de mercado. Este bloque se actualiza solo con el último dato publicado.
Precio bajo, rotación alta
| Indicador | San Juan de Lurigancho | Referencia Lima |
|---|---|---|
| Precio por m² | S/ 4.793 | ~S/ 7.196 promedio de vivienda nueva vendida (AAMI) |
| Absorción mensual | 11,58% | Entre las más altas del ranking |
| Población | > 1.264.000 | El distrito más poblado del país |
| Crecimiento de ventas (Lima Este) | +50% en 1S2026 | +26% Lima y Callao |
La absorción es el dato que más dice sobre SJL. Un 11,58% mensual significa que el inventario disponible se agota en pocos meses, algo que en distritos consolidados de Lima Top no ocurre. Para un desarrollador, es rotación; para un propietario que vende, es un mercado donde el tiempo en venta puede ser corto si el precio está bien puesto.
Para ver cómo se encadena esto con la tasación y el valor de tu propiedad, revisa tasación de inmuebles: la guía completa.
Si estás decidiendo a cuánto publicar, conviene leer primero cómo fijar el precio de venta de tu casa o departamento: la guía completa 2026 y volver aquí para el detalle de este punto.
Lo mejor de San Juan de Lurigancho
SJL es una ciudad dentro de la ciudad. Con más de 1,2 millones de habitantes tiene más población que la mayoría de las capitales de departamento del Perú, y una economía propia que no depende del centro de Lima. Su historia es más antigua de lo que muchos suponen: en el distrito se encuentra el complejo arqueológico de Mangomarca y varias huacas del período prehispánico, y el valle del Lurigancho fue zona agrícola durante siglos antes de la urbanización masiva del siglo XX.
Hoy su gran activo es la Línea 1 del Metro, que lo recorre de sur a norte con varias estaciones y lo conecta directamente con el centro y el sur de la ciudad. Esa columna vertebral cambió la lógica del distrito: las zonas cercanas a las estaciones se densificaron y concentran hoy la mayor parte de la oferta formal de departamentos.
Y viene el capítulo comercial. Los principales operadores de centros comerciales del país tienen proyectos en cartera para el distrito, con superficies que van desde unos 44.000 m² de área arrendable hasta terrenos de 110.000 m² en la zona de Canto Grande. Es el reconocimiento tardío de algo que los datos ya decían: SJL está entre los distritos con mayor potencial de ventas comerciales de Lima, junto con San Martín de Porres y Los Olivos.
¿Conviene comprar en SJL?
Para vivienda propia, es de las entradas más accesibles al mercado formal de Lima con metro a pocas cuadras. Encaja de lleno con el perfil que documenta CODIP: el 77% de los interesados en comprar aún no es propietario y el precio medio buscado ronda los S/ 330.000, un rango que en SJL alcanza para metrajes que en Lima Moderna serían impensables.
Para inversión, la alta absorción es una señal positiva de demanda, pero conviene mirar la zona específica: el distrito es enorme y hay diferencias grandes entre las áreas cercanas al metro y las zonas altas más alejadas. Contrasta siempre con comparables reales antes de decidir.
Si vas a vender en SJL
Dos consejos que salen de los datos. Primero, el precio manda: en un distrito con esta rotación, un inmueble bien valorizado se mueve rápido y uno sobrevalorado se queda meses. Segundo, la referencia de ubicación es determinante — la distancia real a la estación de metro más cercana es uno de los primeros datos que pregunta el comprador, así que ponlo en el aviso desde el inicio.
Ver también: precio del m² en Ate 2026: el distrito donde el metro está a punto de cambiarlo todo, precio del m² en La Victoria 2026: el distrito donde vive el emporio comercial más grande del Perú y Precio del m² en San Juan de Lurigancho 2026: el distrito más poblado del Perú y su boom comercial.
¿Cuánto cuesta un departamento en San Juan de Lurigancho según su tamaño?
El precio por m² se entiende mejor convertido en departamentos completos. Esta es la cuenta para las tipologías que más se venden en San Juan de Lurigancho, con 20 % de inicial y crédito a 20 años:
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 45 m² · 1 dormitorio | S/ 215.685 | S/ 43.137 | S/ 4.821 | S/ 1.497 |
| 65 m² · 2 dormitorios | S/ 311.545 | S/ 62.309 | S/ 7.696 | S/ 2.163 |
| 85 m² · 3 dormitorios | S/ 407.405 | S/ 81.481 | S/ 10.572 | S/ 2.828 |
| 110 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 527.230 | S/ 105.446 | S/ 14.167 | S/ 3.660 |
A la inicial súmale la alcabala y alrededor de 1 % del precio en notaría, registro y tasación: el dinero que hay que tener el día de la firma se acerca al 24 % del precio. Tus propios números los sacas en la calculadora de crédito hipotecario.
Para seguir con San Juan de Lurigancho: revisa departamentos y casas en venta y alquiler en San Juan de Lurigancho, el precio del m² en todos los distritos de Lima, las zonas de Lima y qué distritos comprende cada una y cómo es vivir en San Juan de Lurigancho.
Mapa interactivo: compara San Juan de Lurigancho con el resto de Lima y el Callao en el mapa del precio del m² en Lima. Tocas un distrito o una zona y ves su precio de venta y de alquiler por m², la rentabilidad bruta y cuánto cambió en un año, con la fuente de cada cifra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en San Juan de Lurigancho en 2026?
Alrededor de S/ 4.793 según los datos de AAMI para el primer trimestre de 2026, aproximadamente un tercio por debajo del promedio de Lima Metropolitana.
¿Es SJL un buen distrito para invertir?
Su tasa de absorción de 11,58% mensual está entre las más altas de Lima, lo que indica demanda sólida y rotación rápida del inventario. La contrapartida es que el distrito es muy heterogéneo: la zona específica pesa mucho más que el promedio distrital.
¿Cuántos habitantes tiene San Juan de Lurigancho?
Más de 1.264.000, lo que lo convierte en el distrito más poblado del Perú y en uno de los más poblados de América Latina.
¿SJL tiene metro?
Sí. La Línea 1 del Metro de Lima recorre el distrito con varias estaciones y lo conecta directamente con el centro y el sur de la ciudad. Las zonas cercanas a las estaciones concentran la mayor parte de la oferta formal de departamentos.
¿Van a construir centros comerciales en SJL?
Los principales operadores del país tienen proyectos en cartera para el distrito, con superficies proyectadas que van desde unos 44.000 m² de área arrendable hasta terrenos de 110.000 m². Conviene seguir los anuncios oficiales, ya que los plazos de este tipo de proyectos suelen moverse.
Los datos del Censo 2025 que explican el tamaño de este mercado están en cuál es el distrito más poblado de Lima.
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Si el siguiente paso es venderla, aquí está cómo vender tu propiedad paso a paso.
Si estás mirando propiedades en San Juan de Lurigancho, puedes ver este recorrido en video antes de visitar: Alquiler Departamento de 03 Dorm/ 02 Bñ/ Cocina Cerrada en S.j.lurigancho. Hay más en recorridos en video.
Fuentes
- Mercado inmobiliario Lima 2026: absorción y precios por m² por distrito — AAMI
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI, 22/07/2026)
- Perfil del comprador inmobiliario en Lima 2026 — Real Estate Data Analytics de CODIP (vía Construyendo)
- Valorizador Inmobiliario — EximiaHaus
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