Jesús María sorprende a mucha gente: con una mediana de US$ 2.086 por m² según el BCRP, unos S/ 7.051, está por encima de distritos que se perciben como más caros. La razón es la ola de edificios nuevos alrededor del Campo de Marte, que renovó el stock y elevó la mediana.
Datos clave
- Precio por m²: S/ 7.051 (mediana del BCRP al 4T2025: US$ 2.086).
- 2 dormitorios (65 m²): alrededor de S/ 458.315.
- Entrada completa: cerca de S/ 108.346.
- Cuota estimada: S/ 3.182 al mes a 20 años.
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Precio total por tipología en Jesús María
Gran parte de la oferta nueva del distrito se concentra entre los 55 y los 85 m², que es donde caen las dos filas centrales de la tabla:
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 45 m² · 1 dormitorio | S/ 317.295 | S/ 63.459 | S/ 7.869 | S/ 2.203 |
| 65 m² · 2 dormitorios | S/ 458.315 | S/ 91.663 | S/ 12.099 | S/ 3.182 |
| 85 m² · 3 dormitorios | S/ 599.335 | S/ 119.867 | S/ 16.330 | S/ 4.161 |
| 110 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 775.610 | S/ 155.122 | S/ 21.618 | S/ 5.385 |
La entrada de verdad: inicial, alcabala y gastos
El error más común al presupuestar es guardar solo la cuota inicial. Sobre un 2 dormitorios de 65 m² en Jesús María, la cuenta completa del día de la firma queda así:
- Inicial del 20%: S/ 91.663.
- Alcabala: S/ 12.099 (3% del precio menos las 10 UIT no afectas).
- Notaría, registro y tasación: alrededor de S/ 4.583, tomando el 1% del precio como referencia gruesa.
- Total a tener disponible: cerca de S/ 108.346, es decir un 24% del precio.
Esa diferencia entre el 20% que uno tenía en la cabeza y el 24% real es la que hace que muchas compras se caigan a última hora. Puedes afinar el impuesto con la Calculadora de Alcabala y revisar la Alcabala 2026: cuánto pagas realmente y desde qué monto se aplica; el detalle del porcentaje de inicial está en Cuota inicial para comprar vivienda en Perú: cuánto necesitas realmente en 2026.
¿Qué ingreso pide el banco para ese departamento?
Con inicial del 20%, el préstamo del 2 dormitorios sería de S/ 366.652 y la cuota estimada de S/ 3.182 al mes a 20 años. A esa cuota hay que sumarle los seguros de desgravamen e inmueble, que en la práctica agregan cerca de un 8%: el pago mensual efectivo queda en torno a S/ 3.436.
Los bancos suelen aceptar que ese pago no pase del 30% al 35% del ingreso neto familiar. Con el criterio más conservador, el hogar necesitaría alrededor de S/ 11.455 netos al mes para calificar por un departamento así en Jesús María. Si el ingreso es menor, las salidas reales son tres: subir la inicial, sumar un cotitular o mirar una tipología más chica.
Antes de ilusionarse conviene saber cuánto presta el banco: lo explicamos en cuánto me presta el banco según mi sueldo y en qué mira el banco además del score.
Por qué Jesús María cotiza tan alto
Tres factores empujan el precio. El primero es la ubicación: está en el centro geográfico de Lima, con acceso rápido a San Isidro, Lince, Magdalena y el Cercado. El segundo es el Campo de Marte, un área verde de escala metropolitana que funciona como ancla del distrito. El tercero es el stock: buena parte de lo que se transa es de estreno o casi, y el producto nuevo siempre cotiza con premio sobre el usado.
A eso se suma la concentración de hospitales y centros de salud, que genera una demanda de alquiler constante de personal médico y de familias de pacientes. Para el inversionista, eso es rotación baja y vacancia corta.
Los detalles del mercado están en el precio del m² en Jesús María 2026 y en cómo es vivir en Jesús María.
Estreno o segunda: la decisión que más mueve el precio
En Jesús María conviven edificios de los años setenta con torres de este año. La brecha entre ambos es la palanca más grande para ajustar el presupuesto: un departamento antiguo de metraje similar puede quedar significativamente por debajo de la mediana, aunque hay que presupuestar la remodelación y revisar el estado de las instalaciones.
Si te inclinas por lo antiguo, la alcabala de la tabla de arriba es la que pagarías: se calcula sobre el precio de la operación, no sobre la antigüedad. En cambio, si compras un estreno en primera venta a la constructora, la alcabala es menor, porque solo grava la parte del precio que corresponde al terreno.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento de estreno en Jesús María?
Un 65 m² de estreno se ubica alrededor de S/ 458.315. Si lo compras en primera venta a la constructora, la alcabala es menor que la de la tabla: solo grava la parte del precio que corresponde al terreno. Ver alcabala en la primera venta de una constructora.
¿Es buen distrito para alquilar?
Sí: la mezcla de hospitales, oficinas y ubicación central sostiene la demanda todo el año, sobre todo en tipologías de uno y dos dormitorios.
¿Estos precios incluyen estacionamiento?
No. En Jesús María el estacionamiento suele venderse aparte y se registra como unidad independiente, así que súmalo al presupuesto y recuerda que también paga alcabala.
¿Puedo comprar con menos del 20% de inicial?
Sí, hay productos con 10%, pero la cuota sube y casi siempre la tasa también. Con 10% de inicial la cuota del 2 dormitorios pasaría de S/ 3.182 a S/ 3.580.
¿El precio por m² es el mismo en todo el distrito?
No. Es la mediana del BCRP para todo el distrito: dentro de Jesús María hay ejes que están claramente por encima y calles que están por debajo. Úsalo como punto de partida, no como tasación.
A pocas cuadras, el precio baja bastante: cuánto cuesta el mismo metraje en Breña.
El inventario actualizado de la zona: propiedades en Jesús María.
Si estás mirando propiedades en Jesús María, puedes ver estos recorridos en video antes de visitar: Oficina en alquiler en Jesus Maria, DEPARTAMENTO EN VTA. JESUS MARIA,100m2 y Oficina en alquiler en Jesus Maria. Hay más en recorridos en video.
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Fuentes
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Venta de departamentos por distrito, dólares corrientes por m² (series trimestrales, 1T2026) — BCRP
- Impuesto de Alcabala — Servicio de Administración Tributaria de Lima
- Tasas de interés del sistema financiero — Superintendencia de Banca, Seguros y AFP
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