La rentabilidad bruta de un alquiler residencial en Lima se mueve aproximadamente entre 5% y 7% anual según el distrito, y la neta —después de gastos, vacancia e impuestos— queda típicamente entre 1 y 2 puntos por debajo. Ese diferencial es lo que separa una expectativa de un resultado.
Datos clave
- Rentabilidad bruta = renta anual ÷ precio del inmueble.
- Dato del BCRP: el ratio PER por distrito permite estimar la rentabilidad bruta como su inverso.
- Mejores tramos según ese cruce: Surquillo alrededor de 6,9%; Pueblo Libre y Lince cerca de 6,7%.
- Tramo bajo: Surco alrededor de 5,1%.
- Lo que come la rentabilidad: vacancia, mantenimiento, predial, arbitrios e impuesto a la renta.
El cálculo completo de un caso
Departamento de S/ 400.000 alquilado en S/ 2.100 mensuales:
| Concepto | Anual |
|---|---|
| Renta bruta (12 meses) | S/ 25.200 |
| Vacancia estimada (1 mes) | −S/ 2.100 |
| Impuesto a la renta de primera categoría | −S/ 1.260 |
| Impuesto predial y arbitrios | −S/ 1.500 |
| Mantenimiento y reparaciones | −S/ 2.000 |
| Seguro | −S/ 400 |
| Renta neta | S/ 17.940 |
| Rentabilidad bruta | 6,3% |
| Rentabilidad neta | 4,5% |
La diferencia entre 6,3% y 4,5% es exactamente lo que la mayoría de proyecciones omite. Y falta un factor más: si el inmueble se compró con crédito, la cuota hipotecaria entra en la ecuación y cambia el resultado por completo.
El dato que casi nadie publica
El BCRP publica el ratio precio-alquiler (PER) por distrito en sus Notas de Estudios. Como el PER indica cuántos años de alquiler equivalen al precio del inmueble, su inverso es la rentabilidad bruta anual. De ese cruce sale un orden distinto al del prestigio: los distritos más caros no son los más rentables, porque el precio sube más rápido que la renta.
Ver rentabilidad del alquiler en Lima 2026 y distritos con mejor rendimiento.
Lo que más mueve el resultado
- La vacancia. Cada mes vacío recorta la rentabilidad anual en más de medio punto en el ejemplo.
- La calidad del inquilino. Un moroso puede costar más que un año de rentabilidad. Ver qué papeles pedirle a un inquilino.
- El precio de compra. Comprar 10% por debajo del mercado sube la rentabilidad más que subir la renta 10%.
- El impuesto. La renta de primera categoría se paga aunque el inquilino se atrase. Ver si sigues pagando impuesto.
¿Y la plusvalía?
Es el segundo componente del retorno y no aparece en la cuenta anual. Un inmueble que rinde 4,5% neto y se aprecia 3% al año está generando cerca de 7,5% de retorno total, aunque solo veas el alquiler en tu cuenta. Ver qué es la plusvalía y cómo se gana.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad es buena en Lima?
Una bruta de 6% o más es competitiva; lo relevante es la neta, que suele quedar entre 1 y 2 puntos por debajo.
¿El alquiler temporal rinde más?
Puede rendir más por noche, con mayor gestión, mayor vacancia y régimen tributario distinto. Ver temporal o tradicional.
¿Los distritos caros rinden más?
Generalmente no: el precio crece más rápido que la renta, así que la rentabilidad tiende a ser menor.
¿Cómo calculo mi rentabilidad neta?
Renta anual menos vacancia, impuestos, mantenimiento y seguro, dividido entre el precio del inmueble. Ver bruta contra neta.
¿Conviene comprar con crédito para alquilar?
Solo si la renta cubre una parte relevante de la cuota. Ver alquilar o revender.
Fuentes
- Notas de Estudios N.º 16, indicadores del mercado inmobiliario y ratio PER — Banco Central de Reserva del Perú
- Informe de mercado inmobiliario 1S-2026, CODIP — Real Estate Data Analytics
- Impuesto a la renta de primera categoría — SUNAT
- Información de Impuesto Predial y Arbitrios — SAT de Lima
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