Alquilar entrega un flujo predecible de 4% a 5,5% neto anual con riesgo moderado; revender entrega un resultado mayor pero concentrado en un solo evento, del que hay que descontar los costos de transacción y el impuesto a la ganancia. Y hay un detalle que decide muchas veces la comparación: no se compra el mismo inmueble para una estrategia que para la otra.
Datos clave
- Alquilar: flujo mensual, riesgo de vacancia e inquilino, gestión continua.
- Revender: resultado en un solo evento, sin flujo mientras tanto.
- Costos de transacción: alcabala, Sunarp y notaría en cada compra; sobre S/ 300.000, unos S/ 8.545.
- Impuesto a la ganancia: 5% de renta de segunda categoría, salvo casa habitación.
- Inmueble distinto: para renta se busca demanda de alquiler; para reventa, potencial de valorización.
La comparación, con un caso
Inmueble de S/ 300.000, horizonte de cinco años, apreciación supuesta de 4% anual.
| Concepto | Comprar para alquilar | Comprar para revender |
|---|---|---|
| Flujo acumulado en 5 años | ~S/ 67.500 netos | S/ 0 |
| Valor al final | ~S/ 365.000 | ~S/ 365.000 |
| Costos de transacción de compra | ~S/ 8.545 | ~S/ 8.545 |
| Impuesto sobre la ganancia al vender | 5% de la ganancia | 5% de la ganancia |
| Gestión requerida | Continua | Baja hasta la venta |
| Riesgo principal | Vacancia e inquilino | Que el mercado no acompañe |
La conclusión que salta: alquilar no renuncia a la plusvalía. El propietario que alquila cobra el flujo y conserva la apreciación. La estrategia de solo revender renuncia al flujo a cambio de menos gestión, y por eso solo tiene sentido cuando la apreciación esperada es claramente superior a la media o cuando hay una intervención que crea valor.
Las doce etapas de una compra, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en cómo comprar un departamento: la guía completa 2026.
Comprar para revender bien hecho
No es comprar y esperar: es comprar por debajo del mercado, intervenir donde la intervención devuelve más de lo que cuesta y vender rápido para no acumular costos de mantener. El margen se hace en la compra, no en la venta. Ver flipping inmobiliario en el Perú y qué remodelaciones devuelven la inversión.
Comprar para alquilar bien hecho
Buscar donde hay demanda sostenida de alquiler —no donde el precio es más bonito—, priorizar 2 dormitorios por su liquidez, verificar el mantenimiento del edificio y filtrar bien al inquilino. Ver Rentabilidad del alquiler por distrito en Lima 2026: estudio frente al depósito a plazo y la inflación y qué papeles pedirle a un inquilino.
La estrategia mixta
Comprar bien, alquilar mientras la zona madura y vender cuando la valorización se materialice. Captura flujo y plusvalía, y evita la presión de tener que vender en una fecha concreta. Es la ruta más usada por inversionistas particulares en el Perú. Ver alquilar o vender.
Preguntas frecuentes
¿Cuál da más retorno?
Depende del ciclo y de la calidad de la compra. Alquilar suma flujo sin renunciar a la apreciación; revender concentra el resultado y asume más costos de transacción.
¿Cuánto tiempo debo mantener el inmueble?
Los costos de transacción castigan los plazos cortos: cada compra paga alcabala, inscripción y notaría —unos S/ 8.545 sobre un inmueble de S/ 300.000—, y ese gasto se diluye mejor cuanto más tiempo lo mantienes.
¿Pago impuesto si revendo rápido?
La ganancia tributa como renta de segunda categoría al 5%, salvo que aplique la exoneración de casa habitación. Ver Vender tu casa: cuándo pagas impuesto a la renta y cuándo estás exonerado.
¿Se puede alquilar y vender a la vez?
Sí, con condiciones y coordinando las visitas con el inquilino. Ver vender con inquilino adentro.
¿Qué inmueble sirve para las dos cosas?
Un 2 dormitorios bien ubicado, con demanda de alquiler y liquidez de venta. Es el producto más versátil del mercado limeño.
Seguir leyendo
- ¿El alquiler paga la hipoteca?
- Primera inversión inmobiliaria: ¿por dónde empiezo?
- ¿Comprar para vivir o para alquilar? Son dos compras distintas
Fuentes
- Venta de inmuebles — Rentas de segunda categoría, SUNAT
- Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento — gob.pe
- Notas de Estudios N.º 16, indicadores del mercado inmobiliario — BCRP
- Valor de la UIT en el año 2026 — Ministerio de Economía y Finanzas
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