Seis documentos y una verificación crediticia. En conjunto cuestan mucho menos que un mes de renta y previenen el problema más caro de un alquiler: el inquilino que no paga y no se va. Pedirlos no es desconfianza: es el estándar de cualquier operación donde se entrega un bien de cientos de miles de soles a un desconocido.
Datos clave
- Regla del ingreso: lo habitual es exigir un ingreso demostrable de al menos tres veces la renta.
- Reporte crediticio: muestra el comportamiento de pago; en EximiaHaus está disponible desde S/ 7,90.
- Consentimiento: tratar datos personales requiere autorización del titular (Ley 29733).
- Marco de la consulta crediticia: Ley 27489 de centrales privadas de riesgo, modificada por la Ley 31944, siempre con autorización del titular.
- Referencias: el arrendador anterior es la fuente más útil y la que menos se consulta.
- Fiador o garante: refuerza la operación cuando el perfil es más débil.
Para verlo escrito cláusula por cláusula: modelo de contrato de arrendamiento de vivienda en Word (texto completo).
Si el trámite te pide acreditar dónde vives, basta la declaración jurada de domicilio (modelo en Word, con el texto completo): desde la Ley 28882 reemplaza al certificado domiciliario.
La lista, con lo que hay que mirar en cada documento
| Documento | Qué verificar | Señal de alerta |
|---|---|---|
| DNI o carné de extranjería | Identidad y coincidencia con el resto de papeles | Se niega a entregarlo |
| Boletas de pago (3 últimas) o recibos por honorarios | Ingreso ≥ 3 veces la renta | Ingreso ajustado o irregular |
| Certificado o constancia de trabajo | Antigüedad y vigencia laboral | Empleo muy reciente sin respaldo |
| Estados de cuenta (3 meses) | Que el ingreso declarado entre efectivamente | Movimientos que no cuadran |
| Reporte crediticio | Calificación y deudas vigentes | Mora reciente o alta carga de deuda |
| Referencia del arrendador anterior | Puntualidad y estado de entrega | No quiere dar el contacto |
Este artículo cubre una etapa concreta; el recorrido entero, con precio, contrato, inquilino, impuesto y desalojo en 2026, está en cómo alquilar mi departamento: la guía completa 2026.
Qué lugar ocupa este paso dentro de todo el proceso lo explica las cuatro vías de desalojo de inquilino en el Perú.
El panorama completo, con el Código Civil, el FUA y las leyes 30933 y 30201 explicados en orden, está en la guía de los derechos del inquilino 2026.
El ejemplo de la regla de tres
Renta de S/ 2.000. El ingreso familiar demostrable debería ser de al menos S/ 6.000 netos. Con S/ 4.000, la renta representa el 50% del ingreso: cualquier imprevisto —una enfermedad, un mes de menos comisiones— convierte el alquiler en lo primero que deja de pagarse. No es un juicio sobre la persona; es aritmética doméstica.
Las tres señales para no firmar
- Prisa desmedida por mudarse sin completar la documentación.
- Ofrecer varios meses adelantados en efectivo a cambio de saltarse la verificación.
- Negarse a dar el contacto del arrendador anterior sin una explicación razonable.
El orden del filtro importa: primero la capacidad de pago, que descarta rápido sin pedir datos sensibles; luego el historial crediticio y las referencias, y al final el contrato. La verificación crediticia es la que mejor anticipa el comportamiento, porque muestra el historial real y no la declaración del interesado, y se hace antes de firmar, no después del primer impago.
Ver ¿Qué papeles le pido a un inquilino? y filtrar en tres pasos.
Lo que va después de los papeles
Contrato con cláusulas completas, inventario firmado con fotos fechadas, garantía y legalización de firmas para dar fecha cierta. Los papeles del inquilino evitan el problema; el contrato y el inventario definen cómo se resuelve si aparece igual. Ver qué cláusulas debe incluir el contrato e cómo se hace el inventario.
El contrato es la otra mitad del filtro: define qué puedes hacer si aun así falla. Para acceder al desalojo notarial de la Ley 30933, debe incluir la cláusula de allanamiento futuro, el sometimiento expreso a esa vía, la identificación precisa del inmueble, y constar en el FUA o en escritura pública (las firmas legalizadas solas no bastan); sin eso, solo queda la vía judicial, que toma bastante más tiempo. El día de la entrega, además del inventario con fotos fechadas de paredes, pisos, grifería, electrodomésticos y cerraduras, anota las lecturas de los medidores: es lo que evita la discusión sobre la garantía al final, el segundo conflicto más común después del impago.
En qué momento pedir cada papel
Pedir todo de golpe espanta a buenos postulantes; pedir tarde te hace perder visitas. Este orden funciona:
1. En el aviso. Deja escritos los requisitos, como sustento de ingresos o aval, y todo lo que el inquilino desembolsará el primer mes: renta, mantenimiento, meses de garantía y adelanto. Quien no califica se filtra solo.
2. Antes de la visita. Basta con tres preguntas: cuántas personas vivirán, a qué se dedican y desde cuándo necesitan mudarse. Preguntar el monto de ingresos por mensaje suele incomodar; déjalo para cuando haya interés concreto.
3. Después de la visita, si hay interés. Ahí sí pides la lista completa y la autorización firmada para consultar el reporte crediticio.
4. Al firmar. Garantía, mes adelantado, contrato e inventario, con todos los papeles ya revisados.
Lo que el postulante suele preguntar antes de ver el inmueble está en qué datos pide un inquilino antes de la visita.
Casos que cambian la lista
Trabajador independiente. No tiene boletas ni constancia de trabajo. Pide recibos por honorarios y estados de cuenta de varios meses, y fíjate en que los ingresos sean constantes, no en un mes excepcional.
Ingreso de dos personas. Si la regla de tres solo se cumple sumando dos sueldos, pide los documentos de ambos y que los dos firmen el contrato. Un ingreso que no está obligado por el contrato no te respalda.
Perfil ajustado con fiador. Al fiador verifícalo con el mismo rigor que al inquilino: identidad, ingresos demostrables y reporte crediticio, con su propio consentimiento.
Cómo tratar los datos que recibes
Los papeles de un postulante son datos personales y la Ley 29733 pone reglas claras. Pide solo lo que necesitas para evaluar, consigue su autorización por escrito antes de consultar su historial, guarda los documentos con cuidado y no los uses para otra cosa. Cuando descartes a alguien, no conserves sus papeles más allá de lo necesario.
La confianza también va en la otra dirección. Un inquilino serio puede pedirte la partida registral, para comprobar que eres el dueño inscrito, y la confirmación de que el mantenimiento y los tributos municipales están al día. Tenerlos listos acelera la firma y te distingue de avisos poco claros. Qué muestra cada documento del inmueble está explicado en los papeles que se piden al comprar una casa.
Si vas a alquilar tu inmueble, descarga gratis el checklist para alquilar a un inquilino (PDF).
Preguntas frecuentes
¿Puedo revisar el historial crediticio de un postulante?
Con su consentimiento, sí. La Ley 29733 exige autorización para el tratamiento de datos personales.
¿Es obligatorio pedir fiador?
No, pero refuerza la operación cuando el perfil es ajustado. Ver qué es un fiador.
¿Cuántos meses de garantía conviene pedir?
No hay un monto fijado por ley; lo habitual es entre una y dos rentas, según el perfil y el inmueble. Lo importante es que el contrato precise en qué casos se descuenta y en qué plazo se devuelve.
¿Debo anunciar en el aviso que pediré verificación?
Sí. Anunciarlo convierte la petición en procedimiento, ahorra conversaciones incómodas y filtra desde el primer contacto a quien no está dispuesto a sustentar nada.
¿Qué hago si el inquilino deja de pagar?
Si el contrato cumple los requisitos de la Ley 30933, procede el desalojo notarial; si no, la vía es judicial.
¿Y si el inquilino es extranjero?
Se pide carné de extranjería y la misma documentación de ingresos; la verificación de referencias cobra más peso.
¿Puedo rechazar a alguien?
Puedes elegir con quién contratas por criterios objetivos de solvencia, no por motivos discriminatorios.
¿Cuánto tarda verificar a un postulante?
Con reporte crediticio en línea y dos llamadas de referencia, el mismo día.
Seguir leyendo
- ¿Qué datos pide un inquilino antes de ver el departamento?
- ¿Quién paga la fumigación en un alquiler?
- no tengo contrato de alquiler y me quieren echar
Fuentes
- Ley 30933, art. 4: el contrato debe constar en el FUA o en escritura pública para el desalojo notarial — El Peruano, 24-abr-2019
- Código Civil peruano, contrato de arrendamiento — LP Derecho
- Superintendencia de Banca, Seguros y AFP — reporte de deudas
- Ley 29733, Ley de Protección de Datos Personales — Plataforma del Estado Peruano
- Impuesto a la renta de primera categoría — SUNAT
Cómo te ayuda EximiaHaus
Si tienes una propiedad alquilada, esto es lo que más se usa:
- Calculadora de rentabilidad de alquiler — calcula la rentabilidad bruta y neta de tu inmueble descontando vacancia, gastos e impuestos.
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- Alquilar tu propiedad — cómo conseguir inquilino, filtrarlo y firmar un contrato que sirva si hay problemas.
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