La mayoría empieza por el departamento y termina descubriendo que no entra en el presupuesto. La cuenta útil va al revés: parte de la cuota que puedes pagar sin ahogarte y de ahí sale el precio máximo.
Datos clave
- Factor base: S/ 868 de cuota por cada S/ 100.000 prestados a 20 años.
- Con S/ 2.000 de pago mensual: alcanzas un inmueble de unos S/ 266.738 con 20% de inicial.
- Con S/ 3.000: alrededor de S/ 400.107.
- Regla sana: que ese pago no pase del 30% de tu ingreso neto.
De la cuota al precio máximo
La tabla ya descuenta el 8% de seguros y asume 20% de inicial y plazo de 20 años:
| Pago mensual que puedes asumir | Préstamo máximo | Precio del inmueble | Inicial necesaria | Ingreso neto sugerido |
|---|---|---|---|---|
| S/ 800 | S/ 85.356 | S/ 106.695 | S/ 21.339 | S/ 2.667 |
| S/ 1.200 | S/ 128.034 | S/ 160.043 | S/ 32.009 | S/ 4.000 |
| S/ 1.600 | S/ 170.712 | S/ 213.390 | S/ 42.678 | S/ 5.333 |
| S/ 2.000 | S/ 213.390 | S/ 266.738 | S/ 53.348 | S/ 6.667 |
| S/ 2.500 | S/ 266.738 | S/ 333.423 | S/ 66.685 | S/ 8.333 |
| S/ 3.000 | S/ 320.086 | S/ 400.107 | S/ 80.021 | S/ 10.000 |
| S/ 4.000 | S/ 426.781 | S/ 533.476 | S/ 106.695 | S/ 13.333 |
Y de ese precio, a metros por distrito
Con el precio máximo en la mano, el paso siguiente es traducirlo a metraje. A modo de referencia, con S/ 333.423 —el tramo de S/ 2.500 de cuota— compras alrededor de 41 m² en Miraflores, 53 m² en Surco, 58 m² en San Miguel y 93 m² en Los Olivos.
Esa comparación es la que decide de verdad: no es "en qué distrito quiero vivir" sino "en qué distrito me alcanza el metraje que necesito". Puedes revisar los precios totales por distrito en Surco, San Miguel y Los Olivos.
Antes de fijar tu cuota máxima
El error clásico es calcular con el ingreso bruto o con el mejor mes del año. Usa el ingreso neto estable, resta las cuotas que ya pagas y deja margen para el mantenimiento del edificio, los arbitrios y el impuesto predial, que no aparecen en ningún simulador y sí llegan todos los meses.
Complementa con qué porcentaje del sueldo es sano, la tabla de cuotas por monto y plazo y qué casa puedo comprar con mi sueldo.
Preguntas frecuentes
¿Qué departamento alcanzo con S/ 1.500 de cuota?
Un inmueble de alrededor de S/ 200.054 con 20% de inicial, es decir un préstamo cercano a S/ 160.043.
¿Y si no tengo el 20% de inicial?
Con 10% el precio alcanzable baja: la misma cuota financia menos porque la tasa suele ser mayor y el margen del banco más estrecho.
¿Conviene estirar el plazo para alcanzar más precio?
Alcanzas algo más de precio, pero pagas bastante más interés. Es preferible ajustar expectativa de metraje o de distrito.
¿Debo contar el mantenimiento dentro de la cuota?
Sí. El mantenimiento del edificio, los arbitrios y el predial son pagos mensuales reales que conviene restar antes de fijar tu cuota máxima.
¿El banco me presta según el precio o según mi sueldo?
Según ambos: pone un tope por capacidad de pago y otro por porcentaje del valor del inmueble. Manda el menor de los dos.
Para ubicar este paso dentro del proceso completo: la guía del crédito hipotecario, paso a paso.
Fuentes
- Tasas de interés de créditos hipotecarios por empresa bancaria — Superintendencia de Banca, Seguros y AFP
- Portal del usuario: crédito hipotecario y TCEA — SBS
- Fondo MIVIVIENDA — productos de crédito hipotecario
- Reporte de estabilidad financiera — Banco Central de Reserva del Perú
Cómo te ayuda EximiaHaus
Antes de pedir el crédito conviene llegar con los números y con el historial revisados:
- Reporte Equifax completo — revisa historial crediticio, deudas y score por S/ 7.90, con la segunda consulta gratis.
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- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
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