¿Con 200 mil soles dónde puedo comprar un departamento en Lima? En el Rímac (unos 47 m²), Independencia (43 m²), San Juan de Lurigancho (42 m²) y Ate (38 m²) alcanza para un departamento de 1 dormitorio; en San Miguel y Pueblo Libre, para un estudio de 34-35 m². Como contraste oficial, el BCRP mide un precio de S/ 6.916 por m² en su panel de 12 distritos de Lima Moderna en el primer trimestre de 2026: ahí S/ 200.000 compran 29 m². Si financias con 20 % de inicial, la cuota es de S/ 1.389 al mes a 20 años, la alcabala de 2026 suma S/ 4.350 (UIT de S/ 5.500) y, si el departamento es nuevo y cuesta entre S/ 149.200 y S/ 248.300, el Bono del Buen Pagador aporta S/ 21.200 (DS 011-2026-VIVIENDA).
S/ 200.000 es el presupuesto donde el mapa de Lima se abre de verdad: aparecen departamentos completos en Lima Norte, Lima Este y el borde sur. Y con financiamiento, la cuota queda en S/ 1.389 al mes con 20% de inicial.
Datos clave
- Rímac: unos 47 m².
- San Juan de Lurigancho: alrededor de 42 m².
- Ate: cerca de 38 m².
- Cuota estimada: S/ 1.389 al mes con 20% de inicial.
- Referencia oficial: S/ 6.916 por m² en el panel de 12 distritos del BCRP (1T2026): S/ 200.000 compran 29 m² en Lima Moderna.
- Bono del Buen Pagador 2026: S/ 21.200 para viviendas nuevas de S/ 149.200 a S/ 248.300 (DS 011-2026-VIVIENDA).
- Alcabala 2026: S/ 4.350 sobre S/ 200.000, con la UIT de S/ 5.500 (DS 301-2025-EF).
Cuántos m² compra S/ 200.000 por distrito
| Distrito | Precio por m² | m² que alcanzan | Qué producto es |
|---|---|---|---|
| Rímac | S/ 4.282 | 47 m² | 1 dormitorio |
| Independencia | S/ 4.700 | 43 m² | 1 dormitorio |
| La Molina | S/ 4.705 | 43 m² | 1 dormitorio |
| San Juan de Lurigancho | S/ 4.793 | 42 m² | 1 dormitorio |
| Ate | S/ 5.314 | 38 m² | estudio o 1 dormitorio chico |
| San Miguel | S/ 5.736 | 35 m² | estudio o 1 dormitorio chico |
| Pueblo Libre | S/ 5.803 | 34 m² | estudio o 1 dormitorio chico |
Las doce etapas de una compra, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en cómo comprar un departamento: la guía completa 2026.
El contraste con la serie oficial del BCRP (1T2026)
La tabla anterior usa medianas por distrito ya publicadas en este blog. El BCRP publica una serie oficial trimestral de precios de oferta de departamentos para 12 distritos de Lima Moderna; ninguno de Lima Norte, Este o Sur está en ese panel, pero tres de los distritos de la tabla sí. Esto es lo que compra S/ 200.000 con esa serie en el primer trimestre de 2026:
| Distrito (panel BCRP) | Precio por m², 1T2026 | En soles, al cambio implícito del propio panel | m² que alcanzan con S/ 200.000 |
|---|---|---|---|
| Promedio del panel (12 distritos) | US$ 2.042 | S/ 6.916 | 28,9 m² |
| La Molina | US$ 1.510 | S/ 5.116 | 39,1 m² |
| San Miguel | US$ 1.637 | S/ 5.545 | 36,1 m² |
| Pueblo Libre | US$ 1.875 | S/ 6.350 | 31,5 m² |
| Surco | US$ 1.818 | S/ 6.158 | 32,5 m² |
| Surquillo | US$ 1.856 | S/ 6.287 | 31,8 m² |
| Lince | US$ 1.894 | S/ 6.414 | 31,2 m² |
El salto respecto de S/ 150.000
Cincuenta mil soles más no suenan a mucho, pero cambian el producto: donde antes comprabas un 2 dormitorios chico ahora entra un 3 dormitorios, y donde antes no alcanzaba nada ahora aparece una unidad compacta.
El caso más claro es San Miguel: con S/ 150.000 comprabas 26 m² y con S/ 200.000 llegas a 35 m², que ya es un departamento habitable. Compara con qué compras con S/ 150.000.
Cómo se financia ese presupuesto
Si los S/ 200.000 son el precio del inmueble y no el efectivo que tienes, la cuenta cambia. Con 20% de inicial:
- Inicial: S/ 40.000.
- Préstamo: S/ 160.000, con cuota de S/ 1.389 al mes a 20 años.
- Alcabala: S/ 4.350 (3% sobre el exceso de 10 UIT).
- Gastos de notaría, registro y tasación: alrededor de S/ 2.000.
- Efectivo total del día de la firma: cerca de S/ 46.350.
Para calcular el impuesto exacto usa la Calculadora de Alcabala, y para el ahorro previo revisa Cuota inicial para comprar vivienda en Perú: cuánto necesitas realmente en 2026.
Cómo comprar con S/ 200.000 en seis pasos
- Decide si los S/ 200.000 son el precio o tu efectivo. Si son el precio, necesitas unos S/ 46.350 el día de la firma (inicial del 20 % más alcabala y gastos). Si son tu efectivo, puedes mirar inmuebles de hasta unos S/ 800.000 con 20 % de inicial, pero la cuota sube en proporción.
- Consigue la preaprobación antes de visitar. El banco fija cuánto te presta según tus ingresos; la regla práctica es que la cuota no supere el 30-35 % del ingreso neto del hogar. Con S/ 1.389 de cuota, eso supone ingresos de unos S/ 4.000 a S/ 4.600.
- Si el departamento es nuevo, pregunta por el Nuevo Crédito Mivivienda. Entre S/ 149.200 y S/ 248.300 de valor, el Bono del Buen Pagador 2026 es de S/ 21.200 y se descuenta del precio; la cuota inicial mínima baja al 7,5 %.
- Busca por zona, no por distrito. Dentro del Rímac, San Juan de Lurigancho o Ate hay microzonas con precios muy distintos; filtra por avenida y por cercanía al transporte en el buscador.
- Verifica la partida registral y las deudas antes de las arras. En este rango abunda la reventa con ampliaciones sin inscribir; lo que no está inscrito no vale para el banco ni para el tasador.
- Reserva el dinero de cierre. Alcabala de S/ 4.350 (pago antes de la escritura), notaría, inscripción en Sunarp y tasación: alrededor de S/ 6.350 en total sobre S/ 200.000.
Dónde mirar primero con este presupuesto
Lima Norte concentra la mayor oferta formal en este rango, con proyectos nuevos sobre las avenidas principales. El contexto de esa zona está en el precio del m² en Lima Norte.
Si además te interesa saber dónde hay más proyectos compatibles con los productos del Fondo MIVIVIENDA, lo detallamos en en qué distrito hay más departamentos con crédito MIVIVIENDA.
Ver también: con S/ 300.000: qué departamento compras en Lima y en qué distrito.
Preguntas frecuentes
¿En qué distritos alcanza S/ 200.000 para un departamento?
Entre los distritos de la tabla, en el Rímac, Independencia, La Molina y San Juan de Lurigancho alcanza para un 1 dormitorio de más de 40 m², y en Ate, San Miguel y Pueblo Libre para una unidad compacta. Lima Norte concentra la mayor oferta formal en este rango.
¿Cuánto necesito de inicial?
S/ 40.000 con el 20%, más S/ 4.350 de alcabala y cerca de S/ 2.000 de gastos.
¿Es mejor un departamento grande lejos o chico cerca?
Depende del uso: para vivir con familia manda el metraje; para revender o alquilar, la ubicación conserva mejor el valor.
¿Qué cuota me queda?
S/ 1.389 al mes a 20 años con 20% de inicial, sin contar seguros.
¿Puedo negociar el precio en este rango?
Sí, sobre todo en reventa. En obra nueva el margen suele estar en acabados o estacionamiento más que en el precio de lista.
¿Con 200 mil soles dónde puedo comprar un departamento en Lima?
En Lima Norte (Independencia, y la mayor oferta formal del rango), en Lima Este (San Juan de Lurigancho, Ate) y en el Rímac: ahí alcanza para un 1 dormitorio de 38 a 47 m². En Lima Moderna, con el precio oficial del BCRP de S/ 6.916 por m² (1T2026), S/ 200.000 compran 29 m², es decir, un estudio.
Dentro de Lima, ¿qué distritos del panel oficial son los más baratos en 2026?
En la serie del BCRP del primer trimestre de 2026, los precios de oferta más bajos del panel de 12 distritos son La Molina (US$ 1.510 por m²), San Miguel (US$ 1.637), Surco (US$ 1.818), Surquillo (US$ 1.856), Pueblo Libre (US$ 1.875) y Lince (US$ 1.894). Fuera del panel, Lima Norte, Lima Este y el Callao tienen precios menores, pero sin serie oficial.
¿Puedo usar el Bono del Buen Pagador con S/ 200.000?
Sí, si compras vivienda nueva con el Nuevo Crédito Mivivienda y cumples sus requisitos: para viviendas de S/ 149.200 a S/ 248.300 el bono 2026 es de S/ 21.200, según el DS 011-2026-VIVIENDA (El Peruano, junio de 2026). Para viviendas de S/ 99.600 a S/ 149.200 sube a S/ 23.200.
¿Cuánto es la alcabala por un departamento de S/ 200.000 en 2026?
S/ 4.350: el 3 % sobre el precio menos 10 UIT (S/ 55.000, con la UIT 2026 de S/ 5.500 fijada por el DS 301-2025-EF). La paga el comprador antes de firmar la escritura; el cálculo exacto está en la Calculadora de Alcabala.
¿Es mejor comprar en reventa o en obra nueva con este presupuesto?
En reventa consigues más metros y margen de negociación, pero debes verificar que lo construido esté inscrito. En obra nueva accedes al bono y al 7,5 % de inicial, con menos metros por el mismo dinero. Para una primera vivienda, la obra nueva con bono suele ser la cuenta más holgada; para invertir en alquiler, la reventa bien ubicada rinde más.
Para el escenario contiguo: ¿Cuánto cuesta un departamento de 2 dormitorios en Lima en 2026?.
Relacionado con este tema: Los distritos más baratos para comprar un departamento en Lima (2026).
Fuentes
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI)
- Precios de venta de departamentos en Lima Metropolitana: series trimestrales por distrito y panel de 12 distritos — BCRP, primer trimestre de 2026 (actualizado el 31/07/2026)
- Decreto Supremo N.° 011-2026-VIVIENDA: tramos y valores del Bono del Buen Pagador 2026 — Diario Oficial El Peruano, junio de 2026
- Decreto Supremo N.° 301-2025-EF: valor de la UIT para 2026, S/ 5.500 — Diario Oficial El Peruano, 17/12/2025
Cómo te ayuda EximiaHaus
Cuando ya sabes cuánto alcanza tu presupuesto, lo que sigue es ver qué hay disponible hoy en ese rango:
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- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
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