S/ 200.000 es el presupuesto donde el mapa de Lima se abre de verdad: aparecen departamentos completos en Lima Norte, Lima Este y el borde sur. Y con financiamiento, la cuota queda en S/ 1.389 al mes con 20% de inicial.
Datos clave
- Los Olivos: unos 56 m², un 3 dormitorios holgado.
- San Juan de Lurigancho: alrededor de 42 m².
- Ate: cerca de 38 m².
- Cuota estimada: S/ 1.389 al mes con 20% de inicial.
Cuántos m² compra S/ 200.000 por distrito
| Distrito | Precio por m² | m² que alcanzan | Qué producto es |
|---|---|---|---|
| San Martín de Porres | S/ 2.934 | 68 m² | 2 dormitorios |
| Los Olivos | S/ 3.600 | 56 m² | 2 dormitorios |
| Rímac | S/ 4.282 | 47 m² | 1 dormitorio |
| Independencia | S/ 4.700 | 43 m² | 1 dormitorio |
| La Molina | S/ 4.705 | 43 m² | 1 dormitorio |
| San Juan de Lurigancho | S/ 4.793 | 42 m² | 1 dormitorio |
| Ate | S/ 5.314 | 38 m² | estudio o 1 dormitorio chico |
| Chorrillos | S/ 5.500 | 36 m² | estudio o 1 dormitorio chico |
| San Miguel | S/ 5.736 | 35 m² | estudio o 1 dormitorio chico |
| Pueblo Libre | S/ 5.803 | 34 m² | estudio o 1 dormitorio chico |
El salto respecto de S/ 150.000
Cincuenta mil soles más no suenan a mucho, pero cambian el producto: donde antes comprabas un 2 dormitorios chico ahora entra un 3 dormitorios, y donde antes no alcanzaba nada ahora aparece una unidad compacta.
El caso más claro es San Miguel: con S/ 150.000 comprabas 26 m² y con S/ 200.000 llegas a 35 m², que ya es un departamento habitable. Compara con qué compras con S/ 150.000.
Cómo se financia ese presupuesto
Si los S/ 200.000 son el precio del inmueble y no el efectivo que tienes, la cuenta cambia. Con 20% de inicial:
- Inicial: S/ 40.000.
- Préstamo: S/ 160.000, con cuota de S/ 1.389 al mes a 20 años.
- Alcabala: S/ 4.350 (3% sobre el exceso de 10 UIT).
- Gastos de notaría, registro y tasación: alrededor de S/ 2.000.
- Efectivo total del día de la firma: cerca de S/ 46.350.
Para calcular el impuesto exacto usa la Calculadora de Alcabala, y para el ahorro previo revisa cuánto es la cuota inicial de un departamento.
Dónde mirar primero con este presupuesto
Lima Norte concentra la mayor oferta formal en este rango, con proyectos nuevos sobre las avenidas principales. El contexto de esa zona está en el precio del m² en Lima Norte.
Si además te interesa saber dónde hay más proyectos compatibles con los productos del Fondo MIVIVIENDA, lo detallamos en en qué distrito hay más departamentos con crédito MIVIVIENDA.
Ver también: con S/ 300.000: qué departamento compras en Lima y en qué distrito.
Preguntas frecuentes
¿En qué distritos alcanza S/ 200.000 para un departamento?
En San Martín de Porres, Los Olivos, Rímac, Independencia, San Juan de Lurigancho, Ate y zonas de Chorrillos, con metrajes de vivienda familiar.
¿Cuánto necesito de inicial?
S/ 40.000 con el 20%, más S/ 4.350 de alcabala y cerca de S/ 2.000 de gastos.
¿Es mejor un departamento grande lejos o chico cerca?
Depende del uso: para vivir con familia manda el metraje; para revender o alquilar, la ubicación conserva mejor el valor.
¿Qué cuota me queda?
S/ 1.389 al mes a 20 años con 20% de inicial, sin contar seguros.
¿Puedo negociar el precio en este rango?
Sí, sobre todo en reventa. En obra nueva el margen suele estar en acabados o estacionamiento más que en el precio de lista.
Fuentes
- Precio del m² por distrito en Lima, comparativa con datos de Nexo Inmobiliario 2025 (vía Tale Inmobiliaria)
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Cuando ya sabes cuánto alcanza tu presupuesto, lo que sigue es ver qué hay disponible hoy en ese rango:
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
- Asesoría de compra e inversión — te guiamos hacia la mejor oportunidad según tu presupuesto y tus objetivos.
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- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
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