S/ 300.000 es el punto de inflexión del mercado limeño: es el presupuesto con el que se entra a Lima Moderna sin renunciar del todo al metraje. Compra 52 m² en San Miguel, 52 m² en Pueblo Libre y 47 m² en Surco.
Datos clave
- Lima Moderna: entra un 2 dormitorios en San Miguel, Pueblo Libre, Surquillo y Surco.
- Lima Norte y Este: entra un 3 dormitorios amplio con holgura.
- Lima Top: alcanza 37 m² en Miraflores, es decir un estudio.
- Cuota estimada: S/ 2.083 al mes con 20% de inicial.
Cuántos m² compra S/ 300.000 por distrito
| Distrito | Precio por m² | m² que alcanzan | Qué producto es |
|---|---|---|---|
| San Martín de Porres | S/ 2.934 | 102 m² | 3 dormitorios amplio |
| Los Olivos | S/ 3.600 | 83 m² | 3 dormitorios |
| San Juan de Lurigancho | S/ 4.793 | 63 m² | 2 dormitorios |
| Ate | S/ 5.314 | 56 m² | 2 dormitorios |
| Chorrillos | S/ 5.500 | 55 m² | 1 dormitorio |
| San Miguel | S/ 5.736 | 52 m² | 1 dormitorio |
| Pueblo Libre | S/ 5.803 | 52 m² | 1 dormitorio |
| Surquillo | S/ 6.250 | 48 m² | 1 dormitorio |
| Surco | S/ 6.331 | 47 m² | 1 dormitorio |
| Magdalena del Mar | S/ 6.354 | 47 m² | 1 dormitorio |
| Jesús María | S/ 7.051 | 43 m² | 1 dormitorio |
| Miraflores | S/ 8.112 | 37 m² | estudio o 1 dormitorio chico |
La decisión que define este presupuesto
Con S/ 300.000 la pregunta deja de ser "dónde alcanza" y pasa a ser "qué prefiero". Puedes comprar 83 m² en Los Olivos o 47 m² en Magdalena del Mar: casi el doble de metraje contra una ubicación con mar cerca y mejor liquidez de reventa.
No hay respuesta universal. Para una familia de cuatro personas que no piensa mudarse en diez años, el metraje suele ganar. Para una pareja joven que probablemente cambie de vivienda, la ubicación protege mejor el capital. El punto intermedio está en cuántos dormitorios te conviene comprar.
Cómo se financia ese presupuesto
Si los S/ 300.000 son el precio del inmueble y no el efectivo que tienes, la cuenta cambia. Con 20% de inicial:
- Inicial: S/ 60.000.
- Préstamo: S/ 240.000, con cuota de S/ 2.083 al mes a 20 años.
- Alcabala: S/ 7.350 (3% sobre el exceso de 10 UIT).
- Gastos de notaría, registro y tasación: alrededor de S/ 3.000.
- Efectivo total del día de la firma: cerca de S/ 70.350.
Para calcular el impuesto exacto usa la Calculadora de Alcabala, y para el ahorro previo revisa cuánto es la cuota inicial de un departamento.
El contexto del mercado en 2026
El promedio de Lima ronda los S/ 6.959 por m², así que S/ 300.000 compran alrededor de 43 m² del inmueble promedio de la ciudad. Es exactamente el tamaño donde se concentra la oferta nueva y también la competencia entre proyectos.
La lectura completa del mercado está en el precio del m² en Lima 2026, y el escalón siguiente en qué compras con S/ 400.000.
Preguntas frecuentes
¿Qué departamento compro con S/ 300.000 en Lima?
Un 2 dormitorios en Lima Moderna o un 3 dormitorios amplio en Lima Norte y Lima Este, según qué priorices.
¿Alcanza para Miraflores o San Isidro?
Solo para un estudio o una unidad muy chica: 37 m² en Miraflores y 39 m² en San Isidro.
¿Cuál es la cuota con este precio?
S/ 2.083 al mes a 20 años con 20% de inicial, más seguros.
¿Conviene comprar más chico en mejor distrito?
Para revender o alquilar, normalmente sí. Para vivir con familia, el metraje suele pesar más que la dirección.
¿Cuánto efectivo necesito el día de la firma?
Alrededor de S/ 70.350 entre inicial, alcabala y gastos.
Fuentes
- Precio del m² por distrito en Lima, comparativa con datos de Nexo Inmobiliario 2025 (vía Tale Inmobiliaria)
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Cuando ya sabes cuánto alcanza tu presupuesto, lo que sigue es ver qué hay disponible hoy en ese rango:
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- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
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