S/ 300.000 es el punto de inflexión del mercado limeño: es el presupuesto con el que se entra a Lima Moderna sin renunciar del todo al metraje. Compra 52 m² en San Miguel, 52 m² en Pueblo Libre y 47 m² en Surco.
Datos clave
- Lima Moderna: entra un 1 dormitorio de 47 a 52 m² en San Miguel, Pueblo Libre, Surquillo y Surco.
- Lima Norte: entra un 3 dormitorios, de 83 m² en Los Olivos a 102 m² en San Martín de Porres; en Lima Este, un 2 dormitorios de 56 a 63 m².
- Lima Top: alcanza 37 m² en Miraflores, es decir un estudio.
- Cuota estimada: S/ 2.083 al mes con 20% de inicial.
Cuántos m² compra S/ 300.000 por distrito
| Distrito | Precio por m² | m² que alcanzan | Qué producto es |
|---|---|---|---|
| San Martín de Porres | S/ 2.934 | 102 m² | 3 dormitorios amplio |
| Los Olivos | S/ 3.600 | 83 m² | 3 dormitorios |
| San Juan de Lurigancho | S/ 4.793 | 63 m² | 2 dormitorios |
| Ate | S/ 5.314 | 56 m² | 2 dormitorios |
| Chorrillos | S/ 5.500 | 55 m² | 2 dormitorios compacto |
| San Miguel | S/ 5.736 | 52 m² | 1 dormitorio |
| Pueblo Libre | S/ 5.803 | 52 m² | 1 dormitorio |
| Surquillo | S/ 6.250 | 48 m² | 1 dormitorio |
| Surco | S/ 6.331 | 47 m² | 1 dormitorio |
| Magdalena del Mar | S/ 6.354 | 47 m² | 1 dormitorio |
| Jesús María | S/ 7.051 | 43 m² | 1 dormitorio |
| Miraflores | S/ 8.112 | 37 m² | estudio o 1 dormitorio chico |
Para ver en qué momento de la compra entra esto, revisa la guía completa para comprar una vivienda en el Perú.
La decisión que define este presupuesto
Con S/ 300.000 la pregunta deja de ser "dónde alcanza" y pasa a ser "qué prefiero". Puedes comprar 83 m² en Los Olivos o 47 m² en Magdalena del Mar: casi el doble de metraje contra una ubicación con mar cerca y mejor liquidez de reventa.
No hay respuesta universal. Para una familia de cuatro personas que no piensa mudarse en diez años, el metraje suele ganar. Para una pareja joven que probablemente cambie de vivienda, la ubicación protege mejor el capital. El punto intermedio está en ¿Cuántos dormitorios conviene comprar para revender o alquilar?.
Cómo se financia ese presupuesto
Si los S/ 300.000 son el precio del inmueble y no el efectivo que tienes, la cuenta cambia. Con 20% de inicial:
- Inicial: S/ 60.000.
- Préstamo: S/ 240.000, con cuota de S/ 2.083 al mes a 20 años (tasa nominal de 8,5% anual, TEA de 8,84%, sin seguros).
- Alcabala: S/ 7.350 (3% sobre el exceso de 10 UIT).
- Gastos de notaría, registro y tasación: alrededor de S/ 3.000.
- Efectivo total del día de la firma: cerca de S/ 70.350.
Para calcular el impuesto exacto usa la Calculadora de Alcabala, y para el ahorro previo revisa Cuota inicial para comprar vivienda en Perú: cuánto necesitas realmente en 2026.
Si quieres hacer la cuenta al revés —de los metros y el distrito al ingreso que necesitas—, la calculadora de cuánto sueldo necesito para comprar te da el precio estimado, la cuota mensual y el ingreso familiar con la tasa promedio del BCRP.
El contexto del mercado en 2026
El indicador agregado del BCRP para sus 12 distritos de referencia de Lima Moderna y Lima Top marcó S/ 6.799 por m² en el 4T2025, así que S/ 300.000 compran alrededor de 44 m² en esa zona de la ciudad. Es el tamaño donde se concentra buena parte de la oferta nueva y también la competencia entre proyectos. Ese indicador no cubre Lima Norte, Lima Este ni el Callao, donde el metro cuadrado es más barato.
La lectura completa del mercado está en US$ 2.042 el metro cuadrado en Lima: qué mide esa cifra del BCRP y qué esconde el promedio, y el escalón siguiente en qué compras con S/ 400.000.
Preguntas frecuentes
¿Qué departamento compro con S/ 300.000 en Lima?
Un 3 dormitorios amplio en Lima Norte o una unidad más chica en Lima Moderna, según qué priorices. Con ese monto alcanzan unos 102 m² en San Martín de Porres y 83 m² en Los Olivos, con referencias de precio de oferta del sector, frente a 52 m² en San Miguel o Pueblo Libre y 47 m² en Surco, con la mediana del BCRP. Son valores centrales: dentro de cada distrito hay zonas por encima y por debajo.
¿Alcanza para Miraflores o San Isidro?
Solo para un estudio o una unidad muy chica: 37 m² en Miraflores, donde la mediana del BCRP al 4T2025 es de US$ 2.400 por m² (unos S/ 8.112), y 36 m² en San Isidro, con US$ 2.461 por m² (unos S/ 8.318). Como referencia, con el indicador agregado del BCRP para sus 12 distritos (S/ 6.799 por m²), S/ 300.000 compran alrededor de 44 m².
¿Cuál es la cuota con este precio?
Unos S/ 2.083 al mes a 20 años, más seguros, si das 20% de inicial (S/ 60.000) y financias S/ 240.000. Esa cuenta asume que los S/ 300.000 son el precio del inmueble y no el efectivo que tienes.
¿Cuánto efectivo necesito el día de la firma?
Alrededor de S/ 70.350 entre inicial, alcabala y gastos: S/ 60.000 de inicial del 20%, S/ 7.350 de alcabala (3% sobre el exceso de 10 UIT) y cerca de S/ 3.000 de notaría, registro y tasación. Para el impuesto exacto usa la Calculadora de Alcabala.
¿Conviene comprar más chico en mejor distrito?
Para revender o alquilar, normalmente sí: la ubicación protege mejor el capital y tiene mejor liquidez de reventa. Para vivir con familia, el metraje suele pesar más que la dirección; una familia de cuatro personas que no piensa mudarse en diez años suele ganar más con 83 m² en Los Olivos que con 47 m² en Magdalena del Mar.
Fuentes
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI)
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Cuando ya sabes cuánto alcanza tu presupuesto, lo que sigue es ver qué hay disponible hoy en ese rango:
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