Surco promedia S/ 6.331 por m², pero es el distrito donde la mediana engaña más. Chacarilla, Monterrico, Higuereta y Surco Viejo son mercados distintos, y la diferencia entre ellos puede superar el 40% por el mismo metraje.
Datos clave
- Precio por m² (mediana): S/ 6.331.
- 2 dormitorios (65 m²): alrededor de S/ 411.515.
- Entrada completa: cerca de S/ 97.114.
- Cuota estimada: S/ 2.857 al mes a 20 años.
Precio total por tipología en Surco
Tomando la mediana distrital, así queda la cuenta por tamaño de departamento:
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 45 m² · 1 dormitorio | S/ 284.895 | S/ 56.979 | S/ 6.897 | S/ 1.978 |
| 65 m² · 2 dormitorios | S/ 411.515 | S/ 82.303 | S/ 10.695 | S/ 2.857 |
| 85 m² · 3 dormitorios | S/ 538.135 | S/ 107.627 | S/ 14.494 | S/ 3.736 |
| 110 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 696.410 | S/ 139.282 | S/ 19.242 | S/ 4.835 |
La entrada de verdad: inicial, alcabala y gastos
El error más común al presupuestar es guardar solo la cuota inicial. Sobre un 2 dormitorios de 65 m² en Surco, la cuenta completa del día de la firma queda así:
- Inicial del 20%: S/ 82.303.
- Alcabala: S/ 10.695 (3% del precio menos las 10 UIT no afectas).
- Notaría, registro y tasación: alrededor de S/ 4.115, tomando el 1% del precio como referencia gruesa.
- Total a tener disponible: cerca de S/ 97.114, es decir un 24% del precio.
Esa diferencia entre el 20% que uno tenía en la cabeza y el 24% real es la que hace que muchas compras se caigan a última hora. Puedes afinar el impuesto con la Calculadora de Alcabala y revisar la tabla de alcabala por monto; el detalle del porcentaje de inicial está en cuánto es la cuota inicial de un departamento.
¿Qué ingreso pide el banco para ese departamento?
Con inicial del 20%, el préstamo del 2 dormitorios sería de S/ 329.212 y la cuota estimada de S/ 2.857 al mes a 20 años. A esa cuota hay que sumarle los seguros de desgravamen e inmueble, que en la práctica agregan cerca de un 8%: el pago mensual efectivo queda en torno a S/ 3.086.
Los bancos suelen aceptar que ese pago no pase del 30% al 35% del ingreso neto familiar. Con el criterio más conservador, el hogar necesitaría alrededor de S/ 10.285 netos al mes para calificar por un departamento así en Surco. Si el ingreso es menor, las salidas reales son tres: subir la inicial, sumar un cotitular o mirar una tipología más chica.
Antes de ilusionarse conviene saber cuánto presta el banco: lo explicamos en cuánto me presta el banco según mi sueldo y en qué mira el banco además del score.
Un distrito, cuatro mercados
Surco es el segundo distrito más extenso de la Lima residencial y por eso la mediana debe usarse con cuidado:
- Chacarilla y Monterrico: el segmento alto, con casas y edificios de baja densidad; ahí el m² se ubica claramente por encima de la mediana.
- Eje Benavides y Caminos del Inca: la mayor parte de la oferta nueva de departamentos, con tipologías de 60 a 90 m².
- Higuereta y Surco Viejo: stock más antiguo y precios por debajo de la mediana, con buena conectividad.
- Límite con San Juan de Miraflores: los valores más bajos del distrito.
La consecuencia práctica: en Surco vale más la pena visitar que comparar avisos. El precio del m² en Surco 2026 y cómo es vivir en Surco ayudan a ubicar cada zona.
El presupuesto que hace la diferencia
Con S/ 411.515 —el 2 dormitorios de la tabla— compras cosas muy distintas según la zona: un departamento de estreno más chico en el eje Benavides, o uno claramente más grande y algo más antiguo hacia Higuereta. Si el objetivo es vivir en familia, el metraje suele ganar; si es rentabilidad de alquiler, la ubicación cerca de vías principales rinde mejor.
Antes de comprometerte, estima el valor real de la unidad concreta con el Valorizador Inmobiliario: en un distrito tan disperso, la mediana es solo el punto de partida.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento de 3 dormitorios en Surco?
Un 85 m² se estima en S/ 538.135, con cuota de S/ 3.736 al mes; en Chacarilla el mismo metraje puede costar bastante más.
¿Por qué veo avisos en Surco mucho más baratos?
Casi siempre por zona, antigüedad o piso sin ascensor. Vale la pena confirmar el área ocupada real y el estado de las áreas comunes antes de comparar.
¿Estos precios incluyen estacionamiento?
No. En Surco el estacionamiento suele venderse aparte y se registra como unidad independiente, así que súmalo al presupuesto y recuerda que también paga alcabala.
¿Puedo comprar con menos del 20% de inicial?
Sí, hay productos con 10%, pero la cuota sube y casi siempre la tasa también. Con 10% de inicial la cuota del 2 dormitorios pasaría de S/ 2.857 a S/ 3.214.
¿El precio por m² es el mismo en todo el distrito?
No. Es una mediana: dentro de Surco hay ejes que están claramente por encima y calles que están por debajo. Úsalo como punto de partida, no como tasación.
Fuentes
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Precio del m² por distrito en Lima, comparativa con datos de Nexo Inmobiliario 2025 (vía Tale Inmobiliaria)
- Impuesto de Alcabala — Servicio de Administración Tributaria de Lima
- Tasas de interés del sistema financiero — Superintendencia de Banca, Seguros y AFP
Cómo te ayuda EximiaHaus
Si Surco entra en tu presupuesto, el siguiente paso es ver qué hay disponible hoy y con qué números cierras la compra:
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Asesoría de compra e inversión — te guiamos hacia la mejor oportunidad según tu presupuesto y tus objetivos.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.