S/ 400.000 es el presupuesto del comprador que ya eligió Lima Moderna y ahora tiene que decidir entre metros y dirección. El mismo dinero compra 69 m² en Pueblo Libre o 52 m² en San Isidro.
Datos clave
- Pueblo Libre: unos 69 m², un 3 dormitorios cómodo.
- Surco: alrededor de 63 m².
- Jesús María: cerca de 57 m².
- Miraflores: 49 m², un 1 dormitorio.
Cuántos m² compra S/ 400.000 por distrito
| Distrito | Precio por m² | m² que alcanzan | Qué producto es |
|---|---|---|---|
| Los Olivos | S/ 3.600 | 111 m² | 3 dormitorios amplio |
| San Juan de Lurigancho | S/ 4.793 | 83 m² | 3 dormitorios |
| Chorrillos | S/ 5.500 | 73 m² | 3 dormitorios |
| San Miguel | S/ 5.736 | 70 m² | 2 dormitorios |
| Pueblo Libre | S/ 5.803 | 69 m² | 2 dormitorios |
| Surquillo | S/ 6.250 | 64 m² | 2 dormitorios |
| Surco | S/ 6.331 | 63 m² | 2 dormitorios |
| Magdalena del Mar | S/ 6.354 | 63 m² | 2 dormitorios |
| Lince | S/ 6.659 | 60 m² | 2 dormitorios |
| San Borja | S/ 6.760 | 59 m² | 2 dormitorios |
| Jesús María | S/ 7.051 | 57 m² | 2 dormitorios |
| San Isidro | S/ 7.683 | 52 m² | 1 dormitorio |
| Miraflores | S/ 8.112 | 49 m² | 1 dormitorio |
Dónde rinde más el mismo dinero
Si medimos rendimiento como metros por sol, el orden es claro: Lima Norte primero, luego el eje San Miguel–Pueblo Libre, después Surco y Magdalena, y al final Lima Top. Pero el metraje no es el único criterio.
La otra medida es cuánto conserva y aumenta el valor. Los distritos con obra pública en marcha, buena conectividad y demanda sostenida tienden a revalorizar mejor que los que solo son baratos. Lo desarrollamos en los distritos con mayor plusvalía en Lima 2026.
Cómo se financia ese presupuesto
Si los S/ 400.000 son el precio del inmueble y no el efectivo que tienes, la cuenta cambia. Con 20% de inicial:
- Inicial: S/ 80.000.
- Préstamo: S/ 320.000, con cuota de S/ 2.777 al mes a 20 años.
- Alcabala: S/ 10.350 (3% sobre el exceso de 10 UIT).
- Gastos de notaría, registro y tasación: alrededor de S/ 4.000.
- Efectivo total del día de la firma: cerca de S/ 94.350.
Para calcular el impuesto exacto usa la Calculadora de Alcabala, y para el ahorro previo revisa cuánto es la cuota inicial de un departamento.
Las tres compras típicas de este presupuesto
- El 3 dormitorios familiar en Pueblo Libre, San Miguel o Surco: máxima superficie útil por sol.
- El 2 dormitorios de estreno en Jesús María o Magdalena: menos metros, edificio nuevo y mejor reventa.
- El 1 dormitorio en Lima Top como inversión de renta: menos vivienda, más liquidez.
Cada una responde a un objetivo distinto. Si dudas, compara los precios totales en Jesús María y Pueblo Libre, y el escalón siguiente en qué opciones da S/ 500.000.
Preguntas frecuentes
¿Dónde compro un departamento con S/ 400.000 en Lima?
En Lima Moderna entra un 2 o 3 dormitorios según distrito; en Lima Norte y Este, una unidad grande con estacionamiento.
¿Alcanza para tres dormitorios?
Sí en San Miguel, Pueblo Libre, Surquillo, Surco y Magdalena; en Lima Top no.
¿Cuál es la cuota de un departamento de S/ 400.000?
S/ 2.777 al mes a 20 años con 20% de inicial, sin seguros.
¿Qué distrito revaloriza mejor en este rango?
Los que combinan conectividad, obra pública y demanda estable; el precio bajo por sí solo no garantiza revalorización.
¿Conviene estreno o reventa?
El estreno se coloca mejor después; la reventa suele dar más metros por el mismo dinero.
Fuentes
- Precio del m² por distrito en Lima, comparativa con datos de Nexo Inmobiliario 2025 (vía Tale Inmobiliaria)
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Cuando ya sabes cuánto alcanza tu presupuesto, lo que sigue es ver qué hay disponible hoy en ese rango:
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
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