Con 400.000 soles compras hoy unos 58 m² de departamento al precio mediano de los 12 distritos de Lima que sigue el BCRP (S/ 6.916 por m² en el primer trimestre de 2026): unos 55 m² en el sector alto (Barranco, La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco) y unos 62 m² en el sector medio (Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo). Es un presupuesto que compra un 2 dormitorios de estreno en Lima Moderna o un 3 dormitorios en reventa, y que queda por encima del tope del Bono del Buen Pagador (S/ 367.600 en 2026), así que el crédito se arma sin subsidio. Abajo está el detalle por distrito, lo que cuesta financiarlo y cómo separar sin arriesgar el adelanto.
S/ 400.000 es el presupuesto del comprador que ya eligió Lima Moderna y ahora tiene que decidir entre metros y dirección. El mismo dinero compra 69 m² en Pueblo Libre o 52 m² en San Isidro.
Datos clave
- Pueblo Libre: unos 69 m², un 3 dormitorios cómodo.
- Surco: alrededor de 63 m².
- Jesús María: cerca de 57 m².
- Miraflores: 49 m², un 1 dormitorio.
- Precio mediano del BCRP, 1T2026: S/ 6.916 por m² en 12 distritos (+1,7 % frente al 4T2025); S/ 7.217 en el sector alto y S/ 6.395 en el sector medio.
- UIT 2026: S/ 5.500 (DS 301-2025-EF). Las 10 UIT no afectas de alcabala son S/ 55.000: por S/ 400.000 se pagan S/ 10.350.
- Tasa hipotecaria promedio en soles: 7,5 % anual en el sistema bancario entre enero y agosto de 2026 (BCRP).
- Sin Bono del Buen Pagador: el tope de vivienda para el bono es S/ 367.600 en 2026 (DS 011-2026-VIVIENDA).
Cuántos m² compra S/ 400.000 por distrito
| Distrito | Precio por m² | m² que alcanzan | Qué producto es |
|---|---|---|---|
| San Juan de Lurigancho | S/ 4.793 | 83 m² | 3 dormitorios |
| San Miguel | S/ 5.736 | 70 m² | 2 dormitorios |
| Pueblo Libre | S/ 5.803 | 69 m² | 2 dormitorios |
| Surquillo | S/ 6.250 | 64 m² | 2 dormitorios |
| Surco | S/ 6.331 | 63 m² | 2 dormitorios |
| Magdalena del Mar | S/ 6.354 | 63 m² | 2 dormitorios |
| Lince | S/ 6.659 | 60 m² | 2 dormitorios |
| San Borja | S/ 6.760 | 59 m² | 2 dormitorios |
| Jesús María | S/ 7.051 | 57 m² | 2 dormitorios |
| San Isidro | S/ 7.683 | 52 m² | 1 dormitorio |
| Miraflores | S/ 8.112 | 49 m² | 1 dormitorio |
Cómo se movió el precio por distrito en 2026
Las medianas del BCRP al primer trimestre de 2026 muestran que el dinero rinde cada vez menos en Lima Top y que los distritos del sector medio ya no son tan distintos entre sí. La tabla usa el precio en dólares por m² que publica el BCRP (precio ofertado, no de cierre), su variación frente al trimestre anterior y el PER: cuántos años de alquiler equivalen al precio de compra, un dato útil si el departamento es para rentar.
| Distrito | Mediana US$/m² (1T2026) | Variación vs. 4T2025 | PER (años de alquiler) |
|---|---|---|---|
| San Isidro | US$ 2.605 | +5.8 % | 16.7 años |
| Barranco | US$ 2.556 | +3.8 % | 17.0 años |
| Miraflores | US$ 2.464 | +2.7 % | 17.8 años |
| Jesús María | US$ 2.103 | +0.8 % | 17.5 años |
| San Borja | US$ 2.099 | +4.9 % | 17.6 años |
| Magdalena del Mar | US$ 1.986 | +5.7 % | 15.4 años |
| Lince | US$ 1.894 | −3.8 % | 15.1 años |
| Pueblo Libre | US$ 1.875 | +9.2 % | 16.9 años |
| Surquillo | US$ 1.856 | +0.4 % | 15.0 años |
| Surco | US$ 1.818 | −2.9 % | 18.2 años |
| San Miguel | US$ 1.637 | −3.5 % | 17.4 años |
| La Molina | US$ 1.510 | +8.5 % | 15.5 años |
Lectura práctica: Pueblo Libre (+9,2 %) y La Molina (+8,5 %) fueron los que más subieron en el trimestre, mientras Lince, Surco y San Miguel bajaron. El promedio de los 12 distritos pasó de S/ 6.799 a S/ 6.916 por m² en soles corrientes, +1,7 % en un trimestre: a este ritmo, cada tres meses de espera cuestan alrededor de 1 m² en un presupuesto de S/ 400.000.
Dónde rinde más el mismo dinero
Si medimos rendimiento como metros por sol, el orden es claro: Lima Este primero, luego el eje San Miguel–Pueblo Libre, después Surco y Magdalena, y al final Lima Top. Pero el metraje no es el único criterio.
La otra medida es cuánto conserva y aumenta el valor. Los distritos con obra pública en marcha, buena conectividad y demanda sostenida tienden a revalorizar mejor que los que solo son baratos. Lo desarrollamos en los distritos con mayor plusvalía en Lima 2026.
Cómo se financia ese presupuesto
Si los S/ 400.000 son el precio del inmueble y no el efectivo que tienes, la cuenta cambia. Con 20% de inicial:
- Inicial: S/ 80.000.
- Préstamo: S/ 320.000, con cuota de S/ 2.777 al mes a 20 años.
- Alcabala: S/ 10.350 (3% sobre el exceso de 10 UIT).
- Gastos de notaría, registro y tasación: alrededor de S/ 4.000.
- Efectivo total del día de la firma: cerca de S/ 94.350.
La cuota del ejemplo usa una tasa conservadora. A la tasa promedio de 7,5 % anual que el BCRP registra para los créditos hipotecarios en soles del sistema bancario entre enero y agosto de 2026, los mismos S/ 320.000 a 20 años salen en unos S/ 2.530 al mes, sin seguros ni portes. La diferencia entre una y otra tasa ronda los S/ 240 mensuales, cerca de S/ 58.000 en la vida del crédito: por eso conviene cotizar en más de una entidad antes de separar. Las 10 UIT no afectas de la alcabala son S/ 55.000 en 2026 (UIT de S/ 5.500), de ahí los S/ 10.350 del cálculo.
Para calcular el impuesto exacto usa la Calculadora de Alcabala, y para el ahorro previo revisa Cuota inicial para comprar vivienda en Perú: cuánto necesitas realmente en 2026.
Las tres compras típicas de este presupuesto
- El 3 dormitorios familiar en Pueblo Libre, San Miguel o Surco: máxima superficie útil por sol.
- El 2 dormitorios de estreno en Jesús María o Magdalena: menos metros, edificio nuevo y mejor reventa.
- El 1 dormitorio en Lima Top como inversión de renta: menos vivienda, más liquidez.
Cada una responde a un objetivo distinto. Si dudas, compara los precios totales en Jesús María y Precio del m² en Pueblo Libre 2026: el distrito de los museos y el mejor ratio de alquiler, y el escalón siguiente en qué opciones da S/ 500.000.
Cómo separar un departamento sin arriesgar el adelanto
La consulta que más llega con este presupuesto es cuál proyecto o inmobiliaria contactar para separar en Lima Top. No recomendamos marcas: recomendamos un método, porque el sector construcción e inmobiliario es el segundo más sancionado por Indecopi (269 sanciones en 2026 hasta el 8 de junio, por 592,84 UIT) y casi todas las infracciones son falta de idoneidad e información insuficiente.
- Verifica al proveedor antes de pagar nada. La Guía sobre productos y servicios inmobiliarios de Indecopi (setiembre de 2024) recuerda que tienes derecho a conocer los antecedentes del proveedor y su comportamiento en el mercado (art. 77 del Código del Consumidor, modificado por la Ley 30534). Búscalo en el portal "Mira a quién le compras" de Indecopi y pide su RUC.
- Pide la licencia de edificación y la partida del terreno. El proveedor debe acreditar autorizaciones municipales, área, titulación, habilitación urbana, saneamiento e inscripciones registrales (art. 76.2 del Código). Un proyecto sin licencia vigente no se separa.
- Firma un documento de separación con causales de devolución por escrito. Según el criterio de la Sala de Protección al Consumidor de Indecopi, si la compraventa no se concreta por causas ajenas al comprador, la empresa debe devolver el adelanto; solo puede retenerlo si el comprador desiste sin causa atribuible al proveedor y el contrato tiene una cláusula expresa de penalidad. En la Resolución 1053-2024 una penalidad del 30 % fue calificada de abusiva.
- Paga por transferencia a la cuenta de la empresa, nunca a una persona, y guarda el comprobante con el número de la unidad separada.
- Compara al menos tres proyectos del mismo distrito por precio por m², fecha de entrega y penalidad por atraso. En el buscador de EximiaHaus filtras por distrito y rango de precio.
Preguntas frecuentes
¿Dónde compro un departamento con S/ 400.000 en Lima?
En Lima Moderna entra un 2 o 3 dormitorios según distrito; en Lima Norte y Este, una unidad grande con estacionamiento.
¿Alcanza para tres dormitorios?
Sí en San Miguel, Pueblo Libre, Surquillo, Surco y Magdalena; en Lima Top no.
¿Cuál es la cuota de un departamento de S/ 400.000?
S/ 2.777 al mes a 20 años con 20% de inicial, sin seguros.
¿Qué distrito revaloriza mejor en este rango?
Los que combinan conectividad, obra pública y demanda estable; el precio bajo por sí solo no garantiza revalorización.
¿Conviene estreno o reventa?
El estreno se coloca mejor después; la reventa suele dar más metros por el mismo dinero.
¿Qué puedo comprar con 400.000 soles en Lima en 2026?
Al precio mediano del BCRP del primer trimestre de 2026 (S/ 6.916 por m² en 12 distritos), unos 58 m²: un 2 dormitorios de estreno en Jesús María, Magdalena o Pueblo Libre, un 3 dormitorios en reventa en San Miguel o Surco, o un 1 dormitorio en Miraflores o San Isidro.
Quiero separar un departamento en Lima Top: ¿qué inmobiliarias o proyectos me recomiendan contactar?
Ninguna marca en particular: la que apruebe la verificación. Revisa sus sanciones en el portal "Mira a quién le compras" de Indecopi, pide licencia de edificación y partida del terreno, y firma la separación solo con causales de devolución por escrito. Con S/ 400.000 en Lima Top el producto realista es un 1 dormitorio o un 2 dormitorios compacto en Barranco, Miraflores o San Isidro, donde la mediana del BCRP supera los US$ 2.450 por m².
¿Con 400.000 soles me alcanza el Bono del Buen Pagador?
No. En 2026 el bono aplica a viviendas de hasta S/ 367.600 (DS 011-2026-VIVIENDA); por encima de ese valor el crédito se arma sin subsidio del Estado.
¿Cuánto es la alcabala por un departamento de 400.000 soles?
S/ 10.350: el 3 % sobre el exceso de 10 UIT (S/ 55.000 con la UIT 2026 de S/ 5.500). Si compras un estreno a la constructora, la alcabala solo grava la parte correspondiente al valor del terreno (art. 22 de la Ley de Tributación Municipal) y el IGV de la primera venta va aparte.
Si tu situación es algo distinta, mira ¿Cuánto cuesta un departamento de 2 dormitorios en Lima en 2026?.
Fuentes
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI)
- Series trimestrales del mercado inmobiliario: precios por m² y PER por distrito, 1T2026 — BCRPData, consultado el 14 de octubre de 2026
- Decreto Supremo 301-2025-EF: valor de la UIT para 2026 (S/ 5.500) — El Peruano, 17/12/2025
- Decreto Supremo 011-2026-VIVIENDA: valores del Bono del Buen Pagador 2026 — El Peruano, junio de 2026
- Crédito hipotecario crece 7,6 % a julio; tasa promedio en soles de 7,5 % entre enero y agosto de 2026 (BCRP) — Andina, 18/09/2026
- Guía sobre productos y servicios inmobiliarios — Indecopi, setiembre de 2024
- Más de 260 sanciones impone Indecopi al sector inmobiliario (269 en 2026, 592,84 UIT) — Indecopi, 08/06/2026
- Condiciones para retener o devolver pagos por separación (Resolución 1053-2024 de Indecopi) — Gestión, 01/05/2025
- Ley 30534, que modifica los artículos 76, 77 y 80 del Código de Protección y Defensa del Consumidor — Congreso de la República, 10/01/2017
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