La comparación honesta entre vender e hipotecar tiene tres variables: el costo anual del crédito, la valorización esperada del inmueble y la probabilidad real de sostener la cuota. Si el crédito cuesta más de lo que el inmueble se aprecia y el flujo es incierto, vender suele ser la decisión superior aunque emocionalmente cueste más.
Datos clave
- Costo del crédito: compara la TCEA, no la tasa nominal.
- Valorización: depende del distrito y del ciclo; no todos los distritos suben igual.
- Riesgo: hipotecar traslada al inmueble las consecuencias de un mal año.
- Referencia 2026: el crédito hipotecario de vivienda se movió alrededor de 7,5% anual; un préstamo de libre disponibilidad con garantía cuesta bastante más.
- Impuestos: vender puede generar renta de segunda categoría; calcúlala antes.
El ejercicio, con números
| Variable | Escenario A: hipotecar | Escenario B: vender |
|---|---|---|
| Valor del inmueble | S/ 420.000 | S/ 420.000 |
| Dinero obtenido | S/ 168.000 (LTV 40%) | S/ 420.000 menos costos |
| Costo anual del dinero | Intereses del préstamo | Cero |
| Plusvalía futura | La conservas | La pierdes |
| Riesgo de perder el inmueble | Existe | No aplica |
| Impuestos | No aplica por hipotecar | Evaluar renta de segunda categoría |
La regla práctica
Hipoteca si el dinero genera un retorno mayor que su costo, si el flujo para pagar está identificado y si el inmueble está en una zona con demanda sostenida. Vende si el dinero cubre un gasto sin repago, si el flujo es incierto o si el inmueble no se aprecia y además genera costos (mantenimiento, arbitrios, deterioro).
Lo que suele inclinar la balanza
El uso del inmueble. Si es tu vivienda, hipotecar tiene una capa de riesgo personal que ningún cálculo captura del todo. Si es una propiedad adicional que no genera renta, la decisión es más financiera y menos emocional. Ver vender o alquilar y los cinco caminos.
Preguntas frecuentes
¿Y si vendo y luego quiero volver a comprar?
Considera los costos de entrada y salida: impuestos, notaría, registro y el tiempo de mercado. Entrar y salir seguido erosiona el resultado.
¿Puedo hipotecar y vender después?
Sí. La hipoteca no impide vender; se cancela con parte del precio. Ver vender con hipoteca vigente.
¿Cómo estimo la valorización de mi zona?
Con datos de precio por m² del distrito y la evolución reciente. Ver precios por m² en Lima.
¿Cuánto pagaré de impuestos si vendo?
Depende del costo de adquisición actualizado y del régimen aplicable. Calcúlalo con la calculadora de impuesto a la renta.
Este artículo es una pieza de la guía de cómo vender paso a paso, donde está el proceso completo en orden.
Fuentes
- El sueño de la casa propia más cerca: tasas hipotecarias con tendencia a la baja este 2026 — Universidad ESAN
- Tasas de interés por tipo de crédito y empresa bancaria — Estadísticas SBS
- SBS: utilidad del sistema financiero alcanza los S/ 17.934 millones y la morosidad vuelve a niveles prepandemia — Infobae, 03/06/2026
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