La comparación honesta entre vender e hipotecar tiene tres variables: el costo anual del crédito, la valorización esperada del inmueble y la probabilidad real de sostener la cuota. Si el crédito cuesta más de lo que el inmueble se aprecia y el flujo es incierto, vender suele ser la decisión superior aunque emocionalmente cueste más.
Datos clave
- Costo del crédito: compara la TCEA, no la tasa nominal.
- Valorización: depende del distrito y del ciclo; no todos los distritos suben igual.
- Riesgo: hipotecar traslada al inmueble las consecuencias de un mal año.
- Referencia 2026: el crédito hipotecario de vivienda se movió alrededor de 7,5% anual; un préstamo de libre disponibilidad con garantía cuesta bastante más.
- Impuestos: vender puede generar renta de segunda categoría; calcúlala antes.
El ejercicio, con números
| Variable | Escenario A: hipotecar | Escenario B: vender |
|---|---|---|
| Valor del inmueble | S/ 420.000 | S/ 420.000 |
| Dinero obtenido | S/ 168.000 (LTV 40%) | S/ 420.000 menos costos |
| Costo anual del dinero | Intereses del préstamo | Cero |
| Plusvalía futura | La conservas | La pierdes |
| Riesgo de perder el inmueble | Existe | No aplica |
| Impuestos | No aplica por hipotecar | Evaluar renta de segunda categoría |
El lugar de este paso dentro de toda la operación está explicado en la guía maestra para vender una propiedad.
El lugar de este tema dentro de la decisión de vender solo, con agente, con inmobiliaria o directo está explicado en la guía para elegir inmobiliaria, agente o vender por tu cuenta.
La regla práctica
Hipoteca si el dinero genera un retorno mayor que su costo, si el flujo para pagar está identificado y si el inmueble está en una zona con demanda sostenida. Vende si el dinero cubre un gasto sin repago, si el flujo es incierto o si el inmueble no se aprecia y además genera costos (mantenimiento, arbitrios, deterioro).
Lo que suele inclinar la balanza
El uso del inmueble. Si es tu vivienda, hipotecar tiene una capa de riesgo personal que ningún cálculo captura del todo. Si es una propiedad adicional que no genera renta, la decisión es más financiera y menos emocional. Ver vender o alquilar y los cinco caminos.
Cuánto te queda en la mano si eliges vender
En el ejercicio, vender aparece como S/ 420.000 menos costos. Esa resta es la que decide la comparación, así que conviene hacerla línea por línea antes de descartar la hipoteca.
Comisión del agente, si trabajas con uno: la referencia de mercado va de 3% a 5% del precio final, se negocia y puede facturarse con IGV. Pregunta si el porcentaje lo incluye.
Notaría e inscripción en Sunarp: los pagas vendas solo o acompañado.
Impuesto a la renta de segunda categoría, cuando corresponda según el costo de adquisición y el régimen de tu caso.
Arreglos y meses de espera: lo que inviertes para mostrar el inmueble en buen estado y, mientras no se vende, el mantenimiento, los arbitrios, el predial y, si hay deuda, la cuota.
Si a ese neto le restas la plusvalía que dejarías de ganar, tienes el número real del escenario B. Compararlo con los S/ 168.000 del escenario A sin descontar nada lleva a conclusiones equivocadas.
Si la cuenta te inclina a no vender, un préstamo con hipoteca de tu casa puede darte la liquidez sin desprenderte del inmueble, siempre que la cuota sea pagable. El monto referencial ronda el 40 % del valor comercial; con la calculadora de esa página ves la cuota antes de hablar con nadie.
Qué mirar en la oferta de crédito antes de hipotecar
La referencia de 7,5% anual es para el crédito hipotecario de vivienda. Si lo que buscas es dinero de libre uso con tu inmueble como garantía, el costo es bastante más alto, y esa diferencia puede cambiar el resultado del ejercicio.
Primero, pide a cada entidad la TCEA por escrito y compárala entre ofertas; la tasa nominal esconde parte del costo.
Segundo, ponla al lado de la valorización que esperas para tu distrito, no la de Lima en general. Si la TCEA supera esa apreciación, conservar el inmueble endeudado te sale caro.
Tercero, identifica de dónde saldrá la cuota cada mes durante todo el plazo. Si depende de un negocio que todavía no factura, el riesgo lo carga el inmueble.
Cuarto, revisa qué pasa si te atrasas: el crédito lo respalda tu propiedad, y un mal año puede terminar en su pérdida.
Si ya tienes una hipoteca y te inclinas por vender
No necesitas cancelar la deuda antes de publicar. La venta se ordena para que parte del precio vaya directo al acreedor y el gravamen se levante después en Sunarp.
Pide el estado de cuenta con el saldo y su fecha de vigencia. Acuerda con el acreedor cómo recibirá el pago antes de firmar la minuta. Deja por escrito qué parte del precio se destina a la deuda y en qué plazo se entrega la constancia de cancelación.
El detalle de cada paso está en Cómo vender una casa hipotecada en el Perú: levantamiento de hipoteca, pasos, costos y plazos (guía completa 2026). Si el saldo pendiente se lleva buena parte del precio, el neto del escenario B baja todavía más: réstalo antes de decidir.
Preguntas frecuentes
¿Y si vendo y luego quiero volver a comprar?
Considera los costos de entrada y salida: impuestos, notaría, registro y el tiempo de mercado. Entrar y salir seguido erosiona el resultado.
¿Puedo hipotecar y vender después?
Sí. La hipoteca no impide vender; se cancela con parte del precio. Ver vender con hipoteca vigente.
¿Cómo estimo la valorización de mi zona?
Con datos de precio por m² del distrito y la evolución reciente. Ver precios por m² en Lima.
¿Cuánto pagaré de impuestos si vendo?
Depende del costo de adquisición actualizado y del régimen aplicable. Calcúlalo con la calculadora de impuesto a la renta.
Seguir leyendo
- Cómo vender una propiedad en Perú: la guía completa, paso a paso
- Vender tu propiedad: dónde y cómo hacerlo
Fuentes
- El sueño de la casa propia más cerca: tasas hipotecarias con tendencia a la baja este 2026 — Universidad ESAN
- Tasas de interés por tipo de crédito y empresa bancaria — Estadísticas SBS
- SBS: utilidad del sistema financiero alcanza los S/ 17.934 millones y la morosidad vuelve a niveles prepandemia — Infobae, 03/06/2026
Cómo te ayuda EximiaHaus
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