Heredé un inmueble hipotecado: aceptar, aceptar a beneficio de inventario o renunciar

Antes de decidir si aceptas o renuncias, haz una sola resta: valor de mercado del inmueble menos saldo deudor. Si el resultado es claramente positivo, la herencia conviene y el problema es de gestión. Si es negativo, la decisión cambia por completo.

¿Cuáles son las tres decisiones?

Cuánto te queda después de pagar la deuda y qué caminos hay para vender con el crédito vivo lo resume vender una casa hipotecada en el Perú: la guía completa 2026.

¿Qué revisar con el banco?

1. Si el crédito tenía seguro de desgravamen y en qué condiciones opera.
2. Saldo deudor exacto a la fecha, con intereses y penalidades.
3. Si hay cuotas vencidas y si el crédito ya fue acelerado.
4. Si el inmueble ya está en proceso de ejecución.
5. Si es posible una novación o un cambio de titular del crédito.

Ver Heredé un inmueble hipotecado: aceptar, aceptar a beneficio de inventario o renunciar y seguro de desgravamen y seguro de inmueble.

¿Y si el proceso de ejecución ya empezó?

Dejar que ejecuten no significa que el banco se quede con la casa de forma automática: el artículo 1111 del Código Civil declara nulo el pacto por el que el acreedor se apropia del inmueble a cambio de la deuda. Tiene que demandar la ejecución de la garantía, y el mandato de ejecución da tres días desde la notificación para pagar; la contradicción solo admite causales acotadas. Si el remate cubre la deuda, los intereses y las costas y sobra dinero, ese excedente es de la sucesión.

Entonces el tiempo es el activo más escaso. Vender antes del remate casi siempre deja más dinero que esperar: en el remate el inmueble suele adjudicarse por debajo del valor de mercado y el excedente, si lo hay, llega tarde. Ver vender antes del remate y me demandaron por ejecución de garantía.

¿Cómo se calcula si conviene?

Con dos números y una hoja: valor de mercado estimado con el Valorizador Inmobiliario y saldo deudor certificado por el banco. Resta, descuenta gastos de venta e impuestos —revisa cuánto queda limpio al vender— y decide con el resultado a la vista, no con la impresión.

Qué hacer en las primeras semanas

La decisión de aceptar o renunciar se toma con información, y esa información se junta en un orden concreto:

1. Reúne los papeles del crédito. Certificado de defunción, contrato del préstamo y último estado de cuenta. Sin ellos no puedes reclamar nada al banco.
2. Comunica el fallecimiento por escrito. Presenta de inmediato el reclamo del seguro de desgravamen: su cobertura depende de la póliza, de sus exclusiones y de los plazos de aviso, y un aviso tardío puede costarte la cobertura.
3. Mantén las cuotas al día mientras se aclara el panorama. La muerte del titular no congela el crédito; si se acumulan cuotas vencidas, suben los intereses y el banco puede acelerar la deuda.
4. Marca en tu calendario el plazo para renunciar. Son tres meses si vives en el Perú y seis si estás fuera, desde la apertura de la sucesión.
5. Empieza la inscripción de la sucesión. Por testamento o por Cómo vender una casa heredada en el Perú: sucesión intestada, Sunarp e impuestos (guía completa 2026), en notaría y luego en la Sunarp. Mientras no esté inscrita, ningún heredero figura como titular y no se puede vender ni refinanciar.

Un calendario orientativo de los primeros dos meses:

Qué llevar al banco en la primera semana

Un aviso incompleto obliga a volver y pierde días. Arma un solo paquete y entrégalo con cargo de recepción: esa fecha es la que después cuenta frente a los plazos de aviso de la póliza. Incluye una carta de un heredero con el nombre del titular, el número del crédito y la fecha del fallecimiento; el certificado de defunción y un documento que acredite tu vínculo con el titular; y tres pedidos por escrito: el estado de cuenta al día del fallecimiento, copia del contrato del crédito y copia de la póliza de desgravamen con sus exclusiones.

Lee la póliza con calma. El desgravamen cubre fallecimiento e invalidez, y son las exclusiones las que definen si el saldo se cancela completo o si queda una parte para la familia.

Si el seguro no alcanza o nadie puede pagar la cuota

Puede que el crédito no tuviera desgravamen, que la póliza tenga una exclusión aplicable o que la cobertura no llegue al saldo. En cualquiera de esos casos la deuda sigue a cargo de la masa hereditaria y el inmueble continúa gravado: la hipoteca no se extingue por la muerte del deudor. Si ningún heredero puede asumir la cuota, pide por escrito al banco las alternativas que acepta mientras se ordena la sucesión, y hazlo con el crédito todavía al día.

Cuando los herederos son varios

Con varios herederos, nadie recibe «su parte de la casa»: cada uno tiene una cuota ideal sobre todo el inmueble. Para venderlo, refinanciarlo o hipotecarlo de nuevo tienen que firmar todos.

Una vez hecha la resta entre valor y saldo, las salidas habituales son tres:

• Uno se queda con el inmueble. Compensa a los demás y asume la deuda; si va a refinanciar a su nombre, el acreedor tiene que aceptarlo.
• Se vende y se cancela. El saldo se paga con el precio en el mismo cierre y lo que sobra se reparte según las cuotas.
• Se hace la partición. Con acuerdo unánime se formaliza por escritura pública; está explicada paso a paso en ¿Cómo se reparte una casa entre varios herederos?.

Lo que suele trabar el acuerdo es el valor: quien quiere quedarse con el bien lo estima bajo y quien prefiere dinero, alto. Un informe de valor que todos acepten antes de negociar evita semanas de discusión. Sin acuerdo queda la vía judicial, que es lenta y a menudo termina en un remate por debajo del mercado.

Errores que encarecen la decisión

• Suponer que el seguro pagó todo. Pide al banco la constancia de que el saldo quedó cancelado; sin ese papel, la deuda sigue figurando.
• Pagar con tu dinero lo que no te corresponde. Tu patrimonio personal no responde por lo que exceda a lo heredado; no cubras ese exceso creyendo que es una obligación tuya.
• Dejar de pagar mientras se espera al seguro. El reclamo puede demorar o ser rechazado, y los intereses no se congelan.
• Creer que no hacer nada equivale a renunciar. La renuncia exige escritura pública o una declaración ante el juez dentro del plazo.
• Demorar la sucesión. Cada mes sin inscribirla es un mes en que no puedes vender antes de que avance una ejecución.
• Cubrir las cuotas con deuda cara. Pagar la hipoteca con la tarjeta de crédito agranda el problema en pocas semanas.
• Firmar sin revisar el saldo. Un reconocimiento de deuda firmado a la ligera convalida intereses o cargos que se podían objetar con números.
• Negociar con papeles informales. Una «venta» privada antes de inscribir la sucesión, o un préstamo que pide documentos de transferencia como garantía, complica todo lo que viene después. Tampoco se podrá constituir una hipoteca nueva para refinanciar mientras la sucesión no figure en el registro; lo explicamos en hipotecar un inmueble sin título saneado.

Si quieres ver cómo se reparte la responsabilidad entre padres e hijos cuando hay hipoteca, revisa si los hijos heredan la deuda hipotecaria.

Preguntas frecuentes

¿Puedo aceptar solo el inmueble y no las deudas?

No: la herencia se acepta o se renuncia como un todo, con sus activos y sus deudas. Lo que existe es el límite de responsabilidad: el heredero responde por las deudas de la herencia solo hasta donde alcancen los bienes de esta. Si sospechas que hay deudas ocultas, la opción es aceptar con inventario, que documenta el patrimonio para delimitar esa responsabilidad.

¿El banco puede cobrarme a mí la hipoteca del fallecido?

Solo hasta donde alcancen los bienes heredados: la deuda es de la herencia y tu responsabilidad se limita a lo que recibes. Antes de decidir, verifica con el banco si el crédito tenía seguro de desgravamen, porque muchos créditos hipotecarios lo incluyen y ese seguro cancela el saldo al fallecer el titular.

¿Cuánto tiempo tengo para renunciar a una herencia?

Tres meses si estás en el país y seis si estás en el extranjero, contados desde la apertura de la sucesión. La renuncia es formal: se hace por escritura pública o ante el juez, y no basta con no hacer nada. Renunciar te deja fuera de la herencia, sin activos ni deudas, y conviene cuando el pasivo supera al activo.

¿Puedo renunciar después de aceptar?

No: la aceptación, una vez producida, no se revoca libremente. Por eso la decisión se toma antes, con una resta simple entre el valor de mercado del inmueble y el saldo deudor certificado por el banco. Si el resultado es claramente positivo, la herencia conviene; si es negativo, la decisión cambia por completo.

¿Qué debo revisar con el banco antes de decidir?

Primero, si el crédito tenía seguro de desgravamen y en qué condiciones opera. Luego, el saldo deudor exacto a la fecha con intereses y penalidades, si hay cuotas vencidas o el crédito ya fue acelerado, si el inmueble ya está en proceso de ejecución y si es posible una novación o un cambio de titular del crédito.

¿Puedo seguir pagando aunque la sucesión no esté inscrita?

Sí, y conviene hacerlo: evita mora e intereses mientras se ordena la titularidad, y no le da al banco motivos para acelerar la deuda.

¿Qué pasa si los herederos no se ponen de acuerdo?

El inmueble queda inmovilizado en la práctica y la deuda sigue corriendo. Las salidas son la división y partición o la venta; sin acuerdo queda la vía judicial, que es lenta.

¿Los herederos menores de edad complican el trámite?

Requieren representación y, en ciertos actos, autorización judicial. Conviene prever esos plazos desde el inicio, sobre todo si la idea es vender o refinanciar.

¿Qué pasa si nadie hace nada?

El crédito sigue generando intereses y el proceso avanza, así que la inacción es la opción más cara. Si la ejecución llega al remate, el inmueble suele adjudicarse por debajo del valor de mercado y el excedente, si lo hay, llega tarde. Vender antes del remate casi siempre deja más dinero que esperar.

Seguir leyendo

• Vender tu propiedad: dónde y cómo hacerlo
• Asesoría legal inmobiliaria
• Cobranza judicial: qué pasa cuando tu deuda con el banco pasa a juicio
• ¿la herencia paga impuestos?
• hipotecar una propiedad familiar o heredada

Fuentes

• Código Civil peruano — régimen patrimonial del matrimonio, sucesiones, copropiedad y usufructo
• SBS — información al usuario sobre créditos y seguros
• Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú
• Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos