Para un préstamo con garantía hipotecaria en el Perú te pedirán, como mínimo: DNI y estado civil (con la firma del cónyuge si el inmueble es bien social), la copia literal o el Certificado Registral Inmobiliario de Sunarp, HR y PU con la constancia de no adeudo municipal, una tasación comercial y el sustento de tus ingresos. La hipoteca se firma por escritura pública y se inscribe en Sunarp.
Esos requisitos forman tres carpetas: la del inmueble, la de la persona y la del repago, que además del sustento de ingresos mira tu comportamiento en centrales de riesgo. Falta una y la operación no avanza, por más que el inmueble valga.
Antes de reunir papeles conviene tener clara la figura: un préstamo con garantía hipotecaria no funciona como un crédito para comprar vivienda, ni en tasas ni en plazos. Lo comparamos en préstamo con garantía hipotecaria vs. crédito hipotecario.
Datos clave
- Documento estrella: la copia literal o partida registral vigente del inmueble, donde consta el titular y las cargas. Desde octubre de 2025 Sunarp la emite en segundos con el servicio "Copia Literal al Toque", sin usuario ni contraseña.
- Lo que suele pedir el banco: el Certificado Registral Inmobiliario (CRI), que muestra la titularidad de los últimos 10 años, las cargas y gravámenes vigentes de 30 años y los títulos pendientes de inscripción.
- Formalidad: la hipoteca se constituye por escritura pública (art. 1098 del Código Civil) y, para ser válida, debe ser de monto determinado o determinable e inscribirse en el registro (art. 1099).
- Municipales: HR y PU del año en curso y constancia de no adeudo de impuesto predial y arbitrios.
- Tasación: valor comercial elaborado por perito; es la base del monto y luego del proceso, si algo saliera mal.
- Estado civil: en sociedad de gananciales interviene el cónyuge, incluso si la partida está a nombre de uno solo.
- Ingresos: boletas, recibos por honorarios, declaraciones de renta o movimientos bancarios; la informalidad del flujo se compensa con historial.
Carpeta 1: el inmueble
| Documento | Para qué sirve | Dónde se obtiene |
|---|---|---|
| Partida registral vigente | Acredita titularidad y cargas | Sunarp |
| Título de propiedad / escritura | Respalda el modo de adquisición | Notaría o archivo personal |
| HR y PU del año | Datos físicos y valor del autoavalúo | Municipalidad |
| Constancia de no adeudo | Confirma predial y arbitrios al día | Municipalidad o SAT |
| Tasación comercial | Fija el valor de referencia | Perito tasador |
| Planos y memoria (si aplica) | Verifica áreas y fábrica declarada | Municipalidad o proyectista |
Antes de armar las carpetas, vale descartar la alternativa: si la idea es no pagar cuota mensual, existe la hipoteca inversa en el Perú, regulada por la Ley N° 30741, donde la entidad te paga a ti y el reembolso recién se exige al fallecimiento del titular. Hoy no figura en los catálogos revisados, pero conviene saber en qué se diferencia de lo que estás por pedir.
Carpeta 2: la persona
DNI vigente, estado civil acreditado y, cuando corresponde, poderes inscritos. Aquí aparece el error más caro del mercado: hipotecar un bien social sin la firma del cónyuge. La operación nace viciada y termina en juicio. Ver sociedad conyugal y ejecución hipotecaria y bienes propios y sociales.
Si el inmueble viene de una herencia, primero hay que inscribir la sucesión y, si son varios herederos, todos deben intervenir. Ver inmueble heredado o en copropiedad.
Carpeta 3: el repago
Aunque exista garantía, ningún prestamista serio arma una operación cuya única salida sea el remate. Por eso pide sustento de ingresos: boletas de los últimos meses, declaraciones anuales, movimientos de cuenta o contratos vigentes si el flujo viene de alquileres. Un reporte crediticio ordenado ayuda: revisa el tuyo antes de que lo revise el otro, con el reporte Equifax completo.
Un reporte negativo no siempre cierra la puerta, pero cambia las condiciones: mira qué pasa si estás en Infocorp y qué te impide de verdad.
Checklist: documentación para un préstamo con garantía
Si quieres llegar a la primera reunión con todo, esta es la lista completa, ordenada por carpeta:
- Inmueble: copia literal o CRI de Sunarp, título o escritura de compra, HR y PU del año, constancia de no adeudo de predial y arbitrios, planos si hay fábrica que declarar y, luego, la tasación.
- Persona: DNI vigente del titular y del cónyuge, partida de matrimonio o documento que acredite el estado civil, y vigencia de poder inscrita si firma un apoderado.
- Repago: boletas de pago o recibos por honorarios recientes, declaración anual de renta si eres independiente, estados de cuenta y contratos de alquiler si el ingreso viene de rentas.
- Casos especiales: sucesión intestada o testamento inscritos si el inmueble es heredado, y la intervención de todos los copropietarios si hay más de uno.
¿Copia literal o Certificado Registral Inmobiliario?
Son documentos distintos de Sunarp y los prestamistas pueden pedir uno u otro. La copia literal reproduce la partida tal como está: sirve para ver quién es el titular y qué asientos tiene. El CRI es un certificado que resume la descripción del inmueble, la titularidad registral de los últimos 10 años, las cargas y gravámenes vigentes con 30 años de antigüedad y los títulos pendientes de inscripción, como bloqueos o hipotecas en trámite. Según Sunarp, es el que usan las entidades financieras para evaluar la pertenencia legal del bien antes de aprobar un crédito.
| Documento | Qué muestra | Cómo se pide |
|---|---|---|
| Copia literal de partida | Todos los asientos de la partida: titular, cargas, anotaciones | "Copia Literal al Toque" (en segundos) o SPRL (hasta 3 días hábiles) |
| Certificado Registral Inmobiliario (CRI) | Descripción, titularidad de 10 años, cargas de 30 años y títulos pendientes | Servicio de Publicidad Registral en Línea (SPRL), con usuario |
Si tu inmueble está en Lima y tiene título inscrito, el siguiente paso es ordenar estas tres carpetas antes de hablar con quien presta. En EximiaHaus no prestamos dinero: damos asesoría para un préstamo con garantía hipotecaria, desde la revisión de la partida y la tasación hasta la firma y la inscripción de la hipoteca.
Qué frena más expedientes
Uno: partidas con área que no coincide con la construcción real, por fábrica no declarada. Dos: sucesiones no inscritas. Tres: cargas antiguas nunca levantadas —hipotecas ya pagadas hace años que siguen figurando—. Ese tercer caso se resuelve con el levantamiento de hipoteca.
La tasación del inmueble es el otro paso que suele demorar el expediente: quién la hace, cuánto cuesta y cuánto tarda está en Tasación de inmuebles en el Perú 2026: cuánto cuesta, cómo se hace y cuánto vale tu casa.
Preguntas frecuentes
¿Necesito estar en planilla?
No necesariamente. Muchos prestamistas trabajan con independientes y con negocios formalizados; lo que exigen es evidencia consistente de flujo, no un tipo específico de contrato.
¿Sirve un inmueble con título de Cofopri?
Sí, si está inscrito a nombre del solicitante y sin cargas que lo impidan. Ver título de propiedad con Cofopri.
¿Piden que el inmueble esté desocupado?
No. Puedes vivir en él o tenerlo alquilado; lo que sí se revisa es la existencia de contratos de arrendamiento inscritos, porque afectan la ejecución futura. Ver qué pasa con el inquilino si rematan el inmueble.
¿Cuánto vale reunir todo esto?
Los costos registrales y municipales son menores; el gasto relevante son la tasación y los honorarios notariales y registrales de la constitución de hipoteca. Ver cuánto cuesta constituir una hipoteca.
¿La hipoteca tiene que hacerse por escritura pública?
Sí. El artículo 1098 del Código Civil dispone que la hipoteca se constituye por escritura pública, salvo que la ley diga otra cosa, y el artículo 1099 exige que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y que se inscriba en el registro. Sin inscripción en Sunarp, la garantía no es válida.
¿Qué es el CRI y por qué me lo piden?
Es el Certificado Registral Inmobiliario de Sunarp. Muestra la descripción del inmueble, la titularidad de los últimos 10 años, las cargas vigentes de 30 años y los títulos pendientes. El prestamista lo usa para confirmar que el bien es de quien lo ofrece y que no arrastra gravámenes ocultos.
¿Cuánto demora sacar la copia literal?
Con el servicio "Copia Literal al Toque" de Sunarp, segundos: pagas en línea y descargas el certificado con firma digital, sin crear usuario. Por el Servicio de Publicidad Registral en Línea, el plazo máximo es de 3 días hábiles.
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Fuentes
- Créditos hipotecarios — Portal del Usuario, Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS)
- ¡Protege tu propiedad de posibles estafas inmobiliarias! — Sunarp, gob.pe
- Sobre la necesidad de reformar el sistema de garantías y facilitar el acceso al crédito — Ministerio de Economía y Finanzas
- Solicitar Certificado Registral Inmobiliario (CRI) — Sunarp, gob.pe
- Copia Literal al Toque: Sunarp ha emitido más de 70 mil partidas registrales — Sunarp, 7 de agosto de 2026
- Solicitar certificado literal de partida — Sunarp, gob.pe
- Código Civil, artículos 1097 a 1100 (hipoteca) — texto publicado en gob.pe
Cómo te ayuda EximiaHaus
Reunir bien el expediente acelera todo. Si te falta la tasación o no sabes cuánto vale hoy tu inmueble, empieza por aquí:
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
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- Préstamo con garantía hipotecaria — liquidez sobre un inmueble que ya es tuyo, con tasación y contrato revisado antes de firmar.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
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