Menos de lo que dice el aviso. De una renta de S/ 2.000 mensuales, lo que efectivamente queda después de impuesto, tributos municipales, mantenimiento a cargo del propietario y reserva para reparaciones se sitúa típicamente entre S/ 1.400 y S/ 1.600. Y eso sin contar la vacancia, que se descuenta del año completo.
Datos clave
- Impuesto a la renta de primera categoría: se declara y paga mensualmente con el formulario 1683.
- Predial y arbitrios: son del propietario, no del inquilino.
- Cuotas extraordinarias del edificio: también del propietario.
- Reserva de reparaciones: lo prudente es apartar entre 5% y 10% de la renta.
- Vacancia: un mes vacío al año equivale a un 8% menos de ingreso anual.
El desglose de un mes
| Concepto | Monto mensual | Quién lo asume |
|---|---|---|
| Renta cobrada | S/ 2.000 | — |
| Impuesto a la renta de primera categoría | −S/ 100 | Propietario |
| Impuesto predial (mensualizado) | −S/ 70 | Propietario |
| Arbitrios (mensualizados) | −S/ 55 | Propietario |
| Reserva de reparaciones (7%) | −S/ 140 | Propietario |
| Seguro del inmueble | −S/ 35 | Propietario |
| Provisión por vacancia (1 mes/año) | −S/ 167 | Propietario |
| Neto mensual | S/ 1.433 | — |
El resultado: el 72% de la renta llega efectivamente al propietario en un escenario ordenado. En uno desordenado —sin declarar, sin reserva y con un mal inquilino— el porcentaje aparente es mayor hasta que llega la primera contingencia, y entonces es mucho menor.
Los tres errores que reducen el neto
- No provisionar reparaciones. Un termo, una fuga o una repintada llegan siempre, y sin reserva salen del bolsillo del mes.
- No declarar. Además del riesgo de sanción, deja al propietario sin sustento para acreditar ingresos ante un banco. Ver cómo la SUNAT detecta alquileres no declarados.
- Elegir mal al inquilino. Es el factor que más destruye el neto, porque combina falta de ingreso con gastos de recuperación. Ver qué papeles pedirle a un inquilino.
Cómo subir el neto
Tres palancas que no requieren subir la renta: reducir la vacancia con precio correcto y buen material; reducir la rotación eligiendo inquilinos de largo plazo; y mantener el inmueble para que las reparaciones sean menores y programadas en vez de urgentes y caras. Ver cómo fijar la renta y qué se gasta antes de alquilar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el impuesto por alquilar?
La renta de primera categoría se declara mensualmente con el formulario 1683 según el régimen vigente. Ver el detalle del formulario 1683.
¿El inquilino paga el predial?
No. El impuesto predial corresponde al propietario, salvo pacto expreso de reembolso, que no cambia al obligado ante la municipalidad.
¿Debo declarar si el inquilino no me paga?
El criterio del impuesto no siempre coincide con la caja. Ver si sigues pagando cuando el inquilino no paga.
¿Cuánto debo reservar para reparaciones?
Entre 5% y 10% de la renta es una provisión prudente para un inmueble en buen estado.
¿Contratar administración reduce mucho el neto?
Cobra un porcentaje de la renta, pero puede compensarse con menor vacancia y mejor selección. Ver administrar un alquiler a distancia.
Para dimensionar el gasto de servicios del inmueble: cuánto cuesta realmente el kWh.
Si quieres el proceso entero, paso a paso, está en nuestra guía para empezar a invertir.
Todo el clúster, en orden y en un solo lugar: nuestra guía completa del alquiler.
Fuentes
- Impuesto a la renta de primera categoría y formulario 1683 — SUNAT
- Información de Impuesto Predial y Arbitrios — SAT de Lima
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, DS 156-2004-EF
- Notas de Estudios N.º 16, indicadores del mercado inmobiliario — BCRP
Cómo te ayuda EximiaHaus
El número que importa es el neto, no la renta del aviso. Estos servicios te ayudan a subirlo:
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Reporte Equifax completo — revisa historial crediticio, deudas y score por S/ 7.90, con la segunda consulta gratis.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos y llega a miles de compradores e inquilinos en todo el Perú.
- Asesoría de compra e inversión — te guiamos hacia la mejor oportunidad según tu presupuesto y tus objetivos.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.