El estreno gana en velocidad de colocación y el usado en precio de entrada, que es el denominador de la rentabilidad. Sobre un 65 m² de referencia con precio de S/ 413.010 y renta estimada de S/ 2.124, la rentabilidad bruta es de 6,2%: el usado parte del mismo alquiler pero con menor precio.
Datos clave
- Estreno: renta algo mayor, vacancia menor, precio de entrada más alto.
- Usado: mismo mercado de inquilinos, precio menor, más mantenimiento.
- El denominador manda: la rentabilidad es renta ÷ precio, y el precio pesa más.
- El riesgo del usado: instalaciones antiguas y edificio sin fondo de reserva.
La comparación completa
| Factor | Estreno | Usado |
|---|---|---|
| Precio de entrada | Con premio de mercado | Menor: mejora el rendimiento |
| Renta lograble | Algo superior | Similar si está bien mantenido |
| Tiempo de colocación | Más corto | Depende del estado de entrega |
| Mantenimiento propio | Bajo los primeros años | Instalaciones y acabados a revisar |
| Gasto común del edificio | Amenidades encarecen la cuota | Cuota menor, servicios más básicos |
| Garantía del constructor | Vigente por un periodo | Inexistente |
Dónde se cruzan las curvas
El estreno arranca arriba: se alquila antes, exige menos inversión inicial de acondicionamiento y atrae mejor inquilino. Pero ese premio se diluye. A los cinco o seis años el departamento ya no es "de estreno" y compite con el resto del stock del edificio, mientras que el sobreprecio pagado sigue en el denominador para siempre.
El usado hace el camino inverso: exige inversión al inicio —pintura, grifería, a veces instalaciones— y a partir de ahí compite en igualdad de condiciones con precio de entrada más bajo.
Lo desarrollamos también en estreno o usado: cuánto cambia la cuenta final y en departamento de estreno o de segunda.
Lo que hay que revisar en el usado antes de comprarlo para rentar
- Instalaciones eléctricas y sanitarias: es la reparación que más arruina presupuestos.
- Estado del edificio: ascensor, bombas, tanque, fachada y fondo de reserva de la junta.
- Morosidad de la junta: un edificio con vecinos morosos termina cobrándote a ti en derramas.
- Humedad y filtraciones: revisar techos, baños y muros medianeros.
- Documentación: partida, fábrica declarada e independización inscritas.
Y para el cálculo neto, revisa qué gastos le restan rentabilidad.
Preguntas frecuentes
¿El estreno se alquila más caro?
Suele lograr una renta algo mayor y colocarse más rápido, pero el sobreprecio de compra reduce el rendimiento porcentual.
¿Cuánto invertir en un usado antes de alquilarlo?
Lo suficiente para entregarlo impecable: pintura, limpieza profunda y reparación de lo que falle. Es lo que más acorta la vacancia.
¿La garantía del constructor se transfiere?
Depende del contrato y del plazo vigente; conviene pedir la documentación al comprar de segunda a un primer propietario reciente.
¿Qué rinde mejor en el largo plazo?
Normalmente el usado bien elegido, porque el menor precio de entrada acompaña toda la vida de la inversión.
¿Y si el edificio antiguo no tiene ascensor?
Pierde parte del público de alquiler y hay que ajustar la renta esperada, sobre todo en pisos altos.
Fuentes
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Precio del m² por distrito en Lima, comparativa con datos de Nexo Inmobiliario 2025 (vía Tale Inmobiliaria)
- Renta de primera categoría y rentas de fuente peruana — Sunat
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