El estreno gana en velocidad de colocación y el usado en precio de entrada, que es el denominador de la rentabilidad. Sobre un 65 m² de referencia con precio de S/ 413.010 y renta estimada de S/ 2.124, la rentabilidad bruta es de 6,2%: el usado parte del mismo alquiler pero con menor precio.
Datos clave
- Estreno: renta algo mayor, vacancia menor, precio de entrada más alto.
- Usado: mismo mercado de inquilinos, precio menor, más mantenimiento.
- El denominador manda: la rentabilidad es renta ÷ precio, y el precio pesa más.
- El riesgo del usado: instalaciones antiguas y edificio sin fondo de reserva.
La comparación completa
| Factor | Estreno | Usado |
|---|---|---|
| Precio de entrada | Con premio de mercado | Menor: mejora el rendimiento |
| Renta lograble | Algo superior | Similar si está bien mantenido |
| Tiempo de colocación | Más corto | Depende del estado de entrega |
| Mantenimiento propio | Bajo los primeros años | Instalaciones y acabados a revisar |
| Gasto común del edificio | Amenidades encarecen la cuota | Cuota menor, servicios más básicos |
| Garantía del constructor | Vigente por un periodo | Inexistente |
Para ver en qué momento de una compra en preventa entra esto, revisa la guía maestra para comprar en planos o en preventa.
Dónde se cruzan las curvas
El estreno arranca arriba: se alquila antes, exige menos inversión inicial de acondicionamiento y atrae mejor inquilino. Pero ese premio se diluye. A los cinco o seis años el departamento ya no es "de estreno" y compite con el resto del stock del edificio, mientras que el sobreprecio pagado sigue en el denominador para siempre.
El usado hace el camino inverso: exige inversión al inicio —pintura, grifería, a veces instalaciones— y a partir de ahí compite en igualdad de condiciones con precio de entrada más bajo.
Lo desarrollamos también en estreno o usado: cuánto cambia la cuenta final y en departamento de estreno o de segunda.
Lo que hay que revisar en el usado antes de comprarlo para rentar
- Instalaciones eléctricas y sanitarias: es la reparación que más arruina presupuestos.
- Estado del edificio: ascensor, bombas, tanque, fachada y fondo de reserva de la junta.
- Morosidad de la junta: un edificio con vecinos morosos termina cobrándote a ti en derramas.
- Humedad y filtraciones: revisar techos, baños y muros medianeros.
- Documentación: partida, fábrica declarada e independización inscritas.
Y para el cálculo neto, revisa Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler: bruta y neta con ejemplos (2026).
Cómo hacer la comparación con tus propios números
La referencia de 6,2% bruto sirve para ubicarte, pero la decisión se toma con los dos departamentos concretos que estás mirando. Arma la cuenta en este orden:
- Precio total de entrada. En el estreno, el precio de lista. En el usado, el precio más lo que costará dejarlo listo para alquilar: pintura, grifería y, si hace falta, instalaciones.
- Renta lograble. Compárala con avisos del mismo edificio o de edificios parecidos de la zona, no con lo que te sugiere el vendedor.
- Vacancia real. Pregunta a la administración o a corredores de la zona cuánto tarda en alquilarse una unidad similar. Entre dos semanas y dos meses hay casi un punto de rentabilidad anual de diferencia.
- Gastos que asumes tú. La cuota del edificio si queda a tu cargo, las reparaciones y las derramas previsibles en el usado.
- Calcula el neto. A la renta del año réstale la vacancia y esos gastos, y divide el resultado entre el precio total de entrada. Ese es el rendimiento que vas a cobrar, no el del folleto.
Por qué el bruto engaña en los dos casos
El rendimiento bruto favorece siempre al inmueble más barato, porque su denominador es menor. En el neto, la ventaja se achica por tres vías que conviene mirar antes de decidir:
- Vacancia: un usado entregado sin arreglar tarda más en colocarse y cada mes vacío descuenta renta del año.
- Gastos comunes: en el estreno, piscina, gimnasio y áreas comunes extensas elevan el mantenimiento; si lo pagas tú, se come parte del rendimiento.
- Liquidez al vender: un edificio con fondo de reserva sano y papeles en orden se revende más rápido. Uno con morosidad en la junta arrastra derramas y espanta compradores.
Qué tipo de unidad rinde mejor, sea nueva o usada
Más allá de la antigüedad, hay rasgos que empujan la rentabilidad en cualquiera de los dos casos:
- Uno o dos dormitorios: son los que más inquilinos buscan y los que mejor renta dan por cada sol invertido. Los departamentos muy amplios rinden menos y demoran más en colocarse.
- Demanda estructural cerca: universidades, hospitales, centros empresariales o estaciones de transporte sostienen la ocupación todo el año.
- Un edificio que no castigue al inquilino: ascensor en pisos altos y áreas comunes cuidadas.
Si el distrito todavía está en duda, revisa Rentabilidad del alquiler por distrito en Lima 2026: estudio frente al depósito a plazo y la inflación: la ubicación mueve el resultado tanto como la elección entre estreno y usado.
Preguntas frecuentes
¿El estreno se alquila más caro?
Suele lograr una renta algo mayor y colocarse más rápido, pero el sobreprecio de compra reduce el rendimiento porcentual.
¿Cuánto invertir en un usado antes de alquilarlo?
Lo suficiente para entregarlo impecable: pintura, limpieza profunda y reparación de lo que falle. Es lo que más acorta la vacancia.
¿La garantía del constructor se transfiere?
Depende del contrato y del plazo vigente; conviene pedir la documentación al comprar de segunda a un primer propietario reciente.
¿Qué rinde mejor en el largo plazo?
Normalmente el usado bien elegido, porque el menor precio de entrada acompaña toda la vida de la inversión.
¿Y si el edificio antiguo no tiene ascensor?
Pierde parte del público de alquiler y hay que ajustar la renta esperada, sobre todo en pisos altos.
Fuentes
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Renta de primera categoría y rentas de fuente peruana — Sunat
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