Un departamento vacío no está en pausa: está gastando. Cada mes que pasa suma mantenimiento, predial y arbitrios prorrateados, servicios básicos mínimos y, sobre todo, el alquiler que ese inmueble podría estar generando. Cuando sumas todo, la cifra mensual suele superar lo que costaría haber ajustado el precio desde el principio.
Datos clave
- El costo de oportunidad es el mayor componente: es el alquiler mensual que no cobras.
- Predial 2026: 0,2% hasta 15 UIT, 0,6% entre 15 y 60 UIT y 1% sobre 60 UIT del autovalúo.
- Las cuotas de mantenimiento se pagan aunque nadie viva ahí: son bienes comunes.
- Un inmueble desocupado se deteriora más rápido de lo que la gente supone.
- Regla comercial: el mayor número de visitas se concentra en las primeras semanas de publicación.
El costo mensual, desglosado
Departamento de S/ 400.000 que podría alquilarse en S/ 1.900.
| Concepto | Costo mensual aproximado |
|---|---|
| Alquiler no percibido | S/ 1.900 |
| Cuota de mantenimiento | S/ 250 |
| Impuesto predial prorrateado | S/ 90 |
| Arbitrios prorrateados | S/ 80 |
| Servicios mínimos (agua, luz) | S/ 60 |
| Total mensual | ~S/ 2.380 |
| Seis meses esperando | ~S/ 14.280 |
La comparación que hay que hacer
Si esperar seis meses cuesta S/ 14.280 y bajar el precio un 3% sobre S/ 400.000 cuesta S/ 12.000, la aritmética es clara: ajustar el precio suele salir más barato que esperar, y además elimina el riesgo de que el inmueble se "queme" en el mercado tras meses publicado.
Ver ventajas y desventajas de bajar el precio y vender rápido o vender caro.
Cómo reducir ese costo sin regalar el inmueble
- Fijar el precio con datos desde el primer día, no después de tres meses de silencio.
- Concentrar la difusión al inicio, cuando el aviso es nuevo y tiene más alcance.
- Alquilarlo mientras se vende, si aceptas visitas con inquilino adentro.
- Mejorar el material: fotos, video y descripción completa.
- Revisar el aviso si en tres semanas no hay visitas: el problema es el precio o la presentación.
Ver vender con inquilino adentro y cuando nadie quiere visitarlo.
El costo invisible: el desgaste del aviso
Un inmueble publicado durante meses acumula una historia visible: los compradores frecuentes lo reconocen y asumen que algo tiene. Ese desgaste no aparece en ninguna tabla de gastos, pero se traduce en ofertas más bajas cuando por fin llegan. Ver cuánto tiempo toma vender.
Preguntas frecuentes
¿Debo pagar mantenimiento si el departamento está vacío?
Sí. La cuota corresponde a los bienes comunes y se paga por el porcentaje de participación, no por el uso.
¿Conviene alquilarlo mientras se vende?
Reduce el costo mensual, pero complica las visitas y puede alargar la venta. Es una decisión de caso.
¿Cuánto tarda en venderse un departamento?
Depende de zona, precio y estado. Un precio bien fijado acorta el plazo más que cualquier otra variable.
¿Se deteriora un inmueble desocupado?
Sí: humedad, tuberías, cerraduras y pintura sufren cuando no hay uso ni ventilación.
¿Sirve el home staging?
Ayuda a reducir el tiempo de venta. Ver home staging.
Fuentes
- Instituto Nacional de Estadística e Informática — INEI
- Mercado inmobiliario 2026: prepárese para la expansión — Diario Oficial El Peruano
- Ley N° 27157 y su reglamento, DS 035-2006-VIVIENDA — SPIJ
- Ministerio de Economía y Finanzas — Tributación municipal
Cómo te ayuda EximiaHaus
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