Un departamento vacío no está en pausa: está gastando. Cada mes que pasa suma mantenimiento, predial y arbitrios prorrateados, servicios básicos mínimos y, sobre todo, el alquiler que ese inmueble podría estar generando. Cuando sumas todo, la cifra mensual suele superar lo que costaría haber ajustado el precio desde el principio.
Datos clave
- El costo de oportunidad es el mayor componente: es el alquiler mensual que no cobras.
- Predial 2026: 0,2% hasta 15 UIT, 0,6% entre 15 y 60 UIT y 1% sobre 60 UIT del autovalúo.
- Las cuotas de mantenimiento se pagan aunque nadie viva ahí: son bienes comunes.
- Un inmueble desocupado se deteriora más rápido de lo que la gente supone.
- Regla comercial: el mayor número de visitas se concentra en las primeras semanas de publicación.
El costo mensual, desglosado
Departamento de S/ 400.000 que podría alquilarse en S/ 1.900.
| Concepto | Costo mensual aproximado |
|---|---|
| Alquiler no percibido | S/ 1.900 |
| Cuota de mantenimiento | S/ 250 |
| Impuesto predial prorrateado | S/ 90 |
| Arbitrios prorrateados | S/ 80 |
| Servicios mínimos (agua, luz) | S/ 60 |
| Total mensual | ~S/ 2.380 |
| Seis meses esperando | ~S/ 14.280 |
Las diez etapas de una venta, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en cómo vender una propiedad: la guía completa 2026.
La comparación que hay que hacer
Si esperar seis meses cuesta S/ 14.280 y bajar el precio un 3% sobre S/ 400.000 cuesta S/ 12.000, la aritmética es clara: ajustar el precio suele salir más barato que esperar, y además elimina el riesgo de que el inmueble se "queme" en el mercado tras meses publicado.
Ver ventajas y desventajas de bajar el precio y Cómo vender una casa rápido en el Perú: 9 cosas que sí aceleran (datos del portal).
Cómo reducir ese costo sin regalar el inmueble
- Fijar el precio con datos desde el primer día, no después de tres meses de silencio.
- Concentrar la difusión al inicio, cuando el aviso es nuevo y tiene más alcance.
- Alquilarlo mientras se vende, si aceptas visitas con inquilino adentro.
- Mejorar el material: fotos, video y descripción completa.
- Revisar el aviso si en tres semanas no hay visitas: el problema es el precio o la presentación.
Ver vender con inquilino adentro y ¿Por qué mi casa no se vende?.
El costo invisible: el desgaste del aviso
Un inmueble publicado durante meses acumula una historia visible: los compradores frecuentes lo reconocen y asumen que algo tiene. Ese desgaste no aparece en ninguna tabla de gastos, pero se traduce en ofertas más bajas cuando por fin llegan. Ver ¿Cuánto tarda en venderse un departamento en Lima? Qué acelera y qué frena cada etapa.
Cómo sacar tu propio número con tus recibos
La tabla anterior trabaja con valores de referencia. Para decidir necesitas la cifra de tu departamento, y se arma con papeles que ya tienes en casa:
Alquiler que dejas de cobrar. Revisa avisos de departamentos parecidos en tu zona y toma el precio que se pide esta semana, no el de hace años. Es la línea más grande, así que vale la pena afinarla.
Mantenimiento. Anota el monto del último recibo del edificio y súmale cualquier cuota extraordinaria que la junta ya haya aprobado.
Predial y arbitrios. Toma el total anual que figura en tu declaración y en la cuponera del distrito, y divídelo entre doce.
Servicios. Mira los cargos fijos de agua y luz. No los des de baja: un departamento a oscuras se muestra muy mal en las visitas.
Cuota del crédito. Si el inmueble sigue financiado, el banco cobra igual mientras esperas. Esa cuota entra completa en la suma y vuelve la espera bastante más cara que en el ejemplo.
Con el total mensual, multiplica por los meses que calculas que tomará vender y ponlo al lado del descuento que estarías dispuesto a conceder. Es la misma comparación del ejemplo, pero con tus números.
Cuándo esperar sí puede tener sentido
Sostener el precio no siempre es un error. Tiene lógica cuando hay demanda real por tu tipo de inmueble, las visitas llegan y la distancia con las ofertas que recibes se cerraría en días, no en meses.
La señal contraria también se lee fácil: si el aviso lleva semanas sin visitas, seguir esperando solo suma meses de gasto y desgaste del anuncio. A esa altura, cada mes adicional suele costar más que el ajuste que intentas evitar.
Si decides esperar, recorta el gasto que sí controlas y cuida lo que el comprador ve. Mantén el inmueble limpio, ventilado y con lo roto reparado: una llave que gotea o una chapa dura le dicen al visitante que nadie atiende el lugar, y eso termina pesando en la oferta.
Si evalúas alquilarlo mientras vendes, recuerda que también tiene costos de arranque, como pintura, limpieza profunda, fotos y legalización de firmas, además del riesgo de pasar meses sin inquilino. Los tienes desglosados en cuánto cuesta poner un departamento en alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Debo pagar mantenimiento si el departamento está vacío?
Sí. La cuota corresponde a los bienes comunes y se paga según tu porcentaje de participación, no según el uso que le des al departamento. En el ejemplo del artículo, un inmueble de S/ 400.000 en Lima, representa unos S/ 250 al mes. El monto real depende de cada edificio.
¿Se deteriora un inmueble desocupado?
Sí, y más rápido de lo que la gente supone. La humedad, las tuberías, las cerraduras y la pintura se dañan cuando no hay uso ni ventilación. Además, los servicios mínimos de agua y luz siguen generando un costo mensual aunque nadie viva ahí.
¿Cuánto tarda en venderse un departamento?
No hay un plazo único: depende de la zona, el precio y el estado del inmueble. Un precio bien fijado desde el primer día es lo que más acorta el plazo, porque el mayor número de visitas se concentra en las primeras semanas de publicación. Si en tres semanas no hay visitas, revisa el precio o la presentación del aviso.
¿Conviene alquilarlo mientras se vende?
Reduce el costo mensual, porque el alquiler no percibido es el mayor componente: S/ 1.900 de los ~S/ 2.380 mensuales en el ejemplo del artículo. A cambio, complica las visitas y puede alargar la venta. Solo conviene si aceptas mostrar el inmueble con inquilino adentro.
¿Sirve el home staging?
Sí, ayuda a reducir el tiempo de venta, y cada mes menos de espera evita unos S/ 2.380 de costo en el ejemplo del artículo. Va en la misma línea que mejorar el material del aviso con fotos, video y descripción completa. Revisa cómo aplicarlo en esta guía de Cómo aumentar el valor de tu casa antes de vender: guía completa 2026 (qué mejoras sí devuelven la inversión).
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Fuentes
- Instituto Nacional de Estadística e Informática — INEI
- Mercado inmobiliario 2026: prepárese para la expansión — Diario Oficial El Peruano
- Ley N° 27157 y su reglamento, DS 035-2006-VIVIENDA — SPIJ
- Ministerio de Economía y Finanzas — Tributación municipal
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