Una separación es el pago con el que reservas un inmueble mientras se cierra la compra, y cuánto se paga lo fija el acuerdo, no la ley: en vivienda usada lo habitual es entre S/ 1.000 y S/ 5.000, y en proyectos un monto fijo del desarrollador. Casi siempre se descuenta del precio; si el documento pacta arras, sus efectos los dicta el Código Civil (artículos 1477 a 1483).
La separación es el pago con el que reservas un inmueble mientras se terminan de acordar las condiciones y se prepara la operación. Su efecto legal depende íntegramente de cómo esté redactado el documento que la sustenta, y ahí está la diferencia entre recuperar el dinero y perderlo.
Datos clave
- Monto habitual: entre S/ 1.000 y S/ 5.000 en segunda mano; en proyectos, suele ser un monto fijo del desarrollador.
- Plazo típico: de 7 a 30 días, según si hay crédito de por medio.
- No es lo mismo que arras: las arras tienen efectos regulados en el Código Civil; la separación, los que pacte el documento.
- La cláusula clave: qué pasa si el banco no aprueba el crédito.
- Regla de oro: nunca separar sin haber leído la copia literal de la partida.
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Separación, arras confirmatorias y arras de retractación
| Figura | Para qué sirve | Si el comprador se retira | Si el vendedor se retira |
|---|---|---|---|
| Separación | Reservar mientras se negocia | Lo que diga el documento | Lo que diga el documento |
| Arras confirmatorias | Confirmar el acuerdo; se imputan al precio | Hay contrato: se puede exigir cumplimiento | Ídem, y responde por daños |
| Arras de retractación | Permitir desistirse en un contrato preparatorio | Pierde las arras | Devuelve el doble |
Fíjate en el detalle: lo que decide el efecto no es cómo se llame el pago, sino qué dice el papel. Un documento titulado "separación" que en su texto reproduce arras de retractación funciona como arras de retractación.
Este artículo cubre una etapa concreta; el recorrido entero, con requisitos, costos y plazos de 2026, está en cómo comprar una casa o departamento en el Perú, paso a paso.
El lugar de esta verificación dentro de toda la revisión previa a la compra está explicado en la guía maestra de qué revisar antes de comprar.
Desde la precalificación hasta la escritura definitiva, el recorrido completo está en comprar en planos en el Perú: ventajas, riesgos, contrato y entrega.
Lo que dice el Código Civil sobre las arras
La separación como tal no está regulada: es un acuerdo entre partes. Las arras sí, en los artículos 1477 a 1483 del Código Civil, y conviene conocerlos porque muchos documentos de "separación" en realidad pactan arras:
- Arras confirmatorias (art. 1477): su entrega significa que el contrato quedó concluido. Si se cumple, quien las recibió las devuelve o las imputa al precio.
- Incumplimiento con arras confirmatorias (art. 1478): si no cumple quien las entregó, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato y quedarse con las arras; si no cumple quien las recibió, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble.
- Arras de retractación (art. 1480): solo valen en contratos preparatorios y dan a ambas partes el derecho de retirarse.
- Efecto de retractarse (art. 1481): si se retracta quien entregó las arras, las pierde; si se retracta quien las recibió, debe devolverlas dobladas.
- Renuncia y contrato definitivo (arts. 1482 y 1483): la parte que se obliga a no retractarse pierde ese derecho; celebrado el contrato definitivo, las arras se devuelven o se imputan al precio.
Regla práctica: si el documento habla de "arras" o de "retractarse", léelo con estos artículos a la mano, porque el que se retira puede perder el monto o tener que devolver el doble.
Separación en un proyecto: el límite del 3% y el IGV
En la primera venta de un inmueble (la que hace el desarrollador), el Reglamento de la Ley del IGV fija un límite: las arras, depósito o garantía que no superen, en conjunto, el 3% del valor total del inmueble no hacen nacer el IGV; si lo superan, la obligación tributaria nace en ese momento y por el monto recibido (artículo 3, numerales 3 y 10, incorporados por el Decreto Supremo 161-2012-EF). Si el contrato no indica expresamente que el pago es arras, depósito o garantía, se entiende que supera el 3%.
Para el comprador significa dos cosas. Primero, que una separación de S/ 2.000 en un departamento de S/ 300.000 (3% = S/ 9.000) queda dentro del límite, y una de S/ 15.000 no. Segundo, que el desarrollador debe entregar comprobante por lo que recibe: exígelo siempre, porque es la prueba del pago y, si la operación se cae, del monto que te deben devolver. En vivienda usada vendida por una persona natural no hay IGV, pero el comprobante o constancia bancaria sigue siendo indispensable.
Separación y cuota inicial no son lo mismo
La separación reserva; la cuota inicial es la parte del precio que pagas con tu dinero porque el banco financia el resto. En el Nuevo Crédito Mivivienda la inicial parte de 7,5% del valor de la vivienda; en un crédito hipotecario común la fija cada banco. Lo normal es que la separación se descuente de la inicial, pero tiene que decirlo el documento: si no lo dice, pídelo por escrito antes de pagar. Y revisa el calendario: la separación se paga al reservar, la inicial al firmar la minuta o según el cronograma del proyecto, y el banco desembolsa contra la escritura pública. Ver cuánto tarda una compra desde que doy la separación y qué debe decir el contrato de separación para que te devuelvan el dinero.
La cláusula que hay que exigir siempre
Si vas a comprar con crédito, el documento tiene que decir de forma expresa qué ocurre si el banco no aprueba el financiamiento. La redacción que protege es simple: "Si la entidad financiera no aprueba el crédito solicitado dentro del plazo, el presente documento quedará sin efecto y el vendedor devolverá íntegramente la suma entregada dentro de los X días." Sin esa cláusula, un rechazo del banco puede costarte la separación completa.
Ver arras y separación en detalle y qué pasa si te aprueban menos de lo que necesitas.
Lo que hay que hacer antes de separar
- Copia literal actualizada del inmueble, para verificar titular, área y cargas.
- Identidad y estado civil del vendedor, y su facultad para vender.
- Precalificación bancaria, si vas con crédito.
- Documento firmado por ambos, con monto, plazo, precio total acordado y condición de devolución.
- Pago bancarizado, con constancia. Nunca en efectivo sin recibo.
¿Y en un proyecto en planos?
Los desarrolladores suelen usar formatos propios de separación con condiciones estandarizadas. Léelas: en algunos casos la separación no es devolutiva salvo causales específicas. Es un punto negociable, especialmente si el proyecto tiene stock. Ver obligaciones del desarrollador al vender en planos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de separación?
En segunda mano suele estar entre S/ 1.000 y S/ 5.000; en proyectos, el monto lo fija el desarrollador.
¿La separación se descuenta del precio?
Normalmente sí, pero debe decirlo el documento. Si no lo dice, no lo asumas.
¿Puedo recuperar mi separación?
Depende de lo pactado. Con una cláusula de condición suspensiva por no aprobación del crédito, sí.
¿Sirve un correo o un WhatsApp?
Sirve como prueba, pero un documento firmado por ambas partes es lo que ordena los efectos.
¿Qué pasa si el vendedor le vende a otro?
Responde según lo pactado y, si hubo arras de retractación, devolviendo el doble. Por eso conviene que la figura esté bien definida.
¿La separación paga IGV?
Solo en la primera venta (proyectos) y solo si, junto con otros depósitos o garantías, supera el 3% del valor total del inmueble; en ese caso el IGV nace por el monto recibido, según el Reglamento de la Ley del IGV. En la venta de una vivienda usada entre personas naturales no hay IGV.
¿Cuál es la diferencia entre separación y cuota inicial?
La separación reserva el inmueble por un plazo corto; la cuota inicial es la parte del precio que no financia el banco (desde 7,5% en el Nuevo Crédito Mivivienda). La separación suele descontarse de la inicial si el documento lo dice.
¿Qué pasa si el vendedor no cumple y firmamos arras confirmatorias?
El comprador puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras (artículo 1478 del Código Civil). Si fueron arras de retractación y el vendedor se retracta, debe devolverlas dobladas (artículo 1481).
¿Debo pedir comprobante por la separación?
Siempre. En proyectos, el desarrollador emite comprobante de pago; en vivienda usada, exige recibo firmado y paga por transferencia o depósito a nombre del propietario registral, nunca en efectivo.
¿Cuánto tiempo dura una separación?
Lo que fije el documento: de 7 a 30 días es lo habitual, más cuando hay crédito hipotecario de por medio. Si el plazo vence sin que se firme, el documento debe decir si el dinero se devuelve.
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Fuentes
- Jurisprudencia sobre arras en el Código Civil peruano — LP Derecho
- Lo que debes saber sobre los contratos preparatorios — LP Derecho
- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Res. 097-2013-SUNARP-SN
- Conoce cómo registrar una compraventa de inmueble en la Sunarp
- Reglamento de la Ley del IGV e ISC, artículo 3, numerales 3 y 10 (arras, depósito o garantía hasta el 3% del valor total del inmueble; DS 161-2012-EF) — Congreso de la República
- Código Civil peruano, artículos 1477 a 1483 (arras confirmatorias y de retractación) — Sistema Peruano de Información Jurídica
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