¿La Sunat puede preguntarte de dónde salió el dinero? Sí, y cómo se sustenta

Sí: la SUNAT puede preguntarte de dónde salió el dinero con que compraste tu casa. Lo permite el artículo 52 de la Ley del Impuesto a la Renta, que presume renta neta no declarada todo incremento patrimonial sin origen justificado, y el artículo 92, que la faculta a requerirte el sustento. Se responde con documentos de fecha cierta y pagos hechos por el sistema financiero.

Sí puede. El incremento patrimonial no justificado es la figura que le permite a la SUNAT comparar lo que declaras como ingresos con lo que muestran tu patrimonio y tus consumos. Si compras un inmueble cuyo precio no guarda relación con los ingresos que has declarado, la administración puede requerirte que acredites el origen de esos fondos. No es una acusación automática: es una carga de prueba que se resuelve con documentos.

¿Qué es el incremento patrimonial no justificado y en qué norma está?

Es una presunción legal. El artículo 52 de la Ley del Impuesto a la Renta (TUO aprobado por el Decreto Supremo 179-2004-EF) dice textualmente que "se presume que los incrementos patrimoniales cuyo origen no pueda ser justificado por el deudor tributario, constituyen renta neta no declarada por éste". El mismo artículo cierra las puertas que la gente suele intentar: no se puede justificar un incremento con donaciones o liberalidades que no consten en escritura pública o documento de fecha cierta, con utilidades de actividades ilícitas, con moneda extranjera cuyo ingreso al país no esté sustentado, con saldos no retirados de cuentas, ni con préstamos que no cumplan las condiciones del reglamento.

El artículo 91 permite aplicar esa presunción cuando la SUNAT comprueba diferencias entre el incremento patrimonial y las rentas declaradas, y el artículo 92 la faculta a requerirte que sustentes el destino y el origen de esas rentas, tomando en cuenta "los signos exteriores de riqueza, las variaciones patrimoniales, la adquisición y transferencia de bienes, las inversiones, los depósitos en cuentas… los consumos, los gastos efectuados durante el ejercicio fiscalizado". La compra de una casa entra de lleno en esa lista.

¿Con qué método se calcula? El artículo 60 del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta (Decreto Supremo 122-94-EF) deja la elección a la SUNAT entre dos: el Método del Balance más Consumo (variaciones patrimoniales del ejercicio más los consumos) y el Método de Adquisiciones y Desembolsos (suma de bienes adquiridos, depósitos, gastos y todos los desembolsos del año, deduciendo las adquisiciones y depósitos provenientes de préstamos que cumplan el artículo 60-A).

¿Qué documentos sustentan el origen del dinero?

La regla es simple: cada sol debe poder rastrearse hasta una fuente declarada o formalizada. Ahorros acumulados en cuentas, con estados que muestren el flujo; una venta anterior, con su escritura y el depósito del precio; una herencia, con la sucesión inscrita; un anticipo de legítima, con su escritura; un préstamo, con contrato de fecha cierta y desembolso bancario.

¿Desde qué monto es obligatorio pagar con medios de pago en 2026?

Hay dos reglas y conviene no confundirlas. La general está en el artículo 4 del TUO de la Ley para la lucha contra la evasión y para la formalización de la economía (Decreto Supremo 150-2007-EF): el monto a partir del cual se debe usar medios de pago es de S/ 2 000 o US$ 500, cifra que fijó el Decreto Legislativo 1529 y rige desde el 1 de abril de 2022. Ese mismo artículo añade que, si una de las partes fue calificada por la SUNAT en los dos niveles más bajos de cumplimiento, el umbral baja al 30 % (S/ 600 o US$ 150).

La regla propia de los inmuebles es más exigente. El tercer párrafo del artículo 3 del mismo TUO ordena que el pago de la "constitución o transferencia de derechos reales sobre bienes inmuebles", por importes iguales o superiores a una (1) UIT, "inclusive cuando se realice parcialmente", solo puede efectuarse con los medios de pago de la ley. Con la UIT 2026 en S/ 5 500 (Decreto Supremo 301-2025-EF, vigente desde el 1 de enero de 2026), eso significa que cualquier pago de S/ 5 500 o más por la compra de tu casa va por el sistema financiero, aunque lo partas en cuotas.

Ese mismo artículo 3 obliga a los sujetos de prevención de lavado de activos —la notaría, entre ellos— a dejar constancia del medio de pago en el instrumento público, y a evaluar un Reporte de Operaciones Sospechosas a la UIF-Perú si el cliente se niega a acreditarlo.

Los medios de pago válidos están listados en el artículo 5: depósitos en cuenta, giros, transferencias de fondos, órdenes de pago, tarjetas de débito y de crédito, cheques, remesas y cartas de crédito. Y el artículo 8 fija el castigo de no usarlos: los pagos hechos sin medio de pago "no darán derecho a deducir gastos, costos o créditos", así que el precio pagado en efectivo puede no servirte como costo de adquisición el día que vendas. El mismo artículo 8 remata que en los mutuos pagados fuera del sistema financiero, ni la entrega ni la devolución del dinero sustentan incremento patrimonial.

¿Por qué la bancarización es tu mejor aliada?

Porque construye el rastro sin que tengas que hacer nada especial: el dinero entra a una cuenta, se mueve por transferencia y queda registrado. El comprador que paga todo por banco tiene el expediente armado el día que se lo pidan; el que paga en efectivo tiene que reconstruirlo años después, cuando ya nadie recuerda nada. Ver qué pasa si pagas en efectivo.

¿Cuánto cuesta el ITF y por qué te conviene pagarlo?

La alícuota del Impuesto a las Transacciones Financieras es de 0,005 % sobre el valor de la operación afecta, según el artículo 10 del TUO de la Ley 28194, tasa fijada por la Ley 29667 y vigente desde el 1 de abril de 2011. En plata: por cada S/ 100 000 que mueves por cuenta bancaria, el ITF son unos S/ 5. Es el costo más barato que vas a pagar en toda la compra y es exactamente lo que deja la huella que después te sirve de prueba. Discutir el ITF para pagar en efectivo es ahorrar cinco soles y perder el sustento de cien mil.

¿Desde qué saldo informan los bancos a la SUNAT?

Desde 7 UIT. El Reglamento que establece la información financiera que las empresas del sistema financiero deben suministrar a la SUNAT (Decreto Supremo 430-2020-EF) fue modificado por el Decreto Supremo 009-2021-EF, publicado en El Peruano el 26 de enero de 2021, que en su artículo 4.2 fija el umbral: la empresa del sistema financiero debe informar la cuenta cuando el concepto reportado "sea igual o superior a siete (7) UIT". Con la UIT 2026 de S/ 5 500, el reporte se activa desde S/ 38 500, y el envío es semestral: una declaración por cada semestre del año calendario.

Conviene entender qué significa y qué no. Que un saldo se informe no abre una fiscalización ni es una denuncia: es información que entra al cruce de datos. El problema aparece cuando ese saldo no conversa con lo declarado y no hay papel que lo explique.

¿Qué pasa si compro una casa y no declaro?

La compra, por sí misma, no genera una declaración de Impuesto a la Renta a cargo del comprador: no hay un formulario de "compré una casa". Pero la operación queda registrada por tres vías simultáneas —la escritura pública en la notaría, la inscripción en Sunarp y los pagos en el sistema financiero—, y esos registros alimentan los cruces del artículo 92 de la Ley del Impuesto a la Renta. Lo que se sanciona no es comprar, es no haber declarado la renta con la que compraste.

Si la SUNAT determina un incremento patrimonial no justificado, ese monto se trata como renta neta no declarada y, en el caso de una persona natural, tributa con la escala progresiva del artículo 53 de la ley: 8 % hasta 5 UIT, 14 % de 5 a 20 UIT, 17 % de 20 a 35 UIT, 20 % de 35 a 45 UIT y 30 % sobre el exceso de 45 UIT. Con la UIT 2026 de S/ 5 500, los tramos equivalen a S/ 27 500, S/ 110 000, S/ 192 500 y S/ 247 500.

A eso se suman dos cosas: el interés moratorio del 0,9 % mensual en moneda nacional (Ley 31962, vigente desde el 1 de enero de 2024) y la multa por la infracción del numeral 1 del artículo 178 del Código Tributario, que castiga no incluir rentas en las declaraciones. Esa multa tiene rebajas importantes según cuándo reacciones, reguladas en el artículo 179: 90 % si declaras la deuda omitida antes de cualquier notificación o requerimiento, 70 % si lo haces después del requerimiento pero antes de que venza el plazo del artículo 75, y 50 % si pagas la resolución de determinación y la multa sin impugnar. Regularizar temprano no es un detalle: es la diferencia entre pagar el 10 % de la multa o el 100 %.

¿Qué hago si me llega un requerimiento?

1. Leer con precisión qué periodo y qué operaciones se están revisando.
2. Reunir la documentación de cada ingreso relevante de ese periodo.
3. Responder dentro del plazo, ordenadamente y por escrito.
4. Apoyarte en un contador o abogado tributarista si el monto es significativo.

Responder tarde o incompleto es lo que convierte un requerimiento simple en una determinación de deuda.

Cómo armar el expediente del origen de los fondos, paso a paso

1. Escribe la lista de fuentes antes de firmar. Anota de dónde sale cada tramo del precio: ahorros, venta anterior, préstamo, donación, crédito hipotecario. Un precio de S/ 400 000 con cuatro fuentes son cuatro expedientes, no uno.
2. Formaliza lo informal primero. Si hay un préstamo o una donación de familiares, el contrato de fecha cierta o la escritura pública deben existir antes del desembolso y antes de la compra: el numeral 6 del artículo 60-A del reglamento exige que la fecha cierta y la del desembolso sean anteriores o coincidentes con la adquisición que se pretende justificar.
3. Haz pasar cada sol por una cuenta. Depósito, transferencia u orden de pago por cada tramo igual o mayor a 1 UIT (S/ 5 500 en 2026), según el artículo 3 del D.S. 150-2007-EF. Nada de entregas en efectivo en la notaría.
4. Pide que el medio de pago quede en la escritura. El artículo 3 obliga a la notaría a dejar constancia; que figure el número de operación y la entidad del sistema financiero te ahorra el trabajo de probarlo después.
5. Guarda el legajo completo. Escritura, minuta, constancias de transferencia, estados de cuenta del mes de cada pago, contrato de préstamo y cronograma de devolución, declaraciones anuales de los ejercicios involucrados.
6. Consérvalo cinco años como mínimo. El numeral 7 del artículo 87 del Código Tributario obliga a conservar los documentos que sustentan hechos con efecto tributario "cinco (5) años o durante el plazo de prescripción del tributo, el que fuera mayor".

¿Qué requisitos exige el reglamento para que un préstamo justifique la compra?

Aquí es donde se cae la mayoría de los casos. El artículo 60-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, en su texto modificado por el Decreto Supremo 233-2022-EF (vigente desde el 1 de enero de 2023), establece que los préstamos de dinero solo pueden justificar incrementos patrimoniales cuando se cumplen condiciones concretas:

Para las donaciones la exigencia viene del propio artículo 52, inciso a), en el texto que incorporó el Decreto Legislativo 1527 (vigente desde el 1 de enero de 2023): la donación de un inmueble —o de muebles cuya transferencia lo requiera— solo justifica si consta en escritura pública; los demás muebles, con documento de fecha cierta; y hay una ventana menor para regalos de bodas o acontecimientos similares cuyo valor no supere el 25 % de la UIT (S/ 1 375 en 2026).

¿Y si el dinero vino de un familiar?

Se formaliza. Si es un préstamo, con contrato de fecha cierta y transferencia bancaria; si es una donación o un anticipo de herencia, con la escritura correspondiente. Un aporte familiar sin papeles es exactamente el caso que la SUNAT trata como no justificado. Ver cómo funciona el anticipo de legítima.

¿Hasta cuándo puede revisarte la SUNAT?

Dos plazos distintos, y se confunden siempre.

El primero es el de prescripción, en el artículo 43 del Código Tributario: la acción para determinar la obligación, exigir su pago y aplicar sanciones prescribe a los cuatro (4) años, y a los seis (6) años para quienes no presentaron la declaración respectiva; son diez (10) años cuando un agente de retención o percepción no pagó el tributo retenido. Si nunca declaraste el ejercicio en que compraste, el plazo que te aplica es el de seis años, no el de cuatro.

El segundo es el del procedimiento de fiscalización definitiva, en el artículo 62-A: la SUNAT debe efectuarlo en un (1) año, contado desde que entregas la totalidad de la información del primer requerimiento —si la entregas parcialmente, el plazo no empieza a correr—, prorrogable excepcionalmente por un año adicional cuando hay complejidad u ocultamiento de ingresos. De ahí la importancia de entregar completo y de una sola vez: la entrega a cuentagotas alarga el procedimiento en tu contra.

Sobre qué documentos conservar y por cuánto, el numeral 7 del artículo 87 es explícito: cinco años o el plazo de prescripción del tributo, el que fuera mayor, contados desde el 1 de enero del año siguiente al vencimiento de la declaración.

¿Esto tiene relación con la UIF?

Son cosas distintas pero vecinas. La SUNAT mira la coherencia tributaria; la UIF, los patrones de operaciones sospechosas en la prevención de lavado de activos. Un mismo pago en efectivo puede llamar la atención de ambas por razones distintas. Ver la guía de alertas de la UIF.

Preguntas frecuentes

¿Comprar una casa me obliga a declarar algo a la SUNAT?

La compra en sí no genera una declaración del comprador, pero sí queda registrada; lo que importa es poder sustentar el origen de los fondos si te lo requieren.

¿Cuánto tiempo debo guardar los comprobantes?

Mientras el inmueble sea tuyo y hasta después de venderlo: esos documentos sustentan también el costo de adquisición.

¿Un préstamo de un amigo sirve como sustento?

Sí, si está documentado con fecha cierta y el desembolso se hizo por el sistema financiero.

¿La SUNAT revisa todas las compras de inmuebles?

No revisa todas; actúa por criterios de riesgo y cruces de información. Lo prudente es tener el sustento listo igual.

¿Qué pasa si no puedo justificar una parte?

Esa parte puede considerarse renta no declarada, con el impuesto y las sanciones que correspondan. Por eso conviene ordenar el expediente antes de comprar, no después.

¿Desde qué monto tengo que pagar mi casa con medios de pago en 2026?

Desde 1 UIT, es decir S/ 5 500 en 2026, incluso si el pago es parcial: lo exige el tercer párrafo del artículo 3 del TUO de la Ley 28194 (D.S. 150-2007-EF) para la constitución o transferencia de derechos reales sobre inmuebles. El umbral general para cualquier otra obligación es de S/ 2 000 o US$ 500, según el artículo 4 del mismo texto.

¿Qué pasa si pagué una parte en efectivo y ya firmé?

El artículo 8 del D.S. 150-2007-EF establece que los pagos sin medio de pago no dan derecho a deducir costos, gastos ni créditos, así que ese tramo puede no computar como costo de adquisición cuando vendas, y no sirve para sustentar el incremento patrimonial. Lo que corresponde es documentar el origen de ese dinero por otra vía y evaluar una regularización con el artículo 179 del Código Tributario, que rebaja la multa hasta en 90 % si declaras antes de cualquier requerimiento.

¿Desde qué saldo en mi cuenta le informan a la SUNAT?

Desde 7 UIT, equivalentes a S/ 38 500 en 2026, según el artículo 4.2 del Reglamento aprobado por el D.S. 430-2020-EF, modificado por el D.S. 009-2021-EF. El reporte es semestral y no equivale a una fiscalización: es información para el cruce de datos.

¿Cuánto podría pagar si la SUNAT determina un incremento no justificado?

El monto no justificado se grava como renta neta no declarada con la escala del artículo 53 de la Ley del Impuesto a la Renta: 8 % hasta 5 UIT, 14 % de 5 a 20 UIT, 17 % de 20 a 35 UIT, 20 % de 35 a 45 UIT y 30 % en el exceso. Se añaden el interés moratorio de 0,9 % mensual (Ley 31962) y la multa del numeral 1 del artículo 178 del Código Tributario, con las rebajas del artículo 179.

¿Cuántos años atrás puede revisar la SUNAT mi compra?

Cuatro años si presentaste la declaración del ejercicio y seis si no la presentaste, según el artículo 43 del Código Tributario. Una vez iniciada, la fiscalización definitiva tiene un plazo de un año desde que entregas toda la información del primer requerimiento, prorrogable por uno más (artículo 62-A).

¿Un regalo de matrimonio necesita escritura pública?

No necesariamente. El inciso a) del artículo 52 de la Ley del Impuesto a la Renta admite un documento que acredite de manera fehaciente la donación de bienes muebles recibidos con ocasión de bodas o acontecimientos similares cuando su valor no supera el 25 % de la UIT (S/ 1 375 en 2026). Para inmuebles, en cambio, siempre se exige escritura pública.

La primera línea de defensa es el medio de pago: desde qué monto es obligatoria la bancarización.

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Fuentes

• Incremento patrimonial no justificado — SUNAT
• Criterios que utiliza la SUNAT para detectar incremento patrimonial no justificado — LP Derecho
• Ley 28194, Ley para la lucha contra la evasión y para la formalización de la economía — SUNAT
• Ley del Impuesto a la Renta, Capítulo VI (artículo 52: incremento patrimonial no justificado) — SUNAT
• Ley del Impuesto a la Renta, Capítulo XII (artículos 91 y 92: presunciones y determinación) — SUNAT
• Ley del Impuesto a la Renta, Capítulo VII (artículo 53: escala progresiva) — SUNAT
• Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, artículos 60 y 60-A (métodos y justificación con préstamos) — SUNAT
• TUO de la Ley 28194, Decreto Supremo 150-2007-EF (artículos 3, 4, 5, 8 y 10: medios de pago e ITF) — SUNAT
• Valores de la UIT: S/ 5 500 para 2026, D.S. 301-2025-EF — SUNAT
• Tasa de Interés Moratorio: 0,9 % mensual desde el 1-1-2024, Ley 31962 — SUNAT
• Código Tributario, Libro Primero (artículo 43: plazos de prescripción) — SUNAT
• Código Tributario, Libro Segundo (artículos 62-A y 87: fiscalización y conservación de documentos) — SUNAT
• Código Tributario, Libro Cuarto (artículos 178 y 179: infracción y régimen de incentivos) — SUNAT
• Decreto Supremo 009-2021-EF: reporte de cuentas desde 7 UIT, El Peruano 26-1-2021
• Ya rige la UIT 2026 en S/ 5 500 — El Peruano