Compara dos cosas: la rentabilidad neta del alquiler y lo que rendiría el capital si vendes, después de impuestos y gastos de venta. Si el alquiler neto supera con holgura a la alternativa, conserva; si no la supera y además el inmueble te da trabajo, vende. Todo lo demás —el apego, "la casa nunca baja", el consejo del cuñado— es ruido alrededor de esos dos números.
Datos clave
- Rentabilidad neta típica en Lima: entre 4% y 5,5% anual, según distrito y gestión.
- Al vender: se paga 5% de renta de segunda categoría sobre la ganancia, salvo exoneración de casa habitación.
- Costo de transacción: volver a comprar un inmueble de S/ 400.000 cuesta alcabala S/ 10.350 (3 % sobre el precio menos 10 UIT), Sunarp S/ 1.244,50 y notaría desde S/ 250.
- La plusvalía es el segundo componente del retorno de conservar.
- El factor no financiero: el tiempo y el estrés de gestionar un alquiler.
El caso, resuelto
Departamento con valor de mercado de S/ 400.000, alquilable en S/ 2.100 mensuales, comprado hace ocho años en S/ 300.000, sin hipoteca.
| Concepto | Conservar y alquilar | Vender |
|---|---|---|
| Ingreso anual neto | ~S/ 18.000 | — |
| Rentabilidad sobre el valor | ~4,5% | — |
| Capital liberado | S/ 0 | ~S/ 400.000 menos impuestos y gastos |
| Impuesto a la venta (5% de la ganancia) | — | Según ICM del MEF |
| Plusvalía futura | La capturas | La cedes |
| Gestión y riesgo de inquilino | Sí | No |
Para ver en qué momento de la venta entra esto, revisa la guía completa para vender en el Perú.
Si recién vas a poner tu inmueble en alquiler, conviene leer primero la guía completa para alquilar tu departamento o casa en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
Cuándo gana alquilar
- La rentabilidad neta está por encima de tu alternativa de inversión.
- El distrito tiene demanda sostenida de alquiler y baja vacancia.
- Esperas plusvalía por infraestructura en ejecución o cambio urbanístico.
- No necesitas el capital para otra cosa concreta.
- El inmueble está en buen estado y no demanda intervenciones mayores.
Cuándo gana vender
- Necesitas el capital para una operación con mejor retorno o para reducir deuda cara.
- El inmueble exige reparaciones mayores que no vas a recuperar en renta.
- La zona perdió demanda y la vacancia se alargó.
- La gestión del alquiler te consume tiempo o te genera conflictos.
- Calificas como casa habitación y no pagarías impuesto por la venta. Ver la exoneración de casa habitación.
La tercera opción
Alquilar por un periodo definido mientras el mercado del distrito madura, con el inmueble ya preparado para venderse. Es especialmente razonable cuando hay una obra pública con fecha de entrega o cuando el edificio está regularizando documentación que hoy limita la venta. Ver decidir con números y bajar el precio o esperar.
Cómo armar la comparación con tus números
El caso de arriba se puede replicar con tu departamento en cuatro pasos:
- Renta neta anual. Multiplica la renta mensual por doce y descuenta el impuesto de primera categoría (5 % de lo que cobras), un margen de vacancia, el mantenimiento y los gastos que no traslades al inquilino.
- Capital neto de la venta. Toma el valor de mercado de hoy, con tasación o comparables de la zona, y resta el 5 % sobre la ganancia (si no calificas como casa habitación), la comisión y los gastos de cierre.
- Rendimiento alternativo. Define qué harías realmente con ese capital: amortizar una deuda cara, comprar un inmueble que rinda más o dejarlo en un depósito.
- Compara. Multiplica el capital neto por la tasa de tu alternativa y ponlo al lado de la renta neta del primer paso.
En el ejemplo, conservar deja unos S/ 18.000 netos al año. Como la venta libera algo menos de S/ 400.000 una vez pagados impuesto y gastos, la alternativa tendría que rendir un poco más de 4,5 % neto solo para empatar. Si tu destino real para ese dinero no llega a eso, gana el alquiler; si lo supera con holgura, pesa más vender.
El tipo de departamento también inclina la balanza
No todos los departamentos se venden o se alquilan igual de rápido, y eso cambia el riesgo de cada opción. Con datos del mercado formal de Lima y Callao:
- 2 y 3 dormitorios: concentran cerca del 77,6 % de las ventas. Si el tuyo es de este tipo, tienes el público más amplio para vender cuando lo decidas.
- Metrajes compactos: el 50,1 % de las ventas del primer semestre de 2026 se ubicó entre 40 y 60 m², y el área media vendida bajó a 63,9 m². Un departamento grande tiene menos compradores posibles.
- 4 dormitorios o más: es un nicho con pocos compradores y ventas largas. Si piensas vender en algún momento, empieza con tiempo, porque apurarte suele terminar en descuento.
- 1 y 2 dormitorios cerca de zonas con empleo: en alquiler de largo plazo suelen tener la mejor relación entre renta y precio, un argumento a favor de conservar.
Si tu departamento es fácil de alquilar y difícil de vender, conservarlo tiene más sentido que en el caso contrario.
Preguntas frecuentes
¿Conviene alquilar o vender mi departamento?
Conviene conservarlo si la rentabilidad neta del alquiler supera con holgura lo que rendiría el capital al vender, después de impuestos y gastos de venta. En Lima esa rentabilidad neta suele ir de 4 % a 5,5 % anual según distrito y gestión; si no supera tu alternativa y además el inmueble te da trabajo, vender suele ser la mejor decisión.
¿Cuánto pago de impuesto si vendo?
El 5 % de la ganancia, como renta de segunda categoría, con el costo de compra actualizado por el Índice de Corrección Monetaria del MEF. Puede no aplicar si el inmueble califica como casa habitación. Ver Vender tu casa: cuándo pagas impuesto a la renta y cuándo estás exonerado.
¿Puedo vender con el inquilino adentro?
Sí, con condiciones que conviene revisar antes de publicar. Ver vender con inquilino adentro. Si planeas vender más adelante, otra opción es alquilar por un periodo definido con el inmueble ya preparado para la venta.
¿La plusvalía compensa una rentabilidad baja?
Puede compensarla, pero es una expectativa, no un ingreso, así que conviene tratarla como un extra y no como parte del cálculo base. Pesa más cuando hay una razón concreta para esperarla, como una obra de infraestructura en ejecución o un cambio urbanístico en la zona.
¿Y si tengo hipoteca vigente?
Compara la renta neta contra la cuota del crédito: si el alquiler no la cubre, el inmueble te cuesta dinero cada mes. Vender también gana cuando necesitas el capital para reducir deuda cara. Ver Cómo vender una casa hipotecada en el Perú: levantamiento de hipoteca, pasos, costos y plazos (guía completa 2026).
¿Cuánto tiempo debería conservarlo?
No hay un plazo óptimo universal: la decisión se revisa cuando cambian la rentabilidad neta, tus necesidades de capital o el mercado del distrito. Alquilar por un periodo definido es razonable cuando hay una obra pública con fecha de entrega o cuando el edificio está regularizando documentación que hoy limita la venta.
Seguir leyendo
- ¿Me conviene alquilar mi terreno en vez de venderlo?
- ¿Puedo publicar mi inmueble en venta y en alquiler a la vez?
- Cómo vender una propiedad en Perú: la guía completa, paso a paso
- ¿Vender para comprar algo más grande o alquilar el que tengo?
Fuentes
- Notas de Estudios N.º 16, indicadores del mercado inmobiliario y ratio PER — BCRP
- Venta de inmuebles — Rentas de segunda categoría, SUNAT
- Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento — gob.pe
- Tasas de interés por tipo de crédito y empresa bancaria — SBS
- Información del impuesto de alcabala: tasa del 3 % e inafectación de las primeras 10 UIT — SAT de Lima, gob.pe
- Resolución 228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026, Anexo 1 (predios) — Sunarp, 23-dic-2025
- Precios por servicios notariales, IGV incluido — Notaría Gonzales Loli (Lima), consultado el 28 de septiembre de 2026
Cómo te ayuda EximiaHaus
La decisión se toma con dos cifras: cuánto vale hoy y cuánto rinde neto. Estos servicios te dan las dos:
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Asesoría de compra e inversión — elegir con números: rentabilidad neta, costo total de la operación y estado legal verificado.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos, con ficha completa y video automático del aviso.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
