Compara dos cosas: la rentabilidad neta del alquiler y lo que rendiría el capital si vendes, después de impuestos y gastos de venta. Si el alquiler neto supera con holgura a la alternativa, conserva; si no la supera y además el inmueble te da trabajo, vende. Todo lo demás —el apego, "la casa nunca baja", el consejo del cuñado— es ruido alrededor de esos dos números.
Datos clave
- Rentabilidad neta típica en Lima: entre 4% y 5,5% anual, según distrito y gestión.
- Al vender: se paga 5% de renta de segunda categoría sobre la ganancia, salvo exoneración de casa habitación.
- Costo de transacción: volver a comprar cuesta entre 3% y 6% del valor.
- La plusvalía es el segundo componente del retorno de conservar.
- El factor no financiero: el tiempo y el estrés de gestionar un alquiler.
El caso, resuelto
Departamento con valor de mercado de S/ 400.000, alquilable en S/ 2.100 mensuales, comprado hace ocho años en S/ 300.000, sin hipoteca.
| Concepto | Conservar y alquilar | Vender |
|---|---|---|
| Ingreso anual neto | ~S/ 18.000 | — |
| Rentabilidad sobre el valor | ~4,5% | — |
| Capital liberado | S/ 0 | ~S/ 400.000 menos impuestos y gastos |
| Impuesto a la venta (5% de la ganancia) | — | Según ICM del MEF |
| Plusvalía futura | La capturas | La cedes |
| Gestión y riesgo de inquilino | Sí | No |
Cuándo gana alquilar
- La rentabilidad neta está por encima de tu alternativa de inversión.
- El distrito tiene demanda sostenida de alquiler y baja vacancia.
- Esperas plusvalía por infraestructura en ejecución o cambio urbanístico.
- No necesitas el capital para otra cosa concreta.
- El inmueble está en buen estado y no demanda intervenciones mayores.
Cuándo gana vender
- Necesitas el capital para una operación con mejor retorno o para reducir deuda cara.
- El inmueble exige reparaciones mayores que no vas a recuperar en renta.
- La zona perdió demanda y la vacancia se alargó.
- La gestión del alquiler te consume tiempo o te genera conflictos.
- Calificas como casa habitación y no pagarías impuesto por la venta. Ver la exoneración de casa habitación.
La tercera opción
Alquilar por un periodo definido mientras el mercado del distrito madura, con el inmueble ya preparado para venderse. Es especialmente razonable cuando hay una obra pública con fecha de entrega o cuando el edificio está regularizando documentación que hoy limita la venta. Ver decidir con números y bajar el precio o esperar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender con el inquilino adentro?
Sí, con condiciones. Ver vender con inquilino adentro.
¿Cuánto pago de impuesto si vendo?
El 5% de la ganancia, con el costo de compra actualizado por el ICM. Ver el cálculo completo.
¿La plusvalía compensa una rentabilidad baja?
Puede compensarla, pero es una expectativa, no un ingreso. Conviene tratarla como un extra y no como parte del cálculo base.
¿Y si tengo hipoteca vigente?
Compara la renta neta contra la cuota. Ver vender con hipoteca vigente.
¿Cuánto tiempo debería conservarlo?
No hay un plazo óptimo universal: la decisión se revisa cuando cambian la rentabilidad neta, tus necesidades de capital o el mercado del distrito.
Con un terreno la misma disyuntiva se resuelve con otros números: si conviene alquilar un terreno en vez de venderlo.
Y si no quieres elegir todavía, hay una tercera vía: publicar en venta y en alquiler a la vez.
Todo el clúster, en orden y en un solo lugar: cómo vender tu departamento, paso a paso.
Cuando la decisión se cruza con una mudanza: el caso de quien se muda a algo más grande.
Fuentes
- Notas de Estudios N.º 16, indicadores del mercado inmobiliario y ratio PER — BCRP
- Venta de inmuebles — Rentas de segunda categoría, SUNAT
- Informe de mercado inmobiliario 1S-2026, CODIP — Real Estate Data Analytics
- Tasas de interés por tipo de crédito y empresa bancaria — SBS
Cómo te ayuda EximiaHaus
La decisión se toma con dos cifras: cuánto vale hoy y cuánto rinde neto. Estos servicios te dan las dos:
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Asesoría de compra e inversión — te guiamos hacia la mejor oportunidad según tu presupuesto y tus objetivos.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos y llega a miles de compradores e inquilinos en todo el Perú.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.