La ventaja del usado es que compras algo que existe: lo caminas, mides la luz real de la sala a las cuatro de la tarde, hablas con los vecinos y te mudas cuando termina el trámite. La desventaja es que también compras su historia: la antigüedad de las instalaciones, la deuda de mantenimiento del anterior propietario y, a veces, un problema registral que nadie mencionó.
Datos clave
- Ocho de cada diez viviendas del mercado formal se compran en planos, así que el usado es donde hay menos competencia por unidad.
- Área media vendida en Lima y Callao: 63,9 m² en el primer semestre de 2026; los edificios antiguos suelen ofrecer más metros por el mismo precio.
- La deuda de mantenimiento puede seguir al inmueble cuando está inscrita en la partida registral.
- El vendedor responde por vicios ocultos según las reglas de saneamiento del Código Civil.
- Certificado literal de predios 2026: S/ 14 las primeras dos hojas y S/ 7 por hoja adicional.
Las dos columnas
| Ventajas | Desventajas |
|---|---|
| Lo ves y lo pruebas antes de comprar | Instalaciones con años encima |
| Más metros por el mismo presupuesto | Sin garantía de constructor vigente |
| Entrega inmediata: no esperas obra | Puedes heredar deudas del edificio |
| Zona ya consolidada, con servicios probados | Riesgo de problemas registrales del historial |
| Precio negociable con un vendedor persona natural | Puede requerir inversión en remodelación |
La cuenta que hay que hacer
Un usado de 85 m² a S/ 5.500/m² cuesta S/ 467.500. Un estreno de 63 m² a S/ 7.400/m² cuesta S/ 466.200. Precio casi idéntico, 22 m² de diferencia. La pregunta correcta no es cuál es más barato, sino cuánto te va a costar poner el usado en condiciones: si son S/ 40.000 de remodelación, sigue ganando en metros; si son S/ 120.000 porque hay que cambiar instalaciones eléctricas y sanitarias, la ventaja desaparece.
Ver cuánto cuesta remodelar y la comparación completa estreno o usado.
Los seis chequeos innegociables
- Copia literal de la partida: titular, cargas, gravámenes y deudas inscritas.
- Estado de cuenta de mantenimiento emitido por la junta o la administración.
- Constancia de no adeudo municipal de predial y arbitrios.
- Recibos de servicios al día y a nombre de quién están.
- Revisión física: humedades, instalaciones, filtraciones y estructura.
- Antigüedad y estado del edificio: ascensor, cisterna, fachada, azotea.
Ver cómo saber si una casa es legal y qué revisar en la estructura.
El punto donde se gana o se pierde plata
En la negociación. A diferencia de una preventa con lista de precios, aquí enfrente hay una persona con una razón para vender —una mudanza, una herencia, un divorcio— y con una idea del valor que muchas veces viene de lo que le dijo un vecino. Llegar con una tasación o una valorización en la mano cambia por completo la conversación, y suele valer más que cualquier técnica de regateo. Ver valor de tasación frente a valor comercial.
Preguntas frecuentes
¿Un usado se puede comprar con crédito hipotecario?
Sí, y también con crédito Mivivienda si cumple los requisitos del programa y la tasación del banco.
¿Heredo las deudas del anterior dueño?
El predial es una obligación personal de cada ejercicio, pero las deudas de mantenimiento inscritas sí afectan al inmueble. Ver comprar con deuda de mantenimiento.
¿Puedo reclamar si aparecen fallas después?
Puedes, por vicios ocultos, dentro de los plazos y condiciones del Código Civil.
¿Cuánto se puede negociar en un usado?
Depende del tiempo que lleve publicado y de la urgencia del vendedor, no de una regla fija.
¿Conviene más un usado o un estreno para alquilar?
El usado suele dar mejor rentabilidad bruta por su menor precio de entrada. Ver rentabilidad bruta y neta.
Más allá del departamento, pesa el edificio: qué cambia entre un edificio nuevo y uno antiguo.
Fuentes
- Plataforma de servicios en línea Sunarp
- Mercado inmobiliario 2026: prepárese para la expansión — Diario Oficial El Peruano
- Código Civil peruano — Sistema Peruano de Información Jurídica
- Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
Cómo te ayuda EximiaHaus
En un usado, el precio justo y el estado legal son todo. Los dos se pueden verificar antes de firmar:
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