Remodelar por completo los acabados de un departamento en Lima cuesta, como referencia oficial 2026, entre S/ 540 y S/ 1.065 por m² techado según la calidad: el Ministerio de Vivienda valoriza pisos, puertas y ventanas, revestimientos, baños e instalaciones de nivel medio en S/ 718,64 por m². En 70 m² son unos S/ 50.300. Una remodelación parcial (cocina, baños, pintura) cuesta bastante menos.
No todas las remodelaciones se recuperan al vender. Las que más devuelven son cocina, baños, pintura e iluminación; las que menos, los acabados de gama alta en zonas de precio medio. El contexto ayuda: los materiales de construcción subieron apenas 1,8% en el primer semestre de 2026, así que es un buen año para ejecutar obra con presupuestos que no se desactualizan a mitad de camino.
Datos clave
- +1,8% subieron los materiales en el primer semestre de 2026: presupuestos más estables.
- Obra nueva en Lima: S/ 1.900 a S/ 2.400 por m² para nivel medio, referencia útil para dimensionar una remodelación integral.
- El techo del gasto lo marca el precio máximo alcanzable en tu zona: remodelar por encima del techo del distrito no se recupera.
- Conectividad y eficiencia son hoy atributos que el comprador valora explícitamente (88,4% exige conectividad total en el edificio).
- Referencia oficial 2026 (MVCS): acabados e instalaciones de categoría media (C) en Lima y Callao suman S/ 718,64 por m² techado; categoría D, S/ 540,78; categoría B, S/ 1.064,52.
Antes de empezar la obra, deja el presupuesto, el plazo y la garantía por escrito: modelo de contrato de remodelación de vivienda en Word.
¿Cuánto cuesta remodelar un departamento en Lima en 2026?
El Ministerio de Vivienda publica cada año los Valores Unitarios Oficiales de Edificación, que usan los peritos para valorizar lo construido. Para 2026 (Resolución Directoral 015-2025-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU) sirven como referencia de cuánto vale rehacer cada partida de acabados, por m² de área techada:
| Partida (Lima y Callao, 2026) | Categoría B (alta) | Categoría C (media) | Categoría D (económica) |
|---|---|---|---|
| Pisos | S/ 210,68 | S/ 138,67 | S/ 122,32 |
| Puertas y ventanas | S/ 187,46 | S/ 121,17 | S/ 106,13 |
| Revestimientos | S/ 290,44 | S/ 215,46 | S/ 165,31 |
| Baños | S/ 98,36 | S/ 68,23 | S/ 36,40 |
| Instalaciones eléctricas y sanitarias | S/ 277,58 | S/ 175,11 | S/ 110,62 |
| Total acabados e instalaciones por m² | S/ 1.064,52 | S/ 718,64 | S/ 540,78 |
| Ejemplo: departamento de 70 m² | S/ 74.516 | S/ 50.305 | S/ 37.855 |
Para una remodelación parcial, suma solo las partidas que vas a tocar. Recuerda que la partida de baños del cuadro se expresa por m² de todo el departamento, no por m² de baño.
Para comparar esta intervención con las demás y saber en qué orden hacerlas, revisa qué mejoras aumentan el valor de tu casa antes de vender.
¿Y cuánto cuesta un departamento en Lima?
Depende sobre todo del distrito: el precio por m² puede duplicarse entre zonas vecinas. Por eso el techo de gasto de tu remodelación se calcula con el precio de tu distrito, no con el promedio de la ciudad. Los valores por distrito están en precios por m² por distrito.
Qué recupera y qué no
| Intervención | Retorno al vender | Comentario |
|---|---|---|
| Pintura general y reparaciones menores | Alto | La mejor relación costo-impacto que existe |
| Cocina | Alto | Es el ambiente que más decide la compra |
| Baños | Alto | Grifería, sanitarios y enchapes en buen estado |
| Iluminación y carpintería | Medio-alto | Cambia por completo la percepción en fotos y visitas |
| Pisos | Medio | Recupera si los actuales están dañados; no si solo están pasados de moda |
| Acabados de lujo en zona media | Bajo | El comprador de la zona no paga ese diferencial |
| Personalización fuerte de diseño | Bajo | Reduce el universo de compradores interesados |
La regla del techo de zona
Cada distrito tiene un precio máximo por metro cuadrado que el mercado está dispuesto a pagar. Si tu departamento ya está cerca de ese techo, la remodelación de lujo no te va a llevar más arriba: te va a costar dinero que no recuperas. Si en cambio está por debajo del promedio por deterioro, cada sol invertido en ponerlo a nivel se recupera con creces. Como referencia, el BCRP ubica el precio de venta de departamentos en S/ 6.916 por m² (US$ 2.042) en su panel de 12 distritos consolidados de Lima al primer trimestre de 2026, pero lo que importa es el número de tu distrito. Ver precios por m² por distrito.
Permisos: lo que sí necesitas
- Autorización de la junta de propietarios para trabajos que afecten fachada, áreas comunes, ductos o estructura, y para el uso del ascensor y horarios de obra. Ver reglamento interno y junta de propietarios.
- Licencia municipal cuando la remodelación implique modificación estructural o ampliación de área. Los trabajos menores suelen calificar en la modalidad más simple. Ver licencia de edificación.
- Regularización registral si ampliaste área techada: sin declaratoria de fábrica, esos metros no existen para el banco ni para el tasador.
Cómo presupuestar sin sorpresas
- Pide al menos tres presupuestos desagregados por partidas, con metrados y precios unitarios.
- Define el alcance por escrito: lo que no está en el presupuesto, no está en la obra.
- Paga contra avance verificado, nunca todo por adelantado.
- Reserva un 10%-15% para imprevistos: en remodelación aparecen tuberías, instalaciones y humedades que no se veían.
- Si el objetivo es vender, define el presupuesto después de estimar el precio alcanzable, no antes.
Si tu objetivo es comprar barato, remodelar y revender, ver flipping inmobiliario en Perú.
Preguntas frecuentes
¿Qué remodelación aumenta más el valor de un departamento?
Cocina, baños, pintura general e iluminación son las intervenciones con mejor retorno al vender. Los acabados de gama alta en zonas de precio medio y las personalizaciones de diseño muy marcadas son las que menos se recuperan.
¿Necesito permiso para remodelar mi departamento?
Necesitas autorización de la junta de propietarios cuando la obra afecta fachada, áreas comunes, ductos o estructura, y licencia municipal cuando implica modificación estructural o ampliación de área techada.
¿Es buen momento para remodelar en 2026?
Los materiales de construcción subieron solo 1,8% en el primer semestre de 2026, lo que reduce el riesgo de que un presupuesto quede desactualizado durante la obra. El componente que más presiona es la mano de obra calificada.
¿Cuánto debo invertir si voy a vender?
Lo que la zona permita recuperar. Estima primero el precio máximo alcanzable en tu distrito y define el presupuesto en función de esa cifra: remodelar por encima del techo de la zona es gasto, no inversión.
¿Cuánto cuesta remodelar un departamento de 70 m² en Lima?
Rehacer todos los acabados e instalaciones con calidad media equivale a unos S/ 50.300, según los valores oficiales 2026 del Ministerio de Vivienda (S/ 718,64 por m² techado). Con calidad económica serían unos S/ 37.900 y con calidad alta, unos S/ 74.500. Una remodelación parcial cuesta menos.
¿Qué son los valores unitarios oficiales de edificación?
Son los valores por m² de área techada que aprueba cada año el Ministerio de Vivienda para siete partidas: muros y columnas, techos, pisos, puertas y ventanas, revestimientos, baños e instalaciones. Los de 2026 no son aplicables para fines tributarios y sirven de referencia para valorizar lo construido.
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Fuentes
- Costo de construcción por m² en Perú 2026: guía completa — OneMake
- Viviendas en Lima: materiales de construcción suben 1,8% en el primer semestre — Infobae (11-ago-2026)
- Conectividad y tecnología superan al precio: qué buscan los peruanos al comprar vivienda en 2026 — Infobae
- Precios de venta de departamentos en Lima Metropolitana: series trimestrales por distrito, 1T2026 — BCRP
- MVCS: Resolución Directoral 015-2025-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU, valores unitarios oficiales de edificación 2026, diciembre de 2025
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