Comparar estreno y usado por el precio de lista es el error más común de todo el proceso de compra: la cuenta que importa suma remodelación, gastos de cierre, mantenimiento y el costo del tiempo hasta que puedes vivir ahí. Cuando se cierran todas esas columnas, la diferencia real casi nunca es la que sugería el aviso.
Datos clave
- Área media vendida en Lima y Callao: 63,9 m² en el primer semestre de 2026.
- Formalizar la compraventa cuesta entre 3% y 6% del valor del inmueble, en ambos casos.
- Alcabala 2026: 3% sobre el exceso de 10 UIT, es decir sobre lo que pase de S/ 55.000; la paga el comprador.
- Materiales de construcción: +3,09% entre enero y julio de 2026 en Lima Metropolitana, con el ladrillo subiendo cerca de 22% interanual.
- El usado se entrega ya: el estreno en planos puede tardar uno o dos años.
La cuenta completa, con un presupuesto de S/ 470.000
| Concepto | Estreno 63 m² | Usado 85 m² |
|---|---|---|
| Precio | S/ 466.200 | S/ 467.500 |
| Alcabala (3% sobre exceso de S/ 55.000) | ~S/ 12.336 | ~S/ 12.375 |
| Notaría y registro (aprox.) | ~S/ 5.000 | ~S/ 5.000 |
| Remodelación | S/ 0 | S/ 40.000 a S/ 120.000 |
| Alquiler durante la espera (18 meses) | ~S/ 27.000 | S/ 0 |
| Desembolso total aproximado | ~S/ 510.536 | ~S/ 524.875 a S/ 604.875 |
| Metros obtenidos | 63 m² | 85 m² |
Cómo leer esa tabla
Si la remodelación del usado se queda en S/ 40.000, terminas pagando algo más pero te llevas 22 m² adicionales: sale ganando. Si la remodelación se dispara a S/ 120.000 porque hay que rehacer instalaciones, el estreno gana con claridad. Todo el análisis se reduce a una pregunta que se responde con una visita técnica: ¿qué hay que arreglar de verdad?
Ver ventajas y desventajas del usado y qué revisar en la estructura.
Los costos que nadie pone en la hoja
- Mantenimiento mensual, que en un edificio con muchas amenidades es sensiblemente mayor.
- Predial, que se calcula sobre el autovalúo y suele ser mayor en construcción nueva.
- Muebles y equipamiento, iguales en ambos casos pero siempre olvidados.
- Costo del retraso en preventa, que es alquiler adicional no presupuestado.
Preguntas frecuentes
¿El estreno se revaloriza más?
Depende de la zona, no del estado. Un usado en zona consolidada puede revalorizarse más que un estreno en zona sin servicios.
¿Quién paga la alcabala?
El comprador, y vence el último día hábil del mes siguiente a la transferencia. Ver alcabala 2026.
¿La primera venta paga IGV?
La primera venta de inmuebles que hace el constructor tiene un tratamiento propio en el IGV. Ver IGV en la primera venta.
¿Cuánto cuesta remodelar?
Depende del alcance. Ver cuánto cuesta remodelar.
¿Y si quiero comprar para alquilar?
El usado suele dar mejor rentabilidad bruta por menor precio de entrada. Ver rentabilidad del alquiler.
Fuentes
- Mercado inmobiliario 2026: prepárese para la expansión — Diario Oficial El Peruano
- Viviendas en Lima: ventas crecerían 15% este año — Infobae Perú, 11 de agosto de 2026
- Instituto Nacional de Estadística e Informática — INEI
- Plataforma de servicios en línea Sunarp
Cómo te ayuda EximiaHaus
La comparación se resuelve con el valor real de cada opción, no con el precio de lista. Eso lo calculamos nosotros:
- Calculadora de Alcabala — calcula en segundos el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
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