La alcabala la paga el comprador, no el vendedor. El artículo 25 de la Ley de Tributación Municipal la declara "de cargo exclusivo del comprador, sin admitir pacto en contrario". Es el 3% del valor del inmueble que excede las 10 UIT (S/ 55.000 en 2026) y se paga a la municipalidad hasta el último día hábil del mes siguiente. El vendedor paga otro impuesto: el 5% de su ganancia, a Sunat.
En una compraventa de inmueble hay dos impuestos y no se pagan entre los mismos. El comprador paga la alcabala, que es municipal y se calcula sobre el valor de la transferencia. El vendedor paga el Impuesto a la Renta de segunda categoría, que es nacional y se calcula sobre la ganancia. Confundirlos es el origen de la mayoría de discusiones de última hora en la notaría.
Datos clave
- Alcabala: la paga el comprador, 3% sobre el exceso de 10 UIT del valor (art. 25 del TUO de la Ley de Tributación Municipal).
- Impuesto a la Renta: lo paga el vendedor, sobre la ganancia de capital de la operación. Tasa efectiva: 5% de la ganancia (precio de venta menos costo actualizado con el Índice de Corrección Monetaria), según Sunat.
- Base mínima de la alcabala: el valor de transferencia, que no puede ser menor al autovalúo del año ajustado por el IPM (art. 24).
- En la notaría: el vendedor debe mostrar el comprobante de pago del Impuesto a la Renta o la comunicación de no estar obligado a pagarlo.
- Acreedores distintos: municipalidad o SAT en un caso; Sunat en el otro.
- Plazos distintos: la alcabala vence el último día hábil del mes siguiente.
- No se compensan entre sí: son obligaciones independientes.
La comparación completa
| Alcabala | Impuesto a la Renta (2.ª categoría) | |
|---|---|---|
| Quién paga | El comprador | El vendedor |
| Sobre qué | El valor de transferencia | La ganancia obtenida |
| Tramo libre | Las primeras 10 UIT (S/ 55.000 en 2026) | No hay tramo libre, pero hay deducción del 20% |
| A quién se paga | SAT en Lima Metropolitana; fuera de Lima, la municipalidad provincial (o la distrital si la provincial no tiene Fondo de Inversión Municipal) | Sunat |
| Cuándo | Último día hábil del mes siguiente | Al mes siguiente de percibida la renta |
| Si no hay ganancia | Se paga igual | No hay impuesto |
| Casa habitación | No cambia nada | Puede quedar inafecta |
Un ejemplo con las dos puntas
Un departamento se vende en S/ 400.000. El comprador paga alcabala sobre S/ 345.000 afectos: S/ 10.350. El vendedor paga Impuesto a la Renta sobre su ganancia, que depende de a cuánto compró y del Índice de Corrección Monetaria que actualiza ese costo: si su ganancia fue S/ 80.000, el impuesto ronda el 5% de esa ganancia. Son dos cuentas separadas, que puedes correr en la calculadora de alcabala y en la calculadora de Impuesto a la Renta.
Para ver las dos puntas con tu precio, junto con notaría y registros, usa la calculadora de gastos de compraventa.
¿Cómo se calcula la alcabala en 2026?
Al valor de venta (o al autovalúo ajustado, si es mayor) le restas el tramo libre de 10 UIT, S/ 55.000 en 2026, y al resultado le aplicas el 3%. Si el inmueble vale S/ 55.000 o menos, no hay alcabala.
| Valor del inmueble | Menos 10 UIT | Base afecta | Alcabala (3%) |
|---|---|---|---|
| S/ 55.000 | S/ 55.000 | S/ 0 | S/ 0 |
| S/ 150.000 | S/ 55.000 | S/ 95.000 | S/ 2.850 |
| S/ 250.000 | S/ 55.000 | S/ 195.000 | S/ 5.850 |
| S/ 400.000 | S/ 55.000 | S/ 345.000 | S/ 10.350 |
| S/ 600.000 | S/ 55.000 | S/ 545.000 | S/ 16.350 |
¿Cuándo el vendedor no paga Impuesto a la Renta?
Según Sunat, la persona natural sin negocio no paga el impuesto por la venta en tres casos: si compró el inmueble antes del 1 de enero de 2004 y tiene el documento que lo prueba; si es su casa habitación, es decir, su único inmueble, lo tuvo 2 años o más y no lo usó solo como negocio, almacén o cochera; o si no hubo ganancia porque vendió al costo o por debajo. En esos casos presenta en la notaría la comunicación de no encontrarse obligado al pago, con sus sustentos. Ojo: desde la tercera venta de inmuebles en un mismo año, la ganancia pasa a ser renta de tercera categoría.
¿Se puede pactar que el otro lo pague?
El artículo 25 dice que la alcabala es de cargo exclusivo del comprador y que no se admite pacto en contrario. Las partes pueden acordar entre ellas quién pone el dinero —y a veces se descuenta del precio—, pero frente a la administración el obligado no cambia. Con la renta pasa lo mismo del otro lado: el contribuyente es quien obtiene la ganancia.
¿Qué más se paga en la operación?
Ninguno de los dos es el único costo: hay honorarios notariales, derechos registrales y, en compras con crédito, los gastos del banco. La cuenta completa está en cuánto cuesta en total comprar una casa y, del lado del vendedor, en cuánto te queda limpio si vendes.
Si tu caso va por ahí, aquí explicamos qué impuesto pagas si vendes una casa heredada.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la alcabala, el comprador o el vendedor?
El comprador. La ley lo hace sujeto pasivo del impuesto (art. 23) y dice que la alcabala es de su cargo exclusivo, sin admitir pacto en contrario (art. 25). Aunque la minuta diga que la asume el vendedor, frente a la municipalidad el obligado sigue siendo el comprador.
¿Cuánto es la alcabala en 2026?
El 3% del valor del inmueble que excede las 10 UIT, es decir, lo que pase de S/ 55.000 en 2026. En un departamento de S/ 400.000, la base afecta es S/ 345.000 y la alcabala, S/ 10.350. El valor no puede ser menor al autovalúo del año ajustado por el IPM, y si el inmueble vale S/ 55.000 o menos, no hay alcabala.
¿El vendedor paga alcabala alguna vez?
No por la venta: la alcabala es de cargo exclusivo del comprador. La pagaría como comprador en otra operación, cuando le toque adquirir. Por la venta, el vendedor paga otro impuesto, el de la Renta de segunda categoría, a Sunat.
¿Ambos impuestos se pagan en la misma entidad?
No: la alcabala se paga en el SAT si el inmueble está en Lima Metropolitana y, fuera de Lima, en la municipalidad provincial o en la distrital según el artículo 29 de la Ley de Tributación Municipal; la renta, en Sunat. También vencen en fechas distintas: la alcabala, el último día hábil del mes siguiente, y la renta, al mes siguiente de percibida. Son obligaciones independientes y no se compensan entre sí.
¿Cuánto paga el vendedor de Impuesto a la Renta?
El 5% de la ganancia. Sunat da este ejemplo: un inmueble comprado en S/ 180.000, con costo actualizado por el Índice de Corrección Monetaria de S/ 185.400 y vendido en S/ 210.000, deja S/ 24.600 de ganancia y un impuesto de S/ 1.230, que se paga el mes siguiente de cobrado el precio.
¿Si vendo con pérdida pago Impuesto a la Renta?
No: si vendiste al costo o por debajo, no hay ganancia de capital y por tanto no hay impuesto. Igual presentas en la notaría la comunicación de no encontrarte obligado al pago, con sus sustentos. La alcabala del comprador, en cambio, se paga aunque no haya ganancia.
¿La casa habitación libera de la alcabala?
No. La inafectación por casa habitación es del Impuesto a la Renta, del lado del vendedor, y en la alcabala no cambia nada. Según Sunat, el vendedor queda inafecto si es su único inmueble, lo tuvo 2 años o más y no lo usó solo como negocio, almacén o cochera.
¿Se paga alcabala al comprar un departamento nuevo a una constructora?
Solo en parte. La primera venta que hace una empresa constructora no está afecta a la alcabala, salvo en la parte que corresponde al valor del terreno (art. 22). Por eso la liquidación de un departamento de estreno suele ser menor que la de uno de segunda mano del mismo precio.
¿La herencia o el anticipo de legítima pagan alcabala?
No. La ley declara inafectas, entre otras, las transferencias por causa de muerte, los anticipos de legítima y la división y partición de la masa hereditaria o de gananciales (art. 27).
¿Qué pasa si el comprador no paga la alcabala?
La deuda es suya y la notaría suele exigir el comprobante para escriturar. Aunque la minuta diga que la asume el vendedor, frente a la municipalidad el obligado sigue siendo el comprador, y el plazo vence el último día hábil del mes siguiente. Ver alcabala fuera de plazo.
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Fuentes
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, Decreto Supremo N° 156-2004-EF (artículos 21 al 29)
- SAT de Lima — Impuesto de Alcabala: obligados, base imponible y liquidación
- Unidad Impositiva Tributaria 2026: S/ 5.500 (Decreto Supremo del MEF)
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF (arts. 22 a 27) — MEF, Plataforma del Estado Peruano
- Rentas de segunda categoría: venta de inmuebles — Sunat, Plataforma del Estado Peruano (actualizado el 28 de mayo de 2023)
- Calcular el impuesto a la renta de segunda categoría por venta de inmuebles — Sunat, Plataforma del Estado Peruano
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