En una compraventa de inmueble hay dos impuestos y no se pagan entre los mismos. El comprador paga la alcabala, que es municipal y se calcula sobre el valor de la transferencia. El vendedor paga el Impuesto a la Renta de segunda categoría, que es nacional y se calcula sobre la ganancia. Confundirlos es el origen de la mayoría de discusiones de última hora en la notaría.
Datos clave
- Alcabala: la paga el comprador, 3% sobre el exceso de 10 UIT del valor (art. 25 del TUO de la Ley de Tributación Municipal).
- Impuesto a la Renta: lo paga el vendedor, sobre la ganancia de capital de la operación.
- Acreedores distintos: municipalidad o SAT en un caso; Sunat en el otro.
- Plazos distintos: la alcabala vence el último día hábil del mes siguiente.
- No se compensan entre sí: son obligaciones independientes.
La comparación completa
| Alcabala | Impuesto a la Renta (2.ª categoría) | |
|---|---|---|
| Quién paga | El comprador | El vendedor |
| Sobre qué | El valor de transferencia | La ganancia obtenida |
| Tramo libre | Las primeras 10 UIT (S/ 55.000 en 2026) | No hay tramo libre, pero hay deducción del 20% |
| A quién se paga | Municipalidad distrital o SAT | Sunat |
| Cuándo | Último día hábil del mes siguiente | Al mes siguiente de percibida la renta |
| Si no hay ganancia | Se paga igual | No hay impuesto |
| Casa habitación | No cambia nada | Puede quedar inafecta |
Un ejemplo con las dos puntas
Un departamento se vende en S/ 400.000. El comprador paga alcabala sobre S/ 345.000 afectos: S/ 10.350. El vendedor paga Impuesto a la Renta sobre su ganancia, que depende de a cuánto compró y del Índice de Corrección Monetaria que actualiza ese costo: si su ganancia fue S/ 80.000, el impuesto ronda el 5% de esa ganancia. Son dos cuentas separadas, que puedes correr en la calculadora de alcabala y en la calculadora de Impuesto a la Renta.
¿Se puede pactar que el otro lo pague?
El artículo 25 dice que la alcabala es de cargo exclusivo del comprador y que no se admite pacto en contrario. Las partes pueden acordar entre ellas quién pone el dinero —y a veces se descuenta del precio—, pero frente a la administración el obligado no cambia. Con la renta pasa lo mismo del otro lado: el contribuyente es quien obtiene la ganancia.
¿Qué más se paga en la operación?
Ninguno de los dos es el único costo: hay honorarios notariales, derechos registrales y, en compras con crédito, los gastos del banco. La cuenta completa está en cuánto cuesta en total comprar una casa y, del lado del vendedor, en cuánto te queda limpio si vendes.
Preguntas frecuentes
¿El vendedor paga alcabala alguna vez?
No por la venta. La pagaría como comprador en otra operación, cuando le toque adquirir.
¿Si vendo con pérdida pago Impuesto a la Renta?
No hay ganancia de capital y por tanto no hay impuesto, pero la operación se declara igual.
¿La casa habitación libera de la alcabala?
No. La inafectación por casa habitación es del Impuesto a la Renta, del lado del vendedor.
¿Qué pasa si el comprador no paga la alcabala?
La deuda es suya y la notaría suele exigir el comprobante para escriturar. Ver alcabala fuera de plazo.
¿Ambos impuestos se pagan en la misma entidad?
No: la alcabala en la municipalidad o el SAT, y la renta en Sunat.
Fuentes
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, Decreto Supremo N° 156-2004-EF (artículos 21 al 29)
- SAT de Lima — Impuesto de Alcabala: obligados, base imponible y liquidación
- Unidad Impositiva Tributaria 2026: S/ 5.500 (Decreto Supremo del MEF)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Las dos puntas de una compraventa tienen su propia cuenta. Calcula la tuya antes de firmar:
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
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