¿Dónde y cómo se paga la alcabala?

La alcabala la paga el comprador, se calcula como el 3% sobre el valor de transferencia descontando las primeras 10 UIT, y debe pagarse antes de firmar la escritura pública. Con la UIT de 2026 en S/ 5.500, las primeras S/ 55.000 no pagan.

¿Cómo se calcula?

¿Dónde se paga?

En la administración tributaria del distrito donde está el inmueble: el Servicio de Administración Tributaria correspondiente o la propia municipalidad, según cómo esté organizada esa jurisdicción. En Lima Metropolitana lo recauda el SAT; en otras ciudades, el SAT local o la municipalidad provincial o distrital. Para el detalle fuera de Lima, ver alcabala en provincia.

¿Qué documentos se presentan?

• DNI del comprador.
• Minuta o documento que acredita la transferencia.
• Copia literal de la partida registral del inmueble.
• HR y PU del predio.
• El formulario que exija la administración tributaria correspondiente.

¿En qué momento del proceso se paga?

Antes de la escritura pública: el notario suele exigir el comprobante para otorgarla. Por eso conviene tener el monto presupuestado desde el inicio y no descubrirlo en la mesa de la notaría. El desglose completo está en cuánto cuesta en total comprar una casa y el análisis del impuesto en alcabala 2026: cuánto pagas realmente.

Paso a paso para pagarla, y en qué plazo

1. Pide al vendedor la HR y el PU del año. Ahí figura el autovalúo del predio, que funciona como piso de la base imponible (artículo 24 del TUO de la Ley de Tributación Municipal).
2. Compara el precio con el autovalúo. Se toma el mayor. Si la operación se firma desde el 1 de febrero, el autovalúo se actualiza con el Índice de Precios al por Mayor, así que el monto puede subir un poco.
3. Haz la cuenta. Al valor elegido réstale S/ 55.000, que son las 10 UIT de 2026, y aplica el 3 % al saldo.
4. Acude a la entidad del distrito donde está el inmueble, no a la de tu domicilio, con tu DNI, la minuta, la copia literal y el formulario que te indiquen.
5. Paga al contado y guarda el comprobante. Es lo primero que te pedirá la notaría para seguir con la escritura.

El plazo legal vence el último día hábil del mes calendario siguiente a la transferencia, y el pago se hace en una sola vez (artículo 26). En una compraventa ese margen casi nunca se usa, porque la firma notarial obliga a pagar antes. Si la fecha se pasa, el monto empieza a sumar intereses.

Ejemplo: cuando el autovalúo supera al precio

Supón que pactas la compra de una casa en S/ 150.000, pero el PU del año indica un autovalúo de S/ 200.000. La base no será el precio de la minuta sino el valor más alto.

• Base gravada: S/ 200.000 menos S/ 55.000, es decir S/ 145.000.
• Alcabala: el 3 % de S/ 145.000, que da S/ 4.350.
• Con el precio como referencia habrías presupuestado S/ 2.850, y la diferencia recién aparecería en ventanilla.

Por eso conviene leer el PU antes de cerrar el precio, no después.

Errores frecuentes al momento de pagar

• Pensar que sin dinero de por medio no hay impuesto. Quien recibe una casa donada paga alcabala sobre el autovalúo, como se detalla en el caso de la donación de un inmueble. En una permuta hay dos pagos, uno por cada inmueble que cambia de dueño, cada uno con su propio tramo de 10 UIT.
• Pagar cuando la ley no lo exige. La herencia, el anticipo de legítima y la partición entre herederos están inafectos (artículo 27). Tampoco pagan ciertos adquirentes del artículo 28, como las municipalidades o las universidades.
• Calcular sobre todo el precio en la primera venta de una constructora. En ese caso solo tributa la parte que corresponde al terreno (artículo 22); confirma el monto antes de pagar.
• Ir a la municipalidad equivocada. La competencia la define la ubicación del predio, y un comprobante emitido por otra entidad no le sirve al notario.

Más sobre la alcabala

• Si ya venció el plazo: intereses y regularización
• Calcular el monto y la fecha límite
• Cochera y depósito: ¿se declaran aparte?

Preguntas frecuentes

¿La alcabala la puede pagar el vendedor?

El obligado ante la administración es el comprador. Las partes pueden acordar quién aporta el dinero, pero el comprobante corresponde al comprador.

¿Se paga alcabala en una donación o herencia?

En la herencia, no: el artículo 27 del TUO de la Ley de Tributación Municipal declara inafectas las transferencias por causa de muerte y los anticipos de legítima. En la donación a alguien que no es heredero forzoso, sí, porque el impuesto grava también las transferencias a título gratuito.

¿Qué pasa si pago tarde?

Se generan intereses, y sin el comprobante la escritura pública no avanza, con lo que la operación entera se detiene.

¿La primera venta de un inmueble hecha por el constructor paga alcabala?

Solo en parte: según el artículo 22 del TUO de la Ley de Tributación Municipal, la primera venta que realiza una empresa constructora no está afecta a la alcabala, salvo en la parte que corresponde al valor del terreno. Confirma el tratamiento con la administración tributaria del distrito.

Seguir leyendo

• ¿Cuánto es la alcabala según el precio? La tabla completa con la UIT 2026
• Compra en planos: ¿cuándo nace la alcabala, al firmar o al entregar?

Fuentes

• Impuesto de alcabala — SATT
• ¿Qué es el impuesto de alcabala y cómo calcularlo? — LP Derecho
• MEF establece en S/ 5.500 el valor de la UIT para 2026 — Gob.pe