La alcabala la paga el comprador, se calcula como el 3% sobre el valor de transferencia descontando las primeras 10 UIT, y debe pagarse antes de firmar la escritura pública. Con la UIT de 2026 en S/ 5.500, las primeras S/ 55.000 no pagan.
Datos clave
- Tasa: 3% sobre la base imponible.
- Tramo no afecto: las primeras 10 UIT, es decir S/ 55.000 en 2026.
- Base: el valor de transferencia o el autovalúo ajustado, el que sea mayor.
- Obligado: el comprador.
- Si el inmueble cuesta menos de S/ 55.000, no se paga alcabala.
¿Cómo se calcula?
| Valor de transferencia | Menos 10 UIT (S/ 55.000) | Alcabala (3%) |
|---|---|---|
| S/ 50.000 | No hay base imponible | S/ 0 |
| S/ 150.000 | S/ 95.000 | S/ 2.850 |
| S/ 300.000 | S/ 245.000 | S/ 7.350 |
| S/ 350.000 | S/ 295.000 | S/ 8.850 |
| S/ 500.000 | S/ 445.000 | S/ 13.350 |
¿Dónde se paga?
En la administración tributaria del distrito donde está el inmueble: el Servicio de Administración Tributaria correspondiente o la propia municipalidad, según cómo esté organizada esa jurisdicción. En Lima Metropolitana lo recauda el SAT; en otras ciudades, el SAT local o la municipalidad provincial o distrital. Para el detalle fuera de Lima, ver alcabala en provincia.
¿Qué documentos se presentan?
- DNI del comprador.
- Minuta o documento que acredita la transferencia.
- Copia literal de la partida registral del inmueble.
- HR y PU del predio.
- El formulario que exija la administración tributaria correspondiente.
¿En qué momento del proceso se paga?
Antes de la escritura pública: el notario suele exigir el comprobante para otorgarla. Por eso conviene tener el monto presupuestado desde el inicio y no descubrirlo en la mesa de la notaría. El desglose completo está en cuánto cuesta en total comprar una casa y el análisis del impuesto en alcabala 2026: cuánto pagas realmente.
Preguntas frecuentes
¿La alcabala la puede pagar el vendedor?
El obligado ante la administración es el comprador. Las partes pueden acordar quién aporta el dinero, pero el comprobante corresponde al comprador.
¿Se paga alcabala en una donación o herencia?
El impuesto grava transferencias de propiedad de inmuebles a título oneroso o gratuito, con supuestos específicos de inafectación. Conviene confirmar el caso concreto ante la administración correspondiente.
¿Qué pasa si pago tarde?
Se generan intereses, y sin el comprobante la escritura pública no avanza, con lo que la operación entera se detiene.
¿La primera venta de un inmueble hecha por el constructor paga alcabala?
Existe una regla específica para la primera venta realizada por el constructor, referida al valor del terreno. Confirma el tratamiento con la administración tributaria del distrito.
Más sobre la alcabala
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Fuentes
- Impuesto de alcabala — SATT
- ¿Qué es el impuesto de alcabala y cómo calcularlo? — LP Derecho
- MEF establece en S/ 5.500 el valor de la UIT para 2026 — Gob.pe
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