La notaría no inventa requisitos: pide lo que necesita para verificar quién es dueño, que el inmueble esté identificado, que los tributos estén al día y que la operación sea trazable. Reunirlo antes de firmar la minuta es la diferencia entre cerrar en dos semanas y cerrar en dos meses.
Datos clave
- Documento base: copia literal o certificado literal de la partida registral del inmueble.
- Certificado literal de predios 2026: S/ 14 las primeras dos hojas y S/ 7 por hoja adicional.
- Si el vendedor es casado, firma también el cónyuge, salvo que se acredite bien propio.
- Bancarización obligatoria: el pago debe hacerse por medio del sistema financiero desde S/ 2.000 o US$ 500.
- Honorarios notariales libres desde el DL 1049, así que conviene cotizar en varias notarías.
La lista completa
| Documento | Quién lo consigue | Dónde |
|---|---|---|
| Copia literal de la partida registral | Cualquiera de las partes | Sunarp (en línea o presencial) |
| DNI vigente de vendedores y compradores | Cada parte | Reniec |
| Partida de matrimonio, si aplica | Vendedor | Municipalidad o Reniec |
| HR y PU del año | Vendedor | Municipalidad o SAT |
| Constancia de no adeudo de predial y arbitrios | Vendedor | Municipalidad o SAT |
| Comprobante de pago del impuesto a la renta | Vendedor | SUNAT, cuando corresponde |
| Comprobante de pago de la alcabala | Comprador | Municipalidad provincial o SAT |
| Constancia de no adeudo de mantenimiento | Vendedor | Junta o administración del edificio |
| Medio de pago bancarizado | Comprador | Entidad financiera |
| Minuta firmada por abogado | Ambas partes | Abogado o notaría |
El documento que más demora
Casi siempre, la constancia de no adeudo municipal: exige estar al día en predial y arbitrios y su emisión depende de la municipalidad. Empieza por ahí, no por la minuta. Ver la constancia de no adeudo y cómo sacar HR y PU.
Los casos que suman documentos
- Inmueble con hipoteca: hace falta el estado de deuda y coordinar el levantamiento. Ver levantar la hipoteca.
- Inmueble heredado: sucesión intestada o testamento, inscritos.
- Vendedor en el extranjero: poder consular o apostillado. Ver firmar desde el extranjero.
- Persona jurídica: vigencia de poder del representante.
- Inmueble sin declaratoria de fábrica: hay que regularizarla o pactar cómo se resuelve.
Preguntas frecuentes
¿La minuta la hace el notario?
Puede hacerla la notaría o un abogado externo; debe estar autorizada por abogado.
¿Cuánto cobra la notaría?
Los honorarios son libres. Cotiza en varias. Ver si son negociables.
¿Puedo vender sin la constancia de no adeudo?
En la práctica se exige para cerrar; sin ella la operación se traba.
¿Qué pasa si mi cónyuge no firma?
La operación no procede si el bien es social. Ver si el cónyuge no firma.
¿Después de la escritura ya soy propietario?
La escritura permite inscribir; la inscripción en Sunarp es la que te hace oponible frente a terceros.
Todos esos documentos se archivan bajo un número que conviene anotar desde el primer día: qué es el kardex notarial.
Más allá de la notaría: qué pide además el comprador y el banco.
Fuentes
- Decreto Legislativo N° 1049, Ley del Notariado — SPIJ
- Plataforma de servicios en línea Sunarp
- SUNAT — Renta de segunda categoría por venta de inmuebles
- Ministerio de Economía y Finanzas — Tributación municipal
Cómo te ayuda EximiaHaus
Reunir los papeles antes acorta el cierre y evita que la operación se caiga. Podemos armar tu carpeta:
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
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