Para vender una casa o un terreno ante notario necesitas: DNI de vendedor y comprador (y del cónyuge si estás casado), copia literal de la partida en Sunarp, HR y PU del año, constancia de no adeudo de predial y arbitrios, la minuta firmada por abogado, el pago del impuesto a la renta del vendedor o la comunicación de no estar obligado, la alcabala pagada y el medio de pago bancarizado.
La notaría no inventa requisitos: pide lo que necesita para verificar quién es dueño, que el inmueble esté identificado, que los tributos estén al día y que la operación sea trazable. Reunirlo antes de firmar la minuta es la diferencia entre cerrar en dos semanas y cerrar en dos meses.
Datos clave
- Documento base: copia literal o certificado literal de la partida registral del inmueble.
- Certificado literal de predios 2026: S/ 17,60 las primeras dos hojas y S/ 8,80 por hoja adicional.
- Si el vendedor es casado, firma también el cónyuge, salvo que se acredite bien propio.
- Bancarización obligatoria: el pago debe hacerse por medio del sistema financiero desde S/ 2.000 o US$ 500.
- Impuesto a la renta del vendedor: 5% sobre la ganancia (precio de venta menos costo actualizado), declarado y pagado con el Formulario Virtual 1665 de SUNAT. El notario pide el comprobante antes de elevar la minuta a escritura.
- Si no pagas renta (tu casa habitación: único inmueble, con 2 años o más a tu nombre; o comprado antes del 1 de enero de 2004), presentas al notario la comunicación de no encontrarse obligado al pago, que tiene carácter de declaración jurada.
- Honorarios notariales libres desde el DL 1049, así que conviene cotizar en varias notarías.
La lista completa
| Documento | Quién lo consigue | Dónde |
|---|---|---|
| Copia literal de la partida registral | Cualquiera de las partes | Sunarp (en línea o presencial) |
| DNI vigente de vendedores y compradores | Cada parte | Reniec |
| Partida de matrimonio, si aplica | Vendedor | Municipalidad o Reniec |
| HR y PU del año | Vendedor | Municipalidad o SAT |
| Constancia de no adeudo de predial y arbitrios | Vendedor | Municipalidad o SAT |
| Comprobante de pago del impuesto a la renta | Vendedor | SUNAT, cuando corresponde |
| Comunicación de no encontrarse obligado al pago del impuesto a la renta (casa habitación o compra anterior a 2004) | Vendedor | SUNAT (declaración jurada que se entrega al notario) |
| Comprobante de pago de la alcabala | Comprador | Municipalidad provincial o SAT |
| Constancia de no adeudo de mantenimiento | Vendedor | Junta o administración del edificio |
| Medio de pago bancarizado | Comprador | Entidad financiera |
| Minuta firmada por abogado | Ambas partes | Abogado o notaría |
| Declaratoria de fábrica inscrita, si hay construcción | Vendedor | Municipalidad y Sunarp |
| Certificado de gravamen o Certificado Registral Inmobiliario (CRI) | Vendedor, a pedido del comprador o su banco | Sunarp (en línea) |
| Recibos de agua y luz al día | Vendedor | Empresas de servicios |
| Poder por escritura pública (de preferencia inscrito), si alguien firma por ti | Vendedor | Notaría y Sunarp |
Si estás empezando la venta, conviene leer primero la guía completa para vender una propiedad en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
El documento que más demora
Casi siempre, la constancia de no adeudo municipal: exige estar al día en predial y arbitrios y su emisión depende de la municipalidad. Empieza por ahí, no por la minuta. Ver la constancia de no adeudo y cómo sacar HR y PU.
En qué orden reunir los papeles
No todos los documentos tardan lo mismo, y algunos vencen. El orden que evita que la venta se detenga justo cuando aparece un interesado:
- Al decidir vender, la copia literal. Desde octubre de 2025 se obtiene en segundos con el servicio "Copia Literal al Toque" de Sunarp, sin usuario ni contraseña. Léela como la leería el comprador: que el titular coincida con tu DNI, que el área y lo construido coincidan con la realidad, qué cargas figuran y si el inmueble aparece como bien propio o de la sociedad conyugal.
- Luego, los trámites municipales. HR, PU y no adeudo de predial y arbitrios dependen de los tiempos de la municipalidad o del SAT; en el circuito habitual, reunirlos toma de una a tres semanas. En paralelo, pide a la junta la constancia de no adeudo de mantenimiento.
- Con comprador interesado: planos, licencias y conformidad de obra si las tienes, reglamento interno y, si hay hipoteca, la constancia de saldo deudor proyectada a la fecha de firma.
- Al cierre, una copia literal actualizada. Los certificados municipales son del año en curso y la copia literal debe ser reciente: si reúnes todo en enero y firmas en noviembre, varios habrá que volver a sacarlos.
Si la partida no cuadra, eso se resuelve antes que cualquier otro papel, porque puede tomar meses: si solo describe el terreno o no figura una ampliación, declaratoria de fábrica; si el área o los linderos no coinciden, rectificación; si sigue a nombre de un fallecido, sucesión e inscripción; si el departamento no tiene partida propia, independización y reglamento interno; si figura una hipoteca ya pagada, levantamiento.
Lo que piden el comprador, su banco y la notaría
Cuando el comprador usa crédito, que es lo más frecuente, se activan tres listas en paralelo. La mayoría de operaciones que se caen en la recta final no se caen por el precio, sino porque un documento no existía y conseguirlo tomó más de lo que el comprador estaba dispuesto a esperar.
| Quién pide | Qué pide | Para qué |
|---|---|---|
| El comprador | Partida, HR y PU, no adeudo, planos, fotos y estado real | Verificar qué compra y que no haya sorpresas |
| El banco del comprador | Partida o CRI, tasación con su perito, licencias, conformidad de obra, reglamento interno | Constituir la hipoteca sobre un inmueble bien definido y libre de cargas al desembolso |
| La notaría | DNI, estado civil, poderes vigentes, no adeudo, minuta, pagos de renta y alcabala | Otorgar la escritura con las partes correctas |
El requisito del banco que más ventas detiene es la coincidencia entre lo construido y lo inscrito: el tasador mide y contrasta con la partida, y el banco financia lo inscrito, no lo que ve. Si hay tres pisos y la partida registra dos, el comprador necesita más dinero propio del previsto y ahí suele terminar la operación. Sin fábrica inscrita, en la práctica solo puedes vender a compradores al contado.
El CRI. El Certificado Registral Inmobiliario resume, con valor certificado, la descripción del inmueble, la titularidad de los últimos 10 años, las cargas y gravámenes de 30 años y los títulos pendientes; se pide en línea en Sunarp y es el que suelen exigir el comprador y su banco además de la copia literal.
Los casos que suman documentos
- Inmueble con hipoteca: hace falta el estado de deuda y coordinar el levantamiento. Ver Levantamiento de hipoteca en Sunarp: el trámite que muchos olvidan y que frena la venta.
- Inmueble heredado: sucesión intestada o testamento, inscritos.
- Vendedor en el extranjero: poder consular o apostillado. Ver firmar desde el extranjero.
- Persona jurídica: vigencia de poder del representante.
- Estás casado: si el inmueble es un bien social, intervienen ambos cónyuges y, sin la firma de los dos, la venta es nula según el VIII Pleno Casatorio Civil. No hace falta si es bien propio de quien vende o hay separación de patrimonios inscrita. Un divorcio o una separación de bienes no inscritos son errores que suelen descubrirse en la mesa de la notaría.
- No puedes estar presente: poder por escritura pública con facultades expresas para vender ese inmueble; inscribirlo en Sunarp no es obligatorio para una persona natural, pero conviene (poder fuera de registro o inscrito). Una carta poder no basta.
- Varios propietarios o herederos: todos firman. Si entre los herederos hay menores de edad, se suma una autorización judicial.
- Inmueble sin declaratoria de fábrica: hay que regularizarla o pactar cómo se resuelve.
¿Qué documentos necesito para vender un terreno?
Los mismos que para una casa: DNI, copia literal de la partida, HR y PU, constancia de no adeudo, minuta, impuesto a la renta o comunicación de no estar obligado, alcabala y medio de pago bancarizado. La diferencia práctica es que, como no hay construcción, no se revisa la declaratoria de fábrica, pero sí que el área y los linderos de la partida coincidan con el terreno real; si no coinciden, el comprador o su banco pedirán rectificar antes de firmar. Si el terreno lo tienes en posesión pero no está inscrito a tu nombre, no puedes venderlo como propietario ante notario: primero hay que sanear la titularidad.
¿Qué impuesto paga el vendedor antes de firmar la escritura?
Si eres persona natural y no te dedicas al negocio inmobiliario, la venta genera renta de segunda categoría: pagas 5% sobre la ganancia, no sobre el precio. La declaras y pagas con el Formulario Virtual 1665 y el notario exige ver ese pago antes de elevar la minuta a escritura pública. No pagas si vendes tu casa habitación (es tu único inmueble, lo tuviste 2 años o más y no lo usaste solo como negocio, almacén o cochera) o si lo compraste antes del 1 de enero de 2004; en esos casos entregas al notario la comunicación de no encontrarse obligado al pago.
Quién paga qué el día de la firma
- Alcabala: el comprador, 3% sobre lo que exceda 10 UIT (S/ 55.000 en 2026). Sobre S/ 400.000 son S/ 10.350.
- Inscripción en Sunarp: el comprador. Para una compraventa de más de S/ 35.000, S/ 44,50 más el 3 por mil del precio: S/ 1.244,50 sobre S/ 400.000.
- Impuesto a la renta: el vendedor, cuando hay ganancia gravada (5% sobre la ganancia, como se explica arriba).
- Predial del año de la venta: el vendedor, porque quien era propietario al 1 de enero es el contribuyente de todo ese año (art. 10 del TUO de la Ley de Tributación Municipal). Además, el notario debe exigirte que acredites el pago del predial de todos los periodos en que fuiste contribuyente (art. 7, modificado por el D. Leg. 1520).
- Minuta y escritura: se pacta; normalmente las asume el comprador. Los honorarios notariales son libres y los tarifarios publicados de notarías de Lima parten de unos S/ 250 por escritura.
- Tasación del banco: el comprador que compra con crédito.
La distribución de varios de estos gastos es pactable: déjala escrita en la minuta.
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Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los requisitos para vender una casa ante notario?
DNI de las partes y del cónyuge, copia literal de la partida registral, HR y PU del año, constancia de no adeudo municipal, minuta firmada por abogado, pago del impuesto a la renta o comunicación de no estar obligado, alcabala pagada por el comprador y constancia del medio de pago bancario. La notaría puede pedir más según el caso.
¿Puedo pagar la compraventa de un inmueble en efectivo?
No. La ley de bancarización obliga a usar medios de pago del sistema financiero en operaciones desde S/ 2.000 o US$ 500, y en una compraventa inmobiliaria el precio siempre supera ese monto. El medio de pago (transferencia, depósito o cheque de gerencia no negociable) debe constar en la escritura pública.
¿Tengo que pagar impuesto a la renta al vender mi casa?
Solo si hay ganancia y no es tu casa habitación. Pagas 5% sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo actualizado. Si es tu único inmueble, lo tuviste 2 años o más, o lo compraste antes de 2004, no pagas, pero debes presentar al notario la comunicación de no estar obligado.
¿La minuta la hace el notario?
Puede hacerla la notaría o un abogado externo; debe estar autorizada por abogado.
¿Cuánto cobra la notaría?
Los honorarios son libres. Cotiza en varias. Ver Notaría y Sunarp en provincia: cuánto cuesta y cuánto demora de verdad.
¿Puedo vender sin la constancia de no adeudo?
En la práctica se exige para cerrar; sin ella la operación se traba.
¿Qué pasa si mi cónyuge no firma?
La operación no procede si el bien es social. Ver si el cónyuge no firma.
¿Puedo vender mi casa con una carta poder?
No. Si no puedes estar presente necesitas un poder otorgado por escritura pública, con facultades expresas para vender ese inmueble; inscribirlo en Sunarp es recomendable, no obligatorio.
¿Puedo vender sin declaratoria de fábrica?
Solo a compradores al contado en la práctica: el banco financia lo inscrito, así que sin fábrica inscrita no financia la construcción y el universo de compradores se reduce mucho.
¿Quién paga el predial del año de la venta?
El vendedor: quien era propietario al 1 de enero es el contribuyente de todo ese año. El comprador lo es recién desde el 1 de enero siguiente.
¿Qué documentos pide el banco del comprador?
Partida registral o CRI, tasación con un perito de su lista, licencias y conformidad de obra cuando corresponda y, en departamentos, el reglamento interno. Además exige que el inmueble esté libre de cargas al momento del desembolso.
¿Cuándo debo sacar los documentos para vender?
Revisa la partida apenas decidas vender, porque cualquier problema registral puede tomar meses, pero saca los documentos definitivos cuando ya haya comprador: la copia literal debe ser reciente y los certificados municipales son del año en curso.
¿Después de la escritura ya soy propietario?
La escritura permite inscribir; la inscripción en Sunarp es la que te hace oponible frente a terceros.
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Fuentes
- Decreto Legislativo N° 1049, Ley del Notariado — SPIJ
- Plataforma de servicios en línea Sunarp
- SUNAT — Renta de segunda categoría por venta de inmuebles
- Ministerio de Economía y Finanzas — Tributación municipal
- Vendo mi casa: rentas de segunda categoría — SUNAT, consultado en septiembre de 2026
- Declaración y pago del impuesto por venta de inmuebles, Formulario Virtual 1665 — SUNAT Orientación, consultado en septiembre de 2026
- Comunicación de no encontrarse obligado a efectuar el pago del impuesto de segunda categoría — SUNAT en gob.pe
- Resolución 228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026, Anexo 1 (predios) — Sunarp
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, DS N° 156-2004-EF (predial, arbitrios y alcabala)
- Sunarp — solicitar copia literal de una partida registral
- Decreto Legislativo 1529, modificación de la ley de bancarización — El Peruano, 3 de marzo de 2022
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