El metro cuadrado en el Callao promedió S/ 3.163 en abril de 2026, según el índice mensual de precios de oferta recogido por La República: es el segundo valor más bajo de Lima Metropolitana, por detrás de San Martín de Porres (S/ 2.956), y menos de la mitad del precio promedio de los departamentos en Lima, que el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) ubicó en S/ 6.916 por m² en el 1.er trimestre de 2026. Esa brecha es la noticia: el Callao es puerto, aeropuerto y zona industrial de la capital, y aun así su vivienda cuesta la mitad.
Datos clave del Callao
- S/ 3.163 por m² en abril de 2026 (referencia de precio de oferta), frente a S/ 6.916 de promedio de los departamentos en Lima en el 1.er trimestre de 2026 (BCRP).
- S/ 3.316 en octubre de 2025: el precio viene ligeramente a la baja, mientras Lima sube.
- Es un mosaico: La Punta y La Perla se ubican muy por encima del cercado y de Ventanilla.
- Vivienda social: el tope de S/ 136.100 para 40 m² equivale a S/ 3.402/m², justo por encima del promedio chalaco. Aquí la vivienda de interés social sí calza.
- Un departamento de 60 m² a precio promedio se ubica alrededor de S/ 190.000, dentro del rango del Bono del Buen Pagador.
Valor arancelario del suelo en Callao (MEF 2026) y avisos
| Indicador | Callao | Fuente y periodo |
|---|---|---|
| Valor arancelario del suelo (fiscal, no de mercado) | S/ 154 por m² de terreno | MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15, ejercicio 2026 |
Callao en el mapa del precio del m² · Propiedades en venta en Callao
Precio del m² en los distritos vecinos de el Callao: Bellavista · La Perla · La Punta · Ventanilla.
Fuentes: MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15 (29 de octubre de 2025), mediana de los valores arancelarios por vía del distrito: valor fiscal para el autovalúo y el predial, no precio de mercado. Este bloque se actualiza solo con el último dato publicado.Si estás decidiendo, reunimos todo sobre Callao en una página: precio del m², avisos activos, cómo es vivir ahí y quién vende en el distrito.
Cuánto cuesta el m² según el distrito chalaco
| Distrito | Precio por m² | Qué lo explica |
|---|---|---|
| La Punta | ~S/ 4.500 | Península residencial, oferta muy escasa |
| La Perla | S/ 4.402 | Frente al mar y el mayor número de proyectos nuevos |
| Callao cercado | ~S/ 3.600 | Distrito más extenso y más heterogéneo |
| Bellavista | S/ 4.352 | Residencial consolidado, cerca de la Av. Faucett |
| Ventanilla | ~S/ 2.700 | Crecimiento hacia el norte, zonificación en cambio |
Desagregado por distrito según el reporte de Gestión sobre el mercado inmobiliario del Callao. El promedio provincial de S/ 3.163 corresponde a abril de 2026 (referencia de precio de oferta; La República, 13-05-2026) y las mediciones de octubre de 2025 de La Perla (S/ 4.402) y Bellavista (S/ 4.352), a Infobae (22-11-2025). Las series no se construyen igual: la tabla ordena magnitudes, no diferencias exactas al sol.
Si estás por tasar o valorizar un inmueble, conviene leer primero la guía completa de tasación de inmuebles en el Perú y volver aquí para el detalle de este punto.
Por qué el Callao cuesta la mitad que Lima
No es una sola razón, son cuatro que se acumulan. La percepción de seguridad pesa más aquí que en cualquier otro dato del mercado y frena la demanda de compradores de fuera. La convivencia con actividad portuaria e industrial —camiones, ruido, tránsito pesado— resta atractivo residencial en las zonas cercanas a la avenida Néstor Gambetta y al puerto. La oferta nueva es delgada: pocos proyectos, y concentrados en La Perla y Bellavista. Y el perfil del comprador es mayoritariamente local, lo que limita la presión de precios que sí existe en Lima Moderna.
La contracara es evidente para el que compra: por el precio de 40 m² en Jesús María se compran más de 90 m² en el cercado del Callao, a quince minutos del aeropuerto.
Qué mueve el precio dentro del Callao
La cercanía al mar es el primer factor: La Punta y el frente costero de La Perla juegan en otra liga. El segundo es el eje Faucett y la conexión con la avenida La Marina, que acerca el distrito a San Miguel. El tercero es el Aeropuerto Jorge Chávez: cerca es bueno para el alquiler corporativo y para el comercio, pero la huella de ruido de las trayectorias de despegue juega en contra de la vivienda.
Cómo es el día a día en cada zona está en cómo es vivir en el Callao, y la comparación con el resto de la capital, en US$ 2.042 el metro cuadrado en Lima: qué mide esa cifra del BCRP y qué esconde el promedio.
Si vas a vender en el Callao
El error más común es tomar el promedio provincial y aplicarlo a un inmueble de La Perla —o al revés, castigar una propiedad del cercado con el precio de Ventanilla—. La dispersión interna del Callao es de las mayores del país: dos inmuebles del mismo metraje separados por veinte cuadras pueden diferir 40% en precio.
Lo que funciona es valorizar por comparables de la zona específica, no del distrito, y sustentar el precio con el material del aviso. Puedes empezar por el valorizador y, cuando tengas el precio, publicar donde te vean: Cuánto cuesta publicar un inmueble en 2026 (y cómo hacerlo gratis).
¿Cuánto cuesta un departamento en el Callao según su tamaño?
El precio por m² se entiende mejor convertido en departamentos completos. Esta es la cuenta para las tipologías que más se venden en el Callao, con 20 % de inicial y crédito a 20 años:
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 40 m² · 1 dormitorio | S/ 126.520 | S/ 25.304 | S/ 2.146 | S/ 878 |
| 60 m² · 2 dormitorios | S/ 189.780 | S/ 37.956 | S/ 4.043 | S/ 1.317 |
| 80 m² · 3 dormitorios | S/ 253.040 | S/ 50.608 | S/ 5.941 | S/ 1.757 |
| 100 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 316.300 | S/ 63.260 | S/ 7.839 | S/ 2.196 |
Estimación de EximiaHaus: área típica de cada tipología × precio por m² del distrito. Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT, con la UIT 2026 en S/ 5.500. Cuota: sistema francés a 8,5% anual, 20 años, sobre el 80% del precio, sin seguros. Son estimaciones para ordenar el presupuesto, no una tasación ni una oferta de crédito. Precio por m² del Callao en abril de 2026 (La República, 13-05-2026).
A la inicial súmale la alcabala y alrededor de 1 % del precio en notaría, registro y tasación: el dinero que hay que tener el día de la firma se acerca al 24 % del precio. Tus propios números los sacas en la calculadora de crédito hipotecario.
Para seguir con el Callao: revisa departamentos y casas en venta y alquiler en el Callao, el precio del m² en todos los distritos de Lima y las zonas de Lima y qué distritos comprende cada una.
Mapa interactivo: compara Callao con el resto de Lima y el Callao en el mapa del precio del m² en Lima. Tocas un distrito o una zona y ves su precio de venta y de alquiler por m², la rentabilidad bruta y cuánto cambió en un año, con la fuente de cada cifra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en el Callao en 2026?
El promedio provincial de precios de oferta fue de S/ 3.163 por m² en abril de 2026 (índice publicado por La República), frente a S/ 6.916 por m² de promedio de los departamentos en Lima en el 1.er trimestre de 2026 según el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP). Dentro del Callao, La Punta y La Perla se ubican por encima y Ventanilla por debajo.
¿Cuál es el distrito más caro del Callao?
La Punta, seguida de La Perla. Ambos son frente de mar y tienen una oferta de departamentos muy limitada, lo que sostiene el precio.
¿Cuánto cuesta un departamento de 60 m² en el Callao?
A precio promedio provincial, alrededor de S/ 190.000. En La Perla, el mismo metraje se ubica bastante por encima, y en Ventanilla, por debajo.
¿La vivienda social alcanza en el Callao?
Sí. El tope de S/ 136.100 para un departamento desde 40 m² equivale a S/ 3.402 por m², por encima del promedio chalaco, así que hay proyectos que califican al Bono del Buen Pagador.
¿El precio del Callao está subiendo?
No: va ligeramente a la baja. Pasó de S/ 3.316 en octubre de 2025 a S/ 3.163 en abril de 2026, mientras el promedio de Lima en esa misma referencia de precio de oferta acumulaba +1,0% en lo que iba del año.
Fuentes
- Precio del metro cuadrado de viviendas en Lima por distrito, abril de 2026 (referencia de precio de oferta) — La República (13-05-2026)
- Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) — Precios de departamentos en Lima, 1.er trimestre de 2026: S/ 6.916 por m² en promedio, 12 distritos (serie PD37946PQ)
- Precios del metro cuadrado por distrito en Lima, octubre de 2025 — Infobae (22-11-2025)
- El Callao como atractivo inmobiliario: ¿cuánto cuesta el m² según el distrito? — Gestión
- Aumentan el valor máximo de las viviendas de Techo Propio hasta S/ 136.100 — El Peruano (DS 012-2026-VIVIENDA)
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