¿Cuánto me cuesta vender si el comprador usa crédito?

Los gastos del crédito —tasación, seguros, comisiones— los asume el comprador; lo que asumes tú son los tuyos de siempre: el impuesto sobre la ganancia, el levantamiento de tu hipoteca si la tienes, y los gastos notariales que hayas pactado. El costo real y menos visible es otro: el proceso se alarga varias semanas frente a una venta al contado, y esas semanas tienen un costo si el inmueble está desocupado o si tú también estás comprando.

Qué asume cada parte

Las diez etapas de una venta, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en cómo vender una propiedad: la guía completa 2026.

Una hipoteca vigente no impide vender: cómo se cancela con parte del precio y se levanta en el mismo acto está explicado en la guía para vender una casa hipotecada, paso a paso.

Cómo acortar el proceso desde tu lado

Ten listo el paquete completo antes de aceptar la oferta: copia literal actualizada, HR y PU, constancias de no adeudo de predial y arbitrios, constancia de la junta de propietarios y, si tienes crédito, el saldo deudor actualizado. Los expedientes que se atrasan casi siempre se atrasan por documentos del vendedor, no por el banco. Cada documento que falta cuesta días.

El riesgo que sí hay que cubrir

Que el crédito no se apruebe después de que sacaste el inmueble del mercado. Se cubre con dos cláusulas: un plazo máximo para que el comprador presente la aprobación del banco, y qué pasa con las arras si no llega en ese plazo. Sin eso, puedes perder dos meses de mercado y volver al punto de partida sin compensación.

Ver también: qué hacer si la tasación salió menor al precio, ¿Cuánto me queda limpio si vendo mi departamento?, qué documentos pide el notario para vender y cuánto cuesta y cuánto demora cada trámite inmobiliario.

Cuánto demora y cuánto cuesta esperar

Desde que aceptas la oferta hasta que el inmueble queda inscrito a nombre del comprador, una venta con crédito suele tomar entre 6 y 12 semanas; al contado, entre 2 y 4. El tramo más incierto es la evaluación del crédito, que puede ir de 7 a 28 días según el perfil del comprador. Luego vienen la tasación, la minuta, la firma —el banco desembolsa ese mismo día— y la inscripción en Sunarp.

Esas semanas adicionales tienen precio si el inmueble está desocupado. Un ejemplo con un departamento de S/ 400.000 en Lima que podría alquilarse en S/ 1.900:

• Alquiler que dejas de cobrar: S/ 1.900.
• Mantenimiento: S/ 250.
• Predial y arbitrios prorrateados: S/ 90 y S/ 80.
• Servicios mínimos: S/ 60.

En total, unos S/ 2.380 al mes, y más si todavía pagas la cuota de un crédito. Cambia cada línea por la de tus propios recibos; el método está en cuánto cuesta cada mes con el departamento vacío.

Si tu casa no tiene la fábrica inscrita

Con un comprador al contado, una construcción no declarada ya es un problema; con uno que usa crédito, puede frenar la venta, porque sin fábrica inscrita el banco financia el terreno y no la casa. Regularizarla es un gasto que corre por tu cuenta:

• Derechos de Sunarp: S/ 53,30 de calificación más 3 por cada S/ 1.000 del valor de la construcción. Para una obra valorizada en S/ 200.000, suman S/ 653,30.
• Verificador: el arquitecto o ingeniero cobra según el área y la complejidad, con honorarios libres.
• Notaría: la certificación de firmas también tiene honorarios libres.
• Después: sube el autovalúo y, con él, el predial.

Por la vía de regularización de la Ley 27157 solo entran las construcciones terminadas hasta el 31 de diciembre de 2016. Pide cotizaciones y empieza antes de publicar, no cuando ya tengas una oferta con crédito sobre la mesa.

La tasación baja, en números

Supón que cierras en S/ 420.000 y el banco tasa en S/ 395.000. El préstamo se calcula sobre el valor tasado, así que el comprador tiene que cubrir la diferencia con su dinero o la operación se cae. Para reducir ese riesgo:

1. Ten tu propia valorización antes de fijar el precio, para saber si estás dentro del rango del mercado.
2. Pide la precalificación del comprador antes de firmar arras.
3. Deja escrito qué ocurre si la tasación queda por debajo del precio pactado: si se renegocia, si el comprador aporta la diferencia o qué pasa con las arras.

Preguntas frecuentes

¿Qué gastos pago como vendedor si el comprador usa crédito?

Los mismos de cualquier venta: el Impuesto a la Renta por la ganancia, el levantamiento de tu hipoteca si la tienes y los honorarios notariales que hayas pactado. La tasación, los seguros, las comisiones del crédito y la alcabala corren por cuenta del comprador. El costo menos visible es el tiempo, porque el proceso se alarga varias semanas.

¿Puedo negarme a vender a alguien con crédito?

Sí, puedes elegir la oferta que prefieras. Muchos vendedores aceptan un precio algo menor al contado a cambio de la rapidez, porque cada semana de espera cuesta mantenimiento, arbitrios y la cuota si el inmueble sigue a su nombre.

¿Cuánto se demora una venta con crédito?

Varias semanas más que una venta al contado, según el banco y la documentación. Los expedientes que se atrasan casi siempre lo hacen por documentos del vendedor, así que ten listos desde el inicio la copia literal actualizada, el HR y PU, las constancias de no adeudo y la constancia de la junta de propietarios.

¿Qué pasa si la tasación sale baja?

El banco financia sobre ese valor y presta menos de lo previsto. Entonces se renegocia el precio, el comprador pone más cuota inicial o la operación se cae. Aunque la paga el comprador, la tasación se hace sobre tu inmueble y su resultado te afecta directamente.

¿Cobro algo por adelantado?

Es habitual pactar arras, y su tratamiento depende del tipo que se acuerde. Para cubrir el riesgo de que el crédito no se apruebe, fija en el contrato un plazo máximo para que el comprador presente la aprobación del banco y qué pasa con las arras si no llega. Sin eso puedes perder dos meses de mercado sin compensación.

¿Puedo entregar el inmueble antes del desembolso?

No es recomendable: la entrega se coordina con el pago efectivo, que en estas ventas llega con el desembolso del banco. Mientras tanto el inmueble sigue a tu nombre, con sus gastos de mantenimiento y arbitrios.

¿Mi hipoteca complica la venta?

No, es un paso rutinario: tu hipoteca pendiente se cancela con el desembolso, en el mismo acto, y luego se coordina el levantamiento, que es un gasto tuyo. Para no retrasar nada, ten a mano el saldo deudor actualizado antes de aceptar la oferta.

Para ubicar este paso dentro del proceso completo: la guía completa del crédito hipotecario.

Fuentes

• TUO de la Ley de Tributación Municipal — impuesto de alcabala (arts. 21 a 29)
• Ministerio de Economía y Finanzas — tributación municipal
• Servicio de Administración Tributaria de Lima (SAT)
• Sunat — Impuesto a la Renta de segunda categoría por venta de inmuebles